闲置土地漩涡背后 富力的商业地产亮色
作者: 武瑾莹     时间: 2010-09-08 02:07:50    来源: [ 观点网 ]

经过数年努力之后，富力在珠江新城的商业地产项目，特别是写字楼的销售似乎已经否极泰来。

　　观点网 武瑾莹 广州建委公布24宗珠江新城闲置地名单，而在珠江新城发展有大量商业物业的富力地产也在名单之中。

　　珠江新城

　　富力“上榜”的土地分别是：珠江新城J2-4J2-5J2-8、跑马场南侧闲置地块、马场路闲置地块以及合作开发的猎德村项目珠江新城K6-1、珠江新城K6-3、珠江新城L6-2地块。

　　对此，富力的工作人员表示，跑马场南侧闲置地块、马场路闲置地块就是今年正在销售的两个项目，目前两个项目都已快封顶了。

　　这两个项目就是富力今年在广州力推的富力28和国际公馆，随着市场回暖，富力的这两个项目也取得了不错的销售业绩。

　　据富力9月1日刚刚公布的8月业绩简报显示，8月内富力录得销售收入共约30.59亿元，销售面积约247800平方米，与去年同期相比，分别增长45%和33%。

　　富力在广州的销售更是从7月的7亿多元增加到11亿元，这其中也包括富力在珠江新城的项目。

　　今年7月，富力共录得销售收入约30.92亿元，其中广州的销售额为7.05亿元。据富力董事长助理陈志濠之前透露，广州销售业绩的增长则是来自珠江新城的商业部分，包括商铺、写字楼和公寓，仅珠江新城的商铺就卖出2个多亿。

　　最新的消息是，TVB和国内通讯巨头龙粤通讯有限公司分别购买了位于广州珠江新城的富力盈信大厦写字楼高层大面积单位，成交金额超过2.3亿元。

　　经过数年努力之后，富力在珠江新城的商业地产项目，特别是写字楼的销售似乎已经否极泰来。

　　商业布局

　　富力在珠江新城的发展确切地说是开始于2003年，当时富力放言，珠江新城的土地“出一块拿一块”，最高的记录是一天连下四块地。

　　当富力接连以约4500元/平方米的高价刷新当时的“地王”纪录、大胆攻城略地的时候，还有许多人备感忧虑。

　　2006年，富力在珠江新城的项目储备就已经多达13个，但直到去年11月26日，富力才在珠江新城拿下了第16个项目。

　　资料显示，富力地产在珠江新城的物业包括：广州富力丽思·卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店、富力中心、富力盈泰广场、富力盈丰大厦、富力盈信大厦、富力盈凯广场、富力盈尊广场、富力盈盛广场、猎德项目、富力公园28、富力国际公馆、威尔斯国际公寓、富力科讯大厦、富力爱丁堡国际公寓等等。

　　经计算，富力在珠江新城的16个项目共计建筑面积211.9万平方米，除了丽思·卡尔顿酒店、君悦酒店和富力中心为持有项目之外，其余项目基本将全部销售，可售面积约为175万平方米。

　　然而，正是因为富力在珠江新城商业地产上的布局，导致其一度深受资金紧张的困扰。

　　即使在上一次房地产行业调整前最好的时光中，富力的负债水平也是居高不下。据2007年年报显示，富力的负债比率是140%左右，总资产负债率是76.6%。

　　大多数业内人士皆相信，富力资金短缺现金偏少的重要原因是大量现金积压在珠江新城的商业项目中，从而降低了富力的现金周转率。

　　在度过2008年全球金融危机带来的困难之后，富力的商业地产投资也开始进入回报期。

　　回报超预期

　　据促成龙粤通讯购买富力盈信大厦的戴德梁行投资部人士表示，今年富力在珠江新城的商业地产项目销售不错，而富力也属意大宗交易居多。

　　而世邦魏理仕华南总经理刘蔚海则表示，富力在珠江新城的写字楼向来以出售为主，部分交易量为2层以上的体量才会涉及到代理商。

　　事实上，从去年至今，富力在珠江新城的写字楼已经完成多笔大宗交易，分别有国开行、无极限、上海浦发银行、TVB和龙粤通讯。

　　刘蔚海甚至表示，从目前看来，富力珠江新城商业地产的活跃程度远超去年。

　　按照此前富力董事长李思廉在中报业绩会上表示，今年整体商业地产带来的现金流收入估计在5-6亿。李思廉称未来预计富力商业地产中长期目标份额还是20%。

　　虽然还未能达到富力的目标，但不少分析师表示今年其商业地产的表现超出预期，并称其商业地产已经进入回报期。

　　对于这样的说法，戴德梁行的工作人员表示，富力在珠江新城拿地还是比较有远见的，而且在拿地的时候对于项目的规划、投资额等都做了大概的估计，所以资金方面总体还是没有问题的。加上富力把商业地产尤其是写字楼是像住宅那样销售，现在开始有回报也是很正常的。

　　此外，富力在广州的商业地产目前基本还是集中在珠江新城，但据知情人士表示，富力还在继续寻找适合发展商业项目的土地，据悉富力的关注目标很大可能在白云新城这样的新规划区。

　　事实上，此前富力对珠江新城的商业项目还有过另一个规划，那就是全部打包发行REITs，但目前还看不到富力有相关准备的动作。

　　对此刘蔚海表示，目前国内的REITs并不成熟，也缺少政策法规来指导规范应如何操作。而如果要向越秀房托一样在香港上市可能也不太现实，因为会牵扯比较复杂的问题。越秀房托上市之时和现在的房地产基金管理环境已经不同，REITs上市也不是那么容易的事。

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