博鳌特稿 朱中一:中西部城市谨防楼价上涨蔓延
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-07-20 01:21:20    来源: [ 观点地产网 ]

在不同的城市,房价有的在升,有的在降。过去房价涨得快的城市,现在有可能会跌下来,还有的则像中西部地区出现量价齐升。

  观点地产网 见习编辑 李欣鞠 近日,中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一接受了观点地产新媒体的专访。在表达对当下房地产市场的一些看法时,朱中一保持了一贯的谨慎态度。

  对于限购、限价等调控措施,朱中一认为,国家应该要把短期的调控措施和中长期的制度结合起来,像这种限购、限价性的措施,通过差别化的信贷税收政策,也同样能够达到这个目的。

  朱中一建议,在抑制老百姓直接投资购房的同时,要考虑创新房地产的金融产品。国家能不能开设一些有关公共租赁房的基金,引导老百姓投资到基金里去,通过固定的回报解决了公租房的资金不足,又拓宽了老百姓的投资渠道。

  而对于上半年部分房企降价销售的举动,朱中一表示,这是企业顺应市场的手段。“企业要思考销售价格和销售面积的平衡,怎么样有利于资金回笼,资金回笼后才会继续发展。不管是什么样的企业,总归是生存第一,发展第二。”

  对于何时会出现房价拐点,朱中一认为,这应该按城市、按地段、按项目来讲,应该让企业自己来决策。我国的房地产市场发展很不平衡,目前的房价从某种意义上来说,还是与区位密切相关的。在不同的城市,房价有的在升,有的在降。所以,笼统的讲什么时候到拐点是不合适的。

  朱中一还指出,房地产行业的下一个十年,是机遇和挑战同时存在的十年。城镇化的快速发展带来了机遇,同时,行业和企业面临转型发展的挑战。作为国家来说,则面临抓紧把短期调控和中长期制度结合起来,使之与未来发展相适应的挑战。

  以下为观点地产新媒体对朱中一的采访实录:

  观点地产新媒体:现在越来越多的房企开始进入到商业地产、旅游地产、养老地产等领域,您怎么看待这种现象?

  朱中一:首先,对于商业服务业、旅游业、老龄事业,国家在政策上都是支持的。

  其次,不管是商业地产、旅游地产,还是养老地产,都有其特殊的地方,与住宅地产的模式不一样。比如说,他们不像住宅一样是完全销售的,有的可能租赁结合,有的是自己持有,商业地产就很典型。旅游地产包括酒店等项目,也属于持有物业。养老地产除租、售外,也有采取有限产权以及产权式酒店管理方式的。

  第三,商业地产、旅游地产、养老地产对资金的要求比较高,还有一些管理运营方面的情况需要注意。不同的地产,需求不完全一样,管理的人才也会多一点,所以房地产企业在进入一个新的地产业态的时候要做好相应的人才、资金等问题的准备,不要盲目进入。

  观点地产新媒体:也就是说还是有一些风险,要谨慎一点。

  朱中一:那是肯定的,任何一个事情都是这样的,机遇和风险都是对等的。

  还有一个问题,每一个业态都有总量基本平衡、结构基本合理的问题。因此,在进入新业态时,要做好市场的分析,这一点特别重要。要做好业态分析,需要结合不同层次的消费群体,考虑开发建设不同的产品。

  如现在大家比较关注的城市综合体,但是建多了,老百姓可能没有那么多的消费能力。相反,接近老百姓的一些社区商业网点,老百姓是需要的,但一些房企可能关注不够。

  在养老地产方面,我们国家85%左右的老人靠居家养老和社区服务来提供的。在机构养老或者异地养老的人大概就是15%左右。

  观点地产新媒体:您之前说过住宅依然是房地产开发的主要业态。

  朱中一:这个是毫无疑问的,也是一定要跟大家说清楚的问题。

  在整个房地产市场里面,住宅还是最大的业态,占整个房地产投资的70%左右,所以不能因为现在的调控,就认为住宅市场就没有发展空间了,因为我们国家的城市化还在推进,自住性、改善性等住宅的需求量还是比较大的。还有“十二五”期间,旧城改造、城中村改造、城乡结合部改造的量也比较大。

  像广州、深圳、北京、上海,这些城市有两个特点,一个是因为城镇化率比其他地方高,另一个是房地产市场的发展时间比其他地方长。所以,一线城市房地产市场继续发展的余地就小一些,并不是说一线城市住宅就是不发展了。

  观点地产新媒体:那有什么发展余地呢?

  朱中一:这里有两个问题。一是地方政府要做住房普查,不管是一线城市,还是二线、三线城市,每个城市都要做住房普查。二是在住房普查的基础上提出住房的建设规划,像国家的五年规划一样,我认为住房也应该搞五年规划或年度计划。根据住房普查的情况,就能知道缺多少房,应该盖多少房。

  观点地产新媒体:就是说应该进行住房普查,掌握需求的总情况?

  朱中一:对,要了解总的需求是多少。这个总的需求包括了保障性住房的需求、市场的需求,在这个基础上制定的住房建设规划,包括保障性住房规划,才是比较有说服力的规划。这样房地产开发商开发项目时心里也有底了,市场也健康有序了。这些基础性的工作是必须要做的,但现在这两方面工作比较滞后。

  观点地产新媒体:现在很多一线城市都已采取限购、限价等调控措施,对此您怎么看?

  朱中一:限购、限价等,在国家的相关文件里,是在一定时期内采取的措施,这个“一定时期”是多长,国家应该考虑,各个地方也应该考虑。但是,我想国家应该要把短期的调控措施和中长期的制度结合起来,像这种限购、限价性的措施,通过差别化的信贷税收政策,也同样能够达到这个目的。

  对于作为自住性、改善性的住宅,政府应在政策上支持;对投机、投资购房在政策上应该遏制。

  观点地产新媒体:国家对投资方面的调控力度应该会越来越大吧?

  朱中一:房地产本身具有消费属性和投资属性,而第一位的属性是用来居住的,在我国人均土地资源稀缺和当前通膨预期及房价仍在高位的情况下,抑制投机投资性购房是必要的。

  在抑制老百姓直接投资购房的同时,要考虑创新房地产的金融产品。国家能不能开设一些有关公共租赁房的基金,引导老百姓投资到基金里去,通过固定的回报解决了公租房的资金不足,又拓宽了老百姓的投资渠道。所以对房地产投资不宜简单地采取堵的办法,既堵又疏。另外,如果有的居民、机构投资的住房是用于出租的,而不是炒作的,是否应该鼓励,这也要研究,因为我国的租赁市场还是要发展的。这些都是中长期制度需要研究的问题。

  观点地产新媒体:您之前也说过,政府对房地产市场调控的态度是比较坚决,您觉得对于房企来说,如何适应这种调控环境?

  朱中一:我觉得房地产企业首先要理解中央为什么要出台调控政策,理解了之后就自然而然的适应了。站得高,才能看得远一点。国家的调控政策在方向上是对的,这是一个很重要的前提。当然,有些措施还要继续完善,行政性的措施逐步改为差别化的信贷、税收政策。

  其次,客观地说,当前采取的调控措施是与目前的房价已经比较高,与社会稳定这些因素联系在一块了。国家的改革发展需要一个稳定的环境,在“十二五”规划里面,包括这次建党90周年,都讲得很清楚了,发展是硬道理,但是稳定是硬任务,我们应该从这方面去理解。

  我国的房地产行业经历了十几年的快速发展,在取得相当成绩的同时,也确实积累了不少问题,已经到了需要大家理性地总结经验教训的时候,大家需要冷静一段时间,要总结一下经验,看看今后怎么更加理性健康的发展。

  作为企业,能够理解政府为什么这样做,也就能够判断政府下一步会怎么做。一些企业,包括万科、恒大的今年上半年的业绩与去年同期相比都有较大的增长。这些企业一个最大特点就是能较好的把握市场走势,比较早的在全国合理布局,这样他们就赢得了主动权。

  企业不要老是埋怨政府,同样的宏观政策调控政策下面,为什么有的企业销售面积同比增长那么大呢?这是因为他们早就有这种思想准备了,而且通过年度计划来实施。有长远考虑的企业就必须要有这样一种本事,如果没有这种决策能力,可能就很难取得好的发展。

  此外,企业要考虑怎么转型发展的问题,要做好市场定位、产品定位,做好自己的项目,考虑好下一步如何做。

  观点地产新媒体:上半年中海、绿地等比较大型的企业,都采取了降价促销的手段,您怎么看?

  朱中一:这是企业顺应市场的手段。企业要思考销售价格和销售面积的平衡,怎么样有利于资金回笼,资金回笼后才会继续发展。不管是什么样的企业,总归是生存第一,发展第二。所以,任何企业首先要解决生存问题,然后才考虑发展问题。

  观点地产新媒体:您觉得房价拐点在年内会有机会出现吗?

  朱中一:这个应该按城市、按地段、按项目来讲,应该让企业自己来决策。我们国家的房地产市场发展很不平衡,不说全国,甚至一个地区内的发展也是不平衡的。目前的房价从某种意义上来说,还是与区位密切相关的。在不同的城市,房价有的在升,有的在降。过去房价涨得快的城市,现在有可能会跌下来,还有的则像中西部地区出现量价齐升。所以,笼统的讲什么时候到拐点是不合适的。对中西部的城市,我们也要防止房价上涨蔓延的问题。

  观点地产新媒体:“十二五”规划明确未来五年要建3600万套的保障房,对于市场归市场,保障归保障的住房双轨制新格局,您是怎么看的?

  朱中一:住房双轨制满足了不同人群的需求。像住房保障方面,很多国家都是这样的,政府有义务解决最困难人的住房问题,这是作为政府的责任。对市场这一块,政府也要履行经济调节、市场监管的职责;不能将双轨制完全割离开来。

  观点地产新媒体:目前城镇化进入了一个快速发展的时期,您觉得中国现在这种城镇化会给房地产行业带来一些什么变化或者机遇吗?

  朱中一:城镇化给房地产带来了机遇,这是毫无疑问的。现在大量的人员要进城,就要租房、买房,这对于房地产行业来说肯定是一个机遇。像日本1955-1972年时期,韩国在1980年-1990年期间,城镇化发展较快,住房建设的年均增速也较快。这就是规律。

  不过,在我国除了研究城镇化之外,我们还要研究人口结构的变化,这个是很重要的。因为我国已经实行了30年的计划生育政策,现在又遇到了快速的老龄化。所以,一定要关注老龄化的步伐和城镇化两者间的关系,这是中国特色的一个体现。

  我们在2025年左右,或者某一个时间点上,城镇化可能还会继续推进,但是老龄化可能会推进得更快。那时,独生子女的两边老人可能都不在了,住房可能过剩了。这样,新建住房需求可能就不一定再增加了。

  所以,我们为什么说现在要做好应对老龄化的准备,这就是包括了住房供应结构、市场结构,以及人口结构的统筹考虑。将来进行住房普查的时候,这类问题都应该作为普查的内容,不光要普查住房本身,还要和人口结构对应起来。

  观点地产新媒体:您觉得城镇化会加速中西部房地产行业的发展吗?

  朱中一:这是肯定的。目前一些中西部地方城镇化水平比较低,相对发展的余地也就比较大。不过,有两个问题值得注意。

  第一,城镇化本身是一个经济规律,是由于工业化的发展,劳动力的需求,自然而然地农村人口就转移出去了。城镇化不是一个政治主张,一定不能盲目的搞城镇化。

  第二,房地产的发展一定要和相关的产业发展相结合。城镇化一定要有产业支撑。否则,进城的农民也没有就业岗位。

  观点地产新媒体:过去十年,中国的房地产经过了一个突飞猛进的发展时期,您怎么看过去十年房地产行业的发展?

  朱中一:过去这十几年,房地产行业处于快速发展阶段。首先,房地产的发展改善了老百姓的居住条件,对当地经济的拉动,对城镇面貌的改善,都起了一个重大作用,这是一定要肯定的。

  同时,房地产业在快速发展中也出现了不少问题,如房价过高、住房的供应结构不太合理、保障性制度还相对滞后、房地产开发建设模式还比较粗放、资源能源浪费等问题,这些问题还是应该要解决的。

  观点地产新媒体:对于房地产行业下一个十年的发展前景,您怎么看?

  朱中一:房地产下一个十年应该是这样,总的来说就是机遇和挑战会同时存在。

  机遇指的是城镇化的快速发展时期,这是一个巨大的机遇。由于城镇化的快速发展,还有老百姓收入水平的逐步提高,自住性、改善性需求都存在,这是一个巨大需求。还有像旧城改造、城中村改造,有些地方量还是不少,这也是一个机遇。

  面临的一个挑战是行业和企业转型发展。目前我们的开发建设模式还比较粗放,企业的管理也比较粗放,应该要开发一些省地节能环保的项目,推进住宅的产业化。还要推进品牌化的经营、精细化的管理。

  另一个挑战是,作为国家来说,要抓紧把短期调控和中长期制度结合起来,使之与未来发展相适应。无论是住房的建设规划也好,制度安排也好,都要使开发企业有一个稳定的预期。政策稳定了,预期稳定了,市场才能稳定。我们同样要站在一个很高的高度来认识,否则未来房地产的发展会摇摇摆摆。所以,这也是一个很大的挑战。

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