亚运城的任务:广州十月楼市“多与空”

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2010-08-31 03:01

  • 如果公布的亚运城消息无误,那么在这个可能出台二次调控政策的时点,亚运城的定价及销售状况殊难逆料。

      观点地产网 武瑾莹 被广州业内人士称为“含着金汤匙”出生的亚运城项目入市倒计时。显然,今年广州的金九银十或许会因为亚运城项目显得格外引人关注。

      这个因255亿土地出让金而成为“中国地王”的项目在国庆前即将展开销售,但在未知且多变的市场环境下,亚运城很难说能形成热销。

      “看多”与“看空”

      8月30日下午,针对亚运城投资潜力的一场研讨会上,合富辉煌首席分析师黎文江力挺亚运城,称其为“政府的亲生儿子”。黎文江表示,从政府的角度来说,它能够亲手做、亲手投资的项目,也就只有亚运城住宅区。

      黎文江认为,即使按照一万多的房价计算,一些小户型的产品年轻人也完全可以承担,以二成首付计算,不过10多万就可购买。这个观点也得到了合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌的认同。

      但与合富辉煌对亚运城项目的乐观看好不同的是,广州经纬房产咨询有限公司却对此表示了不同的意见。

      经纬房产研究中心称,在亚运城户型配比方面,中小户型占据了绝对主流,而其主力消费群体为首次置业者以及投资性买家。经纬分析,对首次置业者而言,亚运城在较长的一个时间段内生活配套都将会是非常缺乏的,考虑亚运城的可能性不是太长,对于投资型买家而言,短期内靠出租的可能性不大,加上货量巨大,短期内靠房产升值后转手可能性亦不大,因此投资型买家的入市欲望受到一定的抑制。

      按照公布的资料显示,整个亚运城共计8078套可售单位。其中媒体村3800套,全部为90平方米以下两房单位;运动员村3598套,户型是90-120平方米的两、三房;技术官员村680套,户型面积为120-180平方米。

      价格预期

      富力地产董事长李思廉此前在富力半年业绩发布会上透露,亚运城销售的准备工作已经在紧锣密鼓地运作,计划在九月底开卖。李思廉没有透露预期售价,但其称:“相信卖价肯定在一万以上。初期的目标是先卖几十万平方米,大概几十个亿”。

      相对于李思廉的保守估计,黎文江和龙斌对亚运城入市价格的预期显然要积极得多。黎文江表示,之前认为这个项目的售价应在1.2万元-1.5万元之间,现在依然保持这个看法;而龙斌也认为,至少1.2万元以上。

      事实上,依照目前大多数业内人士的预测,1.2万元成为了亚运城项目的价格底线。

      虽然亚运城项目的关注度颇高,但今年在楼盘销售上有一个颇为奇特的情况值得注意:不管北京、上海还是广州、深圳,今年很多新开楼盘最终的售价往往比之前市场预期要低,这种价格策略似乎已经成为今年很多开发商应对调控促销的必用方式之一。

      还有一个值得考量的因素是,今年下半年,包括广州在内的大部分城市将有足够的货量入市,甚至可能造成供大于求的状态。

      根据经纬研究中心不完全统计,除从化外,广州下半年新推货量达40823套,再加上在售余货20856套,今年下半年全市可售货量达61679套,竞争压力加大。其中,亚运城所在的番禺区更是达到了11836套的可售货量;以户均面积100平米计算,可售面积超过600万平米,而这些巨大的供应量绝大部分将在金九银十之间面市。

      另一方面,广州的成交持续低迷。根据广州市国土房屋管理局数据,2010年上半年广州交易登记面积为333.25万平米,同比下降22.1%。在新政出台之后,月度交易登记面积仅为50多万平米,相比往年下跌幅度较大。实际上,即使在销售火爆的2009年,整个下半年的成交面积也仅为550万平米。

      但黎文江却对此有不同看法,黎文江认为,据合富辉煌统计,从8月1日到29日,广州十区网签有47万平方米,加上增城和从化是64万平方米。而新政之前的3月份网签也是这个数字。因此,广州现在的楼市已经基本恢复到新政之前的水平,买家观望的情绪已经开始结束,经过4个月政策的消化,现在大家的心态已经回到了新政之前。

      黎文江还表示,去年广州八月份均价是10800元,现在已达12000元,价格方面同比上升了,但是成交量差不多,说明经过一年的时间,价格都稳定在1万块左右。

      黎文江总结称,这是个“抄底”的时候了。

      政策效应

      然而,正因为包括广州在内的一线城市成交出现了明显回暖的迹象,也让更多人开始担忧目前的反弹是否会引发政府出台更严厉的调控措施。

      黎文江表示并不担忧,他认为,最近李克强副总理说要巩固成果。“巩固”两个字大家可以理解,不是加强或者是扩大,而是巩固,巩固就是说现在已经有初步的成效,楼价没有那么快的上涨,控制的速度已经平缓下来了。

      黎文江解释称,目前更严厉的政策说的多是物业税、房产税,但他认为这些税还不太现实,所以现在加强第三套房停贷。但从广州楼市的实际情况来看,有三四成购买者都是一次性付款,第三套房贷停止的影响也不会太大。

      龙斌则称,从未来一段时间来看,中国的出口将继续疲软,消费刺激短时间也很难大幅提升,因此国家对宏观经济调控一定是“稳”。而房地产行业对国民经济有支柱作用,政府更是要平稳。

      而对下半年调控政策预计较紧的人士则认为,目前因楼市量价回暖,使得大部分观望的消费者对调控政策的效果及持续性表示怀疑,对调控效果不抱希望。在这种情况下,政府开始在媒体和会议上开始重新强调打击房地产炒作投机。此外,国土部也开始对闲置土地的清查,并联合金融机构对地产政府的融资平台进行清查。

      因此,这部分市场人士认为,从近期国家主流媒体及相关各个部门的反应来看,不排除是为下一个房地产的黄金节点,即十一黄金周前出台的楼市二次调控做铺垫。

      如果公布的亚运城消息无误,那么在这个可能出台二次调控政策的时点,亚运城的定价及销售状况殊难逆料。

      事实上,就连为住建部政策研究中心副主任秦虹在广州的活动上也公开表示,今年无论是已开工的商品房和在建的商品房,很多在今年下半年和明年下半年都要实现销售,因年新增商品房供应主要是在下半年,而大部分推迟开盘延期销售的项目,也加剧了后期销售的压力。

    撰文:武瑾莹    

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