观点时评：未来不会再有廉价的土地
作者: 赵卓文 时间: 2011-07-14 23:15:45 来源: [ 观点网 ]
推荐文章：
上海青浦区2.85亿出让两幅商业用地（更新）
吉林：今年全国1000万套保障房已开工56.6%
深圳第一高楼“京基100”有望年内完工
海南三亚亚龙湾8500万天价别墅 均价超12万
广西出台保障房质量安全公开承诺制
韩国三星集团拟于北京CBD地块建中国总部大楼
“珠三角用地强度超过40%”的现实，让我们意识到：未来很长的时间内，我们还要过（用地上的）紧日子。
观点网 广东省国土资源厅厅长陈耀光近日透露，从“九五”到“十一五”期间，广东建设用地共6000多万亩，平均每年用地46.7万亩，10多年来的用地量，是广东有人类历史以来用地总量的30%。
其中珠三角超过40%的用地强度，早就远超国际上30%的用地强度警戒线。广东未来发展受制于土地，依靠土地的发展快到尽头了。
这是官方近来少见的“危机发言”。
不久前，广州市国土房管局召开的广州市土地利用“十二五”规划专家咨询会上，广州市领导明确表态：“即使是13年后，广州也不会无地可用，广州将通过三旧改造，提高土地产出效能等措施确保广州建设发展有地来源。”
广州领导很“乐观”，主要依据是两个：广州目前的建设用地占比仅22.7%，在全国排20位后，建设用地供求紧张情况并不算最严重。
除了盘活“三旧”用地外，广州目前低效利用的土地至少有400平方公里，未利用土地也有400多平方公里，加上农村建设用地600平方公里中如用“增减挂钩”政策调活400平方公里，后两项可能有些重复，但加起来应有1000平方公里，通过多种途径广州建设用地的潜力足以支撑未来的需要。
然而，无论是“危机发言”，还是“乐观发言”，都让我们看到土地资源紧张的现实情况。
改革开放后，广东地区经济高速发展，其中的一个代价（或者说基础条件），就是透支土地资源。
由于从计划经济转换到市场经济的过程中，土地价格一直被低估。土地价格从来没有真正反映价值。土地价格也从来没有被完全市场化。
长期以来，土地被低效使用，透支非常严重。走到2011年的今天，广东土地资源不足的问题已经非常突出。再走以前“低价征地、低价卖地、低成本生产、低价格销售”的“四低”模式，已经难以为继。
在珠三角工业用地地价普遍突破60万一亩，经营性用地地价突破1万元/平方米的今天。传统的经济发展方式已经到了改变的时候了。
广东地价正处于加速上升阶段，未来5年正是价格“暴涨期”。虽然政府将加大“三旧改造”、盘活低效土地、转化农村集体建设用地，但是这三个策略，统统都属于“高成本”的策略。未来广东不会再有廉价的土地资源。无论是经营性用地、产业用地还是一般工业用地，未来都将呈明显涨势。有了土地，就有了未来发展的基础。在广东的企业家们，有必要更多去关注广东的土地市场。
土地决定财富。广东经营性开发用地公开出让的价格，从2006年到2010年，五年间平均价格上涨了4.3倍。谁拥有土地，谁囤得住土地，谁就能拥有更多的财富。回到房地产开发行业来看，拥有土地资源更多的住宅类物业（别墅等低密度豪宅），升值无疑大大超过一般住宅。
长期经营性物业价值趋涨。未来5年，地价还将呈上升趋势，与此相伴的，将是经营性物业价值的不断提升。“资产为王”时代将正式来临。有实力的开发企业将会开发更多“母鸡”类物业。
土地资源紧张，很多人第一时间就会联想到房地产开发。事实上，房地产开发每年使用的土地资源非常有限。以广州为例，即使每年开发2000万平方米的房子，以容积率3计算，1000亩地（1.5平方公里）即可够用。
现在占用建设用地较大的，依然是城市基础设施用地、城市配套用地、产业发展用地、公共事业用地等。
现在很多城市，一条标志性大道、一个“产业园”、一个“大学城”、一个大医院、一个主题公园，用地规模相对房地产开发，都是天文数字。
在地价上升的影响下，房地产开发用地已经逐步趋于集约使用，土地使用效率正变得越来越高。
很多打着公益旗号的用地，由于无偿或廉价使用，却在过度蚕食有限的城市建设用地。人口不断向城市集聚，产业经济发展产生了“城市土地饥饿症”。
要扭转现状，在目前的制度下，非常困难。“珠三角用地强度超过40%”的现实，让我们意识到：未来很长的时间内，我们还要过（用地上的）紧日子。
未来的楼价涨不涨？广东建设用地的未来已经给出了答案。
赵卓文 观点新媒体专栏作者
24小时热点>>
企业资讯