碧桂园业绩会实录：430亿是审慎的目标
作者: 武瑾莹 时间: 2011-02-11 02:02:50 来源: [ 观点网 ]
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应该说430亿的指标是非常审慎的，因为我们对企业的发展有充分的估量，说出的话一定要能够做到。
观点网 武瑾莹 2月7日，大年初五，碧桂园发布公告称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。随后，有消息表示碧桂园的融资金额为5亿美元。
据碧桂园表示，倘若票据能够成功发行，所得款项将用作为现有和新增房地产项目(包括建筑费及土地款)提供资金，并作为一般公司用途。。
这不是碧桂园这一年多的首次发债了。在2月1日召开的2010年度业绩发布会上，碧桂园高层介绍：“集团成功于2010年4月发行5.5亿美元七年期优先票据，为6亿可换股债券进行再投资，亦于8月成功发行4亿五年期优先票据，至今已累计回购可换股债券本金总额69.78%。可动用现金由2009年年底约64.3亿元，上升至2010年年底约人民币81亿元。净借贷比率由2009年年底约52.7%下降到2010年年底的48.4%，每股盈利约人民币25.89分，较去年同期上升约93%”。
以新债还旧债，是碧桂园这一年多来的财务大计。不过，让碧桂园如此有把握在春节假期就匆忙发债的底气或许是来自于其2010年不错的业绩。
2月1日，碧桂园公布了去年的销售情况。
公告显示，2010年全年，碧桂园共实现合同销售金额约329亿元，超额完成目标约10%，同比增长约42%；实现合同销售面积约600万平方米，同比增长约26%。碧桂园权益所有人应占利润约42.91亿元，同比上升约96%。碧桂园称其多项数据均创下2007年上市以来的历史新高。
2010年碧桂园净利润率约16.6%，同比上升4.1个百分点，2010年底可动用现金约人民币81亿元，净借贷比率约48.4%。土地增值税拨备后毛利率约29.5%，同比增加4个百分点。
碧桂园透露，根据目前已取得国土证的项目，计划今年推出8个新盘，其中广东省6个，江苏省1个，安徽省1个。当中位于佛山市核心地带的碧桂园城市花园已于1月22日开盘，首推货量约490套房于该周末基本售罄，录得预售金额约5.8亿元。
碧桂园今年全年预计有77个项目在售。根据市场需求和国家政策导向，以及集团自身发展的实力，2011年的目标继续保持在30%的良性增长速度，即2011年全年合同销售目标为430亿元。
碧桂园总裁莫斌表示，完成430亿元的目标很有把握。
以下为碧桂园2010年业绩会实录：
媒体提问：碧桂园买地的投入去年比2009年少了很多，内地银行贷款也是下降非常厉害，感觉碧桂园的开发速度有所减慢，是为什么呢？公司未来的发展策略会有什么变化？
莫斌：我们在2010年买地的确比2009年有所减少，但是我们现在的策略因为是国家政策的导向，像原来大规模拿地这种方式国家也是要求越来越严格了。
第二、也是我们想拿更加优质的土地，因为土地对房地产来说是至关重要的一个环节，所以我们对优质的土地看得非常重。
第三、集团快速开发、快速销售、快速资金回笼，所以有充足的现金流来保证企业的健康持续发展。我们买土地一定会秉承优质的土地才买，而且具备快速开发的土地才会买，而不是哪里有土地就到哪里去买。
而且董事局特别是杨主席对土地有非常深的认知，所以在买土地方面会非常的慎重。
我来碧桂园已经超过半年了，原来是在央企，现在到了民企，我觉得也是挑战。特别是碧桂园的平台跟央企的平台还有不同的界限和边缘，但我觉得在哪里都是在为社会作贡献。
关于董事变动的情况的确是有，原来的总裁崔健波先生因为个人的原因已经辞去了执行董事的职位，在这里也特别感谢崔健波对碧桂园集团所作出的贡献。
我个人也非常地感谢他，来碧桂园在短短的半年时间能够很快的上手，能够带领碧桂园精英高管层取得相对比较好的成绩，如果没有崔总前期打下的基础也是做不到的，所以在这里也特别的感谢。
媒体提问：今年碧桂园提出了430亿目标，其目标制订的依据或者信心来自于哪里？今年是否会有新的融资需求？碧桂园城市花园的项目取得了不错的成绩，今年是不是会继续采取这种现成的方式，会有更多这样的项目？
莫斌：应该说430亿的指标是非常审慎的，因为我们对企业的发展有充分的估量，说出的话一定要能够做到，所以在这个方面是做了很慎重的研究。
碧桂园的产品就是我们的核心竞争优势，就是我们的低成本、高收入和精品质，把生产做得更好。
通过这种衡量，430亿的合同销售额是完全有信心做到的。我们现在是全国性布局，在2011年准备要开13个新盘，原有产品的品质都在进一步的提升，而且配套越来越完善，销售的速度也是非常的好。
刚才我也提过了，就是所有的新盘一经推出80%的货量都销售一空，所以产品的定价跟市场的需求基本上是吻合的。我相信我们完全有能力完成430亿的销售额。
至于城市花园的项目，这个项目在元月份开盘，开盘之后销售的确非常好，当天已经超过了5亿。
应该说碧桂园是否进城也是根据市场的需求和自身的发展能力来决定。首先秉承一贯的优势，就是在二三线城市核心区这种发展模式去做，但是一线城市相对来说，不是说一些一线城市就是一线城市中心好的优质的地块，我们也不排除我们会进驻，因为多种形式的发展对企业的健康持续是有一定好处的。
媒体提问：碧桂园在重庆也有一个项目，重庆实施房产税对你们来说会不会受什么影响？碧桂园会不会可能减少去重庆的发展规划？另外碧桂园在各地都有比较多的项目，会不会担心重庆和上海实施了房产税之后，广州有可能就会成为下一个房产税的试点城市？
莫斌：我们开发的是重庆长寿项目，这个项目已经开发完毕了，所以房产税对项目来讲已经没有什么更大的影响。
至于重庆上海的开发去不去的问题，只要认为收益能够满足企业发展的需求，只要土地是优质的，只要市场能够接受，我们都应该会去。并不是说那个地方有政策、有干扰性的东西就会不去。
总体来说，国家对地产的政策一定是保证地产行业健康发展的，所以出台有其道理，我们并不会有意识的避开哪个城市不做。当然我们会更加审慎的去选择，选择更能够确保我们企业的利益最大化，或者确保收益能够满足要求的城市。
碧桂园84个楼盘里面有51个在广东省，广州会不会实行房产税不得而知，但是碧桂园本身的楼面均价不高，加上本身的产品质量、产品的性价比是满足了社会大众的需求，走的线路跟国家政策基本上相吻合，所以房产税对我们的冲击，你说会不会有？
我相信销售具体上肯定多少会有，这个我们也做了充足的准备，做好自己的事情，在产品的品质方面进一步升级，做得更符合市场的需求。
我们元月份销售额已经超过了46亿，而且还有15亿没有签约。元月份已经拿出了非常亮丽的成绩，所以在春节期间我们也会根据实际情况进一步做楼盘的推售。
媒体提问：碧桂园有兴趣发展商业地产项目吗？保障房建设方面的业务呢？
莫斌：碧桂园集团发展的优势大家应该也都知道，就是在一线城市近郊，二三线城市中心区开发园区，规模相对来说比较大，建设就像城镇一样的。应该说目前这种发展态势对碧桂园起到良性的作用，而且对长远的健康发展的确有起到支撑的作用。
进入商业地产的想法肯定有，但是商业地产不是我们的优势，所以我们会进行一些尝试。我们一直认为持有性物业对企业的长远发展是有好处，所以会尝试，如果一旦尝试的确有利，我们会进一步探讨和研究是否铺开。
关于保障性住房建设方面，这是一个承担社会责任的问题。碧桂园集团在地产公司有专业的管理团队、专业的地产开发经验，如果政府需要我们做，我们一定去做。当然，在不影响主营业务的发展、不影响企业集团的正常发展、不占用企业更多资源的情况下，我们会进一步的配合政府做好保障性住房建设。
媒体提问：今年整个房价走势会怎么样，尤其是最新的国八条要求各个地方政府要制订限价政策，对高端房是不是影响比较大？对2011年整体楼市的看法是什么？
莫斌：国家政策都是引导房地产健康发展的，这次国八条强调也是打击投资或者投机。
碧桂园的房价相对比较低，调控对碧桂园的影响会不会有？一定会有，但是会比较低。
从地产的角度来看，我相信政策应该对销售预期会有影响，因为大家观望态度比较浓厚。第二、价格方面看，因为我们不是处于城市中心区，不是处于高价区域，所以碧桂园的价格会是平稳的。
媒体提问：碧桂园的业主中有多少比例是二次置业、三次置业的？国务院之前已经表示一线城市和二线城市有两套房以上的人都已经不可以再买第三套房子了，有没有评估过这个政策将来会对集团造成的影响有多大？
莫斌：碧桂园的住宅群体是多方面的，据我们的初步调查，改善性住房和自住性住宅是占了大多数。
基本可以肯定，90%以上购买碧桂园的房子都是自住的，有60%左右的都是自有资金去买的，按揭都相对比较少。所以大家买碧桂园的房子可能更多的是自己想拥有的而不是投资或者炒作的。
媒体提问：碧桂园现在没有大规模的拿地是受政策的影响，未来是不是说这种大规模拿地公司会慢慢地减少？还是有新的计划在拿地方面？
莫斌：大规模拿地受政策影响可能不是很全面，我说的政策是因素之一，不是全部。
最重要的因素是土地的质量，然后是收益的比较，包括开发速度和土地是否符合集团的优势，然后才做决定要不要买土地。
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