26.6亿获上海新地王 保利土地调整方向渐明
作者: 武瑾莹     时间: 2011-01-24 01:04:41    来源: [ 观点网 ]

对于保利2010年在长三角大肆补充土储的做法，江征雁认为，“长三角土地的增加能弥补公司过去销售均价过低的弊端”。

　　观点网 武瑾莹 2011年初上海的土地出让，仍然延续着去年的火热趋势。

　　1月21日，在上海举行的一场土地拍卖会上，保利地产以26.57亿元的价格拿下了一宗当天成交总价最高的宝山区地块，溢价156%，折合楼面价13445元/平，成为当天上海土地拍卖会上的最大赢家。

　　当天上海一共出让的5宗地块总成交50.87亿元，出让总面积达24.87万平米，主要还是分布在宝山和嘉定两个区域。

　　上海地王

　　与之前的土地出让不同的是，这次上海出让的地块预申请出让须知规定，该地块土地期满后由出让人无偿收回。但是作为难得的纯住宅地块，依旧被开发商看好。

　　保利拿下的大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块，在预申请须知中，除了有土地期满后无偿收回条约，对全装修比例也有较高的要求。一般的地块全装修比例普遍为30%，而它的要求是60%，但对保障性住房比例无要求，不像上海此前出的地块，一般都要求配建5%的保障性住房。

　　公告显示，大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块东至规划道路，南至葑润华庭，西至新开河，北至塘祁路。当天上午，共有7家房企进入竞拍现场，在网上报价已经达到122%溢价的情况下，4家房企表示愿意现场加价竞拍。最终，上海保利建霖房地产有限公司以265686万元的价格，溢价156%竞得该地块。

　　据了解，保利获取位置的大场板块在2010年下半年公寓成交均价接近2万元/平方米，而改地块交通便利，居住环境和氛围成熟，附近公寓类型产品也较少。

　　因此，上海业内人士认为，保利所获的此幅地块容积率为2，且无任何小户型配比限定，因而日后该开发商仍是有很大的施展空间。尽管在拍地时，其溢价率高达156%，将来应该还是有利可图的。

　　有市场人士预测，该项目未来保利的售价应在2.6万元/平米左右。

　　当天上海还有4块地分别在上午和下午入市，罗店新镇A1-3地块中30%为商业用地，70%为住宅用地，有6家房企参与竞买。最后以5.38亿元的价格被远洋地产竞得，溢价率44%。

　　21日下午，骏丰置业9.39亿溢价104%拿嘉定区永盛路以东、纬六路以北商住办地块，楼面价8800元/平。绿地以3.13亿近底价竞得嘉定区双单路以南、云谷路以西商住地块，楼面价4533元/平。绿洲投资以6.2亿元底价摘得嘉定区商办地块，楼面价7500元/平。

　　保利策略

　　刚进2011年，保利拿地的手笔还是一如既往的豪气，这与其2010年大涨的销售业绩多少有点关系。

　　根据1月11日晚保利地产发布的公告，2010年12月保利地产实现销售签约90.19亿元，同比增长199%，环比大增32.1%，创下2010年内签约额次高。

　　至此，保利2010年实现销售签约逾660亿元，同比增长52.53%，超过2010年500亿预定销售目标160亿元。同时，数据显示保利2010年在所进驻城市市场份额达4.6%，同比上涨37%，占全国的累计市场份额为1.33%，同比上涨18%。

　　从443亿到660亿元，保利稳坐2010年房企销售排行榜的第二把交椅。

　　此外，保利在12月的拿地速度是其2010年里最“凶猛”的一个月，当月保利的拿地资金超过百亿。

　　据建银投资证券统计，2010年保利共新增项目47个,新增权益建面1554万平米,土地出让金545亿元,楼面地价3090元/平米,楼面地价是10年销售均价32%。

　　尽管如此，申银万国分析师江征雁还是认为，2010年保利的拿地节奏还是略有放慢。“保利全年新增土地储备1771万平方米,地价总额551亿元,分别比2009年增长和21%和29%。无论是从增速还是拿地款占当期销售收入的比重来看,2010年保利拿地节奏略有放慢,这可能与公司对市场短期的不乐观判断有关”，江征雁表示。

　　同时，保利的土地策略也在开始调整。民生证券一名分析师认为保利拿地的趋势是：“近几年注重在二三线城市拿地,通过区域结构的调整,降低房地产行业调控带来的风险”。据称，2010年保利在4个一线城市拿地的比例只占新增土储的9%。

　　从目前的统计来看，保利在4大区域的土地储备长三角只占2010年新增土储的21%，位列第三，而第一的珠三角则占据了28%的比例。但同时，保利补充长三角土储的趋势也很明显，尤其是新进了许多城市,如无锡、常州、连云港、南通、嘉兴、绍兴、福州、厦门等。

　　对于保利2010年在长三角大肆补充土储的做法，江征雁认为，“长三角土地的增加能弥补公司过去销售均价过低的弊端”。

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