万科中报解析:盈利29.8亿 持有现金超400亿
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-09 01:59:49    来源: [ 观点地产网 ]

万科称,由于竣工在全年分布的不均匀,今年竣工集中于第四季度,上半年结算资源较为有限。

  观点地产网 梁嘉欣 8月8日,万科公布2011年度中期报告,数据显示,上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。

  截至6月底,万科已经完成全年计划1400亿元销售目标的47%。

  1187亿待结

  万科表示,由于竣工在全年分布的不均匀,今年竣工集中于第四季度,上半年结算资源较为有限。

  期内,万科实现营业收入199.9亿元,净利润29.8亿元,同比分别增长19.2%和5.9%;结算面积和结算收入分别为138.3万平方米和191.7亿元,同比分别下降8.1%和上升16.5%。

  万科称,随着四季度项目陆续竣工并转入结算,预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。

  由于结算跟不上销售的原因,报告期内万科已销售未结算资源进一步增加。截至报告期末,万科合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1187亿元。

  期内,万科的房地产业务结算毛利率为32.1%,受结算结构影响,较去年同期的29.0%有所上升;净利润率14.9%,较去年同期的16.8%有所下降。

  万科称,净利润率下降的主要原因是上半年销售规模同比大幅增长,与销售规模相关的销售费用、管理费用的绝对规模增加。

  实际上,报告期内万科继续加强了费用控制,上半年管理费用占销售金额的比重为1.33%,比去年同期降低0.21个百分点,销售费用占销售金额的比重为1.46%,比去年同期降低0.19个百分点。

  另外,由于销售顺畅,万科目前的存货结构依然健康,截至6月末,万科各类存货中,现房存货比例仅为2.8%。

  与此同时,万科上半年实现开工面积759万平方米,占年初制定的开工计划的近六成。万科董秘谭华杰表示,目前公司尚未调整全年计划开工量。

  408亿现金

  万科指出,受益于良好的销售和谨慎的投资策略,公司的资金状况更趋稳健。

  截至6月末,万科持有现金约407.8亿元,相比一季度末提高9.7%,远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。

  中报亦透露,上半年万科相对销售收入的管理费用率和销售费用率分别为1.33%和1.46%,两项费用率合计同比下降了0.40个百分点。

  此外,万科剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%,净负债率20.8%,继续保持在较低的水平。

  值得关注的是,报告期内,万科及其控股子公司新增担保69.34亿元,解除担保0亿元。

  截止报告期末,万科担保余额101.47亿元,占公司2010年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为22.94%。

  其中,万科及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为11.16亿元。

  根据现金流量表数据显示,公司经营活动产生的现金流量净额为38.3亿元,去年同期则为-95.1亿元;投资活动产生的现金流量净额为-31.1亿元,去年同期则为-5.8亿元;筹资活动产生的现金流量净额为42.4亿元,去年同期则为60.9亿元。

  相关人士指出,虽然万科的现金流情况表现良好,但因其投资现金净流和融资现金净流均呈现下降趋势,加之公司担保活动较多且金额巨大,万科当警惕其中风险。

  拿地减缓

  尽管如此,但万科表示,在整体融资环境趋紧的情况下,稳健的财务状况不仅有利于万科在市场调整期保持经营安全,也为把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。

  据了解,万科前七月新增房地产开发项目22个,对应万科权益规划建筑面积约423万平方米,在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个,对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。

  对比去年同期,万科今年上半年的拿地动作并不多。相关分析亦指出,由于去年公司加快了拿地进程,去年新增的3000万平建面可供两年开发,因此今年万科的主要任务是去化,必将放缓拿地速度,保持适中的储备量。

  分析指出,万科年开工量大约在1300-1500万平,一般保证3年的开发量以适应高周转策略,因此预计万科下半年拿地速度仍将维持在上半年水平。

  不过,有分析师亦曾作出提醒,由于行业仍在焦灼期,下半年整体供给偏大的情况下企业的去化速度依然面临挑战,万科对于推盘节奏的把握,以及公司现金为王的经营风格也将在下半年市场不确定时有更多调整的空间。

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