　　黄鹏：对于广钢旧改，此类旧厂房改造拆迁涉及的主体比较单一，不像城中村旧改项目那样复杂，主要是安置企业本身的一些人员。广钢旧改拆迁涉及主要的问题是工业用地向住宅商服用地转变，需要城市规划中作相应的修改，根据省政府的78号文件：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，广州工业用地改住宅用地一些优惠条件只适用到2012年，2012年以后，工业用地改住宅用地是否仍适用优惠条件则存在一定不确定性。

　　观点新媒体：广钢旧改项目入市后，如此大规模的土地放量会否对地块周边楼市产生影响？

　　黄鹏：我觉得有影响，但是毕竟广钢旧改项目不像城中村改造那样赔偿金额会比较高，因为是旧厂房的改造，因此在做房地产项目的时候，应该可以把成本压低，这也主要要看开发商了。但是广钢旧改项目的住宅建筑面积高达288万平方米，在供应量方面还是将有一个促进的作用。如果以后的住宅定位比较高，将会带动整个周边房地产市场的拔高，如果定位比较低的话，将不止会对周边的房地产市场进行打压，甚至将会对整个广州房地产市场的房价都有一个抑制作用。

　　观点新媒体：随着广钢的搬迁，芳村的整体居住环境得到改善，加上本身芳村的地铁效应，您觉得是否会提高芳村的楼价呢？

　　黄鹏：应该会有所提升，因为400万平方米的建设量除去288万平方米的住宅建筑，还剩下112万平方米的其他用地，包括基础设施用地、绿化、配套商服等等。如果把这些周围的设施都施工完毕，随着配套设施完善度的提升，对周边的楼价提升也会起到一个促进作用。

　　观点新媒体：广钢地块是否会像去年广铁集团拿下的广铁南站地块一样，广钢自己将地块买下，也做开发商？

　　黄鹏：广钢地块与广铁集团的南站地块不一样，广铁集团的南站地块面积不大，涉及的资金量不会很大，选择自己进行改造开发，通过利用现在的三旧改造政策和当前房地产市场应该有相当大的利润，因此广铁集团会选择自己来做这一块。但是广钢改造项目涉及的面积太大，广钢可能会寻找一个或者几个合作伙伴来共同开发。如果完全凭借自身的实力去开发，则会比较困难，广钢也可能会把其中的一部分推向市场，通过融资来做到这一点。

　　观点新媒体：近日被富力拿下的杨箕村旧改项目，其容积率最高达到6.18，珠江新城猎德安置房的容积率也达到了5.2，您觉得广钢旧改项目是否也会存在高容积率?如何看待对于旧城改造的高容积率问题？

　　黄鹏：我个人觉得广钢旧改项目的容积率也会比较高。因为广钢旧改属于旧厂房改造，目前广州市刚出台的旧厂房改造的相关规定：最高容积率是6，开发商一般也会比较靠近这个数字。但是我们也不能只看项目的容积率，还要看项目的建筑密度，很有可能楼房建的很高，但是楼距比较大，密度低，这样的设计也是比较适宜的。评价一个项目，要从容积率，建筑密度，配套设施，绿化率等多个因素考察，我们应该在提高容积率的基础上，降低建筑密度。

　　观点新媒体：从广铁南站到白云新城，从杨箕旧改到广钢旧改，这一系列的旧城改造项目，对广州城市规划有什么利好？目前这样密集的旧改是否属于大拆大建呢？

　　黄鹏：目前，我个人有一个担心，就是这样一点一点的开发，感觉在统筹方面有所欠缺，应该让市民明白整体的梯度、改造方向、改造时序等，不然很容易陷入一个非良性发展的拆迁误区。对于广州市的旧城改造，我个人觉得应该还是可以放缓一些。对于城市的可持续发展这一块，应该是在一个计划统筹的范围内，成熟一个改造一个，但是目前的局面是很多的点在动，根据我们的调研结果，对于旧城改造这样的利好，几乎是每个村都想去做，缺乏一个合理的统筹。

　　此外，现在每年的住宅用地的供应量是有控制的，但是旧城改造的住宅用地供应量目前没有考虑在当年的住宅用地供应量当中，今后是否将三旧改造的土地供应量纳入年度供地计划，还有待探讨。如果这部分没有受控的话，实际是增加了当年住宅用地的供应。另外，现在每个城中村改造项目都规划有大量的住宅用地，我觉得政府可以适当调控一下，增加其他性质用地的比例。

　　观点新媒体：近日杨箕旧改公开挂牌只出现了一家开发商投标，在广州土地日益紧缺的时代，您如何看待旧改项目开发商公平竞争的问题？

　　黄鹏：对于城中村项目的改造，我个人倾向于开发商应该提前去介入，提前去做好村民的工作。如果某个开发商前期投入的资金非常之大，需要有一定基础(包括自身资质和对项目提前介入程度)，但是在竞拍的时候采取价高者得，或者通过其他一些方式，让后来的开发商在对旧改项目尤其是村民意愿几乎不了解的情况下，人为去抬高价格，或者去争夺项目，首先会造成最初的开发商与村民谈好的条件得不到保证，由此可能会造成整个旧改项目进度的拖延或一些不必要的冲突。

　　对于开发商公平竞争的问题，我认为应该在旧改项目立项之初，就由有意向的开发商提出各自的方案，通过各自的调研，来确定自己的安置补偿方案，这样就可以减少现在大家觉得旧改项目不公平不透明的状况。但是如果已经有企业介入，而且已经做了很多对项目的评估，以及其他的前期工作，这个时候再把项目拿去公开招标，换一家企业去开发这个项目，个人就不是特别建议这样做，虽然可能在某些方面会与国家的公开招拍挂制度有抵触，但是个人认为由此引发的矛盾，以及对项目进度的延误和被拆迁者协调，不是可以弥补的。

　　因此建议应该将招拍挂程序提前，尽量在前期通过招牌挂就确定承担方。