合景泰富新政策略：主推高端 抢入上海
作者: 周静怡     时间: 2010-09-02 02:09:55    来源: [ 观点网 ]

“新政出来之后，公司策略有所改变，现在是推中高端方面产品，偏高端的产品。”

　　观点网 周静怡 “公司1-8月的销售已达82亿，完成全年目标的82%。”在9月1日举行的中期业绩会上，合景泰富公布了首八月的销售数字。

　　事实上，合景泰富在上半年已经基本实现了区域平衡发展的目标。按照公司董事局主席兼执行董事孔健岷的说法，合景泰富近期推出的都是高端的项目，还有溢价的空间。同时，在新政出来的几个月间，合景泰富的整体销售并没有出现太大程度的下滑，销售均价也比预期要高。

　　尽管已经完成全年目标的82%，合景泰富业务发展总经理梁坚则指出，无意调高销售目标。“公司现在有大概是83亿的现金，目前已经足够。如果目标100亿的话，年底可以动用的现金更加多，会加强2011年的开发幅度。”梁坚如是说。

　　其中一个令人关注的焦点是合景泰富公布将积极进入上海市场，目前正在寻找合适的机会和土地。孔健岷透露，上海市场方面，公司最想进入的是住宅项目及商业项目。目前正在和政府沟通几个项目，也会选择好位置做写字楼等商业项目，希望可以筛选到比较优质的项目。

　　孔健岷进一步表示，公司尽管目前在广州、天津等地已经实现与新鸿基、富力等企业的合作，但在上海市场的考虑上，公司将依旧保持独立开发为主调。

　　媒体提问：公司目前800万土地储备，其实基本上项目都已经推出市场，会否担心土地储备不足？此外公司现金流充足，除了选择购买土地，有没有考虑收购一些公司？

　　梁坚：我们目前大概是20个项目左右，在开发的有十几个，在销售也是十几个，但是这些项目都是去年和前年首推的项目。从分期推售数字来说，这些在建或者在售的项目都是目前在卖第三、四、五期，其实后续还是可以提供一定的业绩。

　　还有这些项目面积比较大，50-60万的体量。对我们分期销售来说，后面的项目提价空间会更大。

　　另外，我们也很注重买地和开发的一个平衡，这样其实是配合政府政策趋势的，不会闲置很多土地不开发。至于新增土地，其实我们是尽量寻找机会，因为最主要的原因是目前800多万平米土储还没有缴的土地款是很少，我们还有很多的现金在手上，所以未来12-18个月里，价钱觉得合适的话，应该会新增项目。

　　再者，目前800多万平米土地储备，在售的只有100多万平方米，如果每年开发有30%的增长，现在土地都足够5年的开发，不存在不够土地开发的情况。若新增项目，我们考虑新的地方的时候，会考虑上海及其他城市，譬如在广州增大项目数量等等。

　　谈到收购，我们一直是注重项目本身的质量，不管是土地还是公司我们都会考虑。收购公司是需要看土地和项目的质量，所以不仅是看土地，不同方面都需要考虑的。

　　媒体提问：近期内地楼市调控你们有如何的看法？对接下来的销售是否有影响？

　　孔健岷：新政出来之后，确实对房价快速增长及销售量起到一个控制的作用，也平稳了房价过快上涨，这一点是政策出来见到的很明显的效果。

　　下半年来说，楼价会相对平稳，发展商可以看到政策作用是有的，同时对于发展商长远在行业里发展是有帮助的，对价钱的稳定及楼市的健康发展都是好的。

　　媒体提问：合景泰富的毛利率下跌了，下半年情况会怎么样呢？毛利率是否会保持这个水平？

　　罗兆和：相对这两年来说，我们2009年上半年入帐的项目土地成本相对便宜，2010年入帐项目土地成本上涨了。因为2009年是之前几年买的地，成本会相对便宜。

　　毛利率来说，从2009年到2010年，毛利率是持平的，甚至2010年更好。如果毛利相比的话，下跌一个只是因为2010年我们多了一个酒店的业务，这个酒店是年底新推出来的，新出来未必会有这么快产生盈利，这会影响毛利。

　　孔健岷：毛利率有轻微调整也是因为公司对产品结构调整。2009年上半年推出的产品结构，可能是中端产品比较多，2010年下半年可能更多推出是高端产品，很多精装修产品推出来之后，我相信净利率和毛利率都会提高的。

　　媒体提问：目前公司已经完成销售目标82%，会不会考虑上调全年的100亿销售目标？

　　梁坚：全年销售目标来说，其实100亿是非常理想的数字。下半年还有不同的项目推出，可售的面积和金额是很足够的，公司对于做到100亿的销售信心是很足够的。

　　至于说是否会调整目标，我认为公司会首先考虑盈利的前瞻性，因为到8月份公司的预售减上半年已交付的预售大概还有100亿，还没有加上上半年的销售。如果下半年销售继续维持好的势头，到年底是十分可观的。

　　2010年收入是一个盈利的局面，可能更加重要的是让我们看到2011年利润收入的增加。

　　还有一个现金流的问题，现在有大概是83亿的现金，目前已经足够。未来加大开发的幅度是取决于现金流，如果目标100亿的话，年底可以动用的现金更加多，会加强2011年的开发幅度。

　　媒体提问：公司1-8月份的均价比去年是高的，因为调整了推盘计划还是中间加了价呢？接下来是否还会有上升空间呢？

　　孔健岷：1-8月份均价比预期高有两方面原因：第一是由于产品设计出来之后很受市场认同，因为我们的精装设计很大程度上与其他开发商不同，我们交楼的精装是有特色的，这方面我们特显公司的优势。

　　第二方面是1-7月份销售变化并不大，说明公司在计划性及前瞻性方面的工作是做得比较充足，以上带动了我们均价是比预期的1万元/平米要高。

　　至于说下半年价钱是否会有调整呢？这需要视乎公司对产品推售的延后性，譬如公司在市场政策不太明朗情况下，公司可能会推中、高端的产品。其实有一些产品利润很好的，如果觉得这些产品未来升值空间很大的，公司在推售结构方面会进行一些平衡的，我相信公司维持这个均价一定是很好的，是否要上升就需要看回公司推售的策略。

　　媒体提问：现在市场环境来看，公司现在的推售策略是怎样的呢？

　　孔健岷：现在来说，因为新政出来之后，公司策略有所改变，现在是推中高端方面产品，偏高端的产品。因为高端价格调整空间比较大，所以在这些方面，我们会多推一些。

　　另外，这些高端客户对第三套住房按揭金额偏低，所以公司近段时间都以推中高端产品为主。

　　媒体提问：公司有计划在上海开拓市场，是否有具体的项目？有没有什么计划发展什么项目呢？

　　孔健岷：上海其实是公司这几年是一直都想进入的城市，一直都在做前期的工作。

　　上海方面我们最想进入的是住宅项目及商业项目，目前正在和政府沟通几个项目。我们也会选择好位置做写字楼等商业项目，这些都会进行筛选，希望可以筛选到比较优质的项目。

　　公司策略是很想进入上海这个城市。有可能会考虑合作开发项目，但主调是以独立开发为主。

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