标普：龙湖地产2011年销售将令人满意
作者: 和光     时间: 2011-03-02 17:58:31    来源: [ 观点网 ]

标普还注意到，龙湖地产是少数几家中国地产开发商之一，能在经历高增长的同时创造正面的运营现金流。

　　观点网讯：标准普尔评级服务3月2日宣布，授予龙湖地产有限公司“BB+”的长期企业信用评级，评级展望为稳定。

　　标准普尔信用分析师符蓓表示：“对龙湖地产的评级反映了其以下几点挑战：快速扩张战略，作为大型开发商的历史记录较短，以及面临来自高端房地产市场和一线城市房地产市场的风险。我们也考虑了龙湖地产良好的竞争地位和较强的执行能力，我们认为尽管中国房地产市场前景不确定，但上述优势将帮助其进一步改善财务表现。”

　　标普认为，龙湖地产继近几年的快速扩张后，鉴于其进行大规模全国性运营的历史较短，其运营和财务管理纪律性的历史记录有限。龙湖地产的历史财务表现相对疲软且具有波动性。

　　不过，标普预计销售增长和利润率改善将令未来两年息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的利息覆盖率达到7倍以上，债务与EBITDA的比率低于3倍。

　　标普还注意到，龙湖地产是少数几家中国地产开发商之一，能在经历高增长的同时创造正面的运营现金流（在扣除土地购买成本前）。龙湖地产能够维持这样的趋势，反映出其相较于“BB”评级的同业更为保守的现金和债务管理。

　　龙湖地产较强的执行能力、良好的声誉和产品质量支撑其竞争力。这些优势帮助其在新的市场很快树立起良好的市场地位，包括北京这样的竞争特别激烈的市场。在2010年龙湖地产产生销售的十个城市当中，其在五个城市的销售额排名进入前三甲。自龙湖地产2007年在北京开始销售以来的四年中，其住宅销售额排名第二。

　　就项目、地理范围和产品品类而言，龙湖地产多元化程度较好。其在七个省份以及北京、上海和重庆共拥有3300万平米的土地储备。龙湖地产的土地成本较合理，2010年为每平米1954元人民币，为其平均售价的14%。2011年其将有超过50个中端和高端的住宅和商业地产项目上市销售。龙湖地产规模较小但在增长当中的租赁资产提供较有限的经常性收入。

　　就龙湖地产的未来财务表现而言，标普认为其能见度良好。预计其已实现了2011年目标可确认收入额的逾70%，2012年目标的30%，利润率将高于过去三年的水平。标普还预计，随着龙湖地产在一线城市和高端产品的渗透率增加，其EBITDA利润率将升至30%以上。

　　龙湖地产合同销售的年增长目标为30%，但标普预计其债务增长的步伐将较慢。考虑到不确定的市场前景，在敏感性分析中，2011年的合同销售额可能低于2010年。即便如此，由于2010年及之后龙湖地产销售项目的利润率上升和数量增加，仍旧预计其2011-2012年的财务指标将实质性改善。

　　标普认为，龙湖地产的流动性足够。公司不受限制的现金和项目合同销售金额应足以支付短期债务、未偿付的土地款和预算当中的建设支出。2011年前两个月龙湖地产收获合同销售额逾70亿元人民币。

　　龙湖地产拥有合理的财务灵活性，其能通过海外银行信贷工具和国内各类融资渠道获得融资。此外龙湖地产的控股股东持有逾75%的流通股，若有需要股权融资也是选择之一。龙湖地产在中国拥有接近400亿元人民币未动用的未承诺银行授信。

　　龙湖地产融资文件中的财务条款包括综合净值门槛、净借款、固定费用比率和控制权变动条款。依据其最新的业绩，标普认为龙湖地产拥有足够的财务和营运空间。

　　符蓓表示：“稳定的展望反映，我们预期龙湖地产在追求高增长的同时能维持保守的现金和债务管理，创造正面的现金流。我们认为龙湖地产良好的竞争地位和较强的执行能力将帮助改善其销售和利润率，使得其信用比率得以改善。我们预计，尽管市场状况不确定，但2011年龙湖地产的销售将令人满意。”

　　标普称，可能下调龙湖地产的评级，前提是公司的销售或利润率严重低于我们的预期，或者其扩张步伐较我们预期的更为激进。引发评级下调的触发点为EBITDA利息覆盖率低于5倍，债务与资本比率超过50%，或现金余额低于30亿元人民币。

　　也可能上调龙湖地产的评级，前提是：（1）确立持续和有纪律性的财务管理良好记录；（2）信用比率维持在大幅优于过去三年的水平；（3）改善并维持其租金经常性收入；和（4）展示出管理大型和更为多元的运营的能力。

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