　　单个项目来说，公司倾向选择每个城市升值潜力比较大的区域，基本上是城乡结合部的区域；单个项目规模比较大，就可以充分的展示恒大所打造的住宅精品，包括良好环境社区和比较完善的配套，这就是恒大拿地的策略。同时，土地储备摊到全国几十个城市来看，平均每个城市占有的平均值是200万平方米左右，这是非常合理的土地储备。

　　关于购买佳兆业广场项目，这是广州商业区中轴线的写字楼，今年12月份可以全面竣工，购买佳兆业广场有两个方面的考虑。

　　恒大从成立到今天，都是租赁写字楼，整个恒大集团系统1万多名员工发扬艰苦创业的精神，将资金用到住宅开发建设中，用于公司的滚动发展，尽可能的少占用资金，提高资金利用率，恒大已经有14年头了，也是大的上市企业，拥有1.3万名员工，将总部迁移到珠江新城的佳兆业广场，从而体现公司的形象和品牌。

　　佳兆业广场的设计是非常高档的，位置也是非常好的，通过长时间的谈判，价格也是比较合理的，均价是1.6万元/平方米，周边的写字楼大概的价格是在2.4万元/平方米—2.8万元/平方米，从物业的增值角度来说也是比较好的。到时总部大概用1/4左右，还有3/4可以出租。

　　恒大近几年还是发展住宅物业为主，以后会发展商业物业，逐渐增加这方面的投入，作为企业的发展而言这是长期战略性的投资。在公司规模和现金流实力达到一定程度的时候，公司逐渐会投资商业物业，也是出于公司产品结构考虑的，该写字楼未考虑到公司进军商业物业，主要是前面的原因。

　　媒体提问：土地储备平均价格是519元/平方米，股东的净利润达到了23%，根据几家公布中报上市公司而言，恒大的业绩位列前5名，你们强调的是民生地产，让利于民，请详细的介绍如何让利于民？

　　许家印：恒大的利润主要还是来自于战略性的决策和强大的成本控制力，也来自于战略合作伙伴，包括施工和材料供应企业对恒大的让利。

　　我们从2004年进入二三线城市，超前进入这些城市，在地价、房价未上涨的情况下进入，使得土地成本比较低，这是战略决策角度把握了土地成本的控制。

　　如此大规模的企业，在管理控制上是强有力的，我以前在很多次会议上讲到，恒大利润主要来源于超强的战略，主要来源于强大的成本控制，主要来源于合作伙伴的支持。我们要少赚老百姓的钱，多建老百姓买得起的精品楼，每次会上都这样讲，我们的利润来自于战略合作伙伴的让利，今年五月份开了300多家中国名优企业的董事长战略联盟会上我就这样说的，大家还鼓掌欢迎，我们的利润来自于他们的让利，因为我们的量大，而且达到了双赢的局面。

　　媒体提问：公司之前的平均土地储备成本大概在519元，而今年新增土地的楼面价则为738元，这是否预示着未来房地产价格的上升？恒大此前的IPO补偿协议已经快要到期，从现在的股价来看，届时是否有足够的资金作出补偿？今年一月份，恒大向工银亚洲的有关借贷，有消息指已经偿还或赎回，又有指还没清付出，您能不能在这里说明一下情况？

　　许家印：今年上半年我们新增了2000多万平方米的土地储备，均价大概是700多。恒大是非常注重战略的企业，我们从04年开始进入二三线城市并取得了大量的土地，因此与今年在二三线城市拿的土地相比，今年的价格自然会有所上升。但即便如此，700多的楼面价也算是非常便宜的。不过，这个拿地的价格有所上升，也并非预示着将来的售价就会上扬。因为很多企业的楼面地价比恒大高，大概会在2000多块的一个水平。这种地价的上升，跟未来的市场走势，应该关系不大。

　　为了鼓励公司上市，大家达成了补偿协议。如果公司的股价在未来半年内低于国际配售价，低于的部分要给对方作出补偿。11月6日到期，就我个人的角度来说，由于个人财务比较健康，按时如数地作出补偿是没有问题的。

　　关于工银亚洲的贷款已经偿还了，而且这已经是很久前的事了。

　　昨天为止，我们8月销售超过了40个亿。在市场低迷的时候，我们作出了比较大的让步，最近我们将作一个适当的调整，均价可能会有所回升。

　　媒体提问：此前有称恒大将参与北京中服地块的竞逐，目前的一个进展如何？恒大对此的相关规划是怎样的，是不是就此开始了北京的布局？

　　许家印：关于中服地块，参与竞夺的企业有一两百家。作为恒大来说，主要在于参与。同时通过这次的参与，把那些对投资物业的优秀规划设计理念引入恒大，这是我们参竞的一个很重要的因素。

　　同时，我们也确实是有意识地参与到该项目的投标，如果恒大能够顺利中标取得一项北京的投资物业，我们还是认为价值巨大。

　　媒体提问：今年业绩增长比较好，为什么不派中期股息？今年每个月的销售额都在上涨，下半年是否会维持这样的形势？

　　许家印：半年派息的话比较麻烦，全年是一定要派息。去年派息是10%，我感觉很对不起小股民，太少了。今年派息是一定的，今年上半年公司决定不派息，因为不多也就是20多亿元，也派不了多少，到了全年的时候集中派息。公司现金余额是180多亿元人民币，港币是200多亿元，条件还是有的，因此是全年派息的，本次派息会很好的征询股民和股东的意见，派多少大家会满意。

　　今年下半年的时候是否会保持稳定的增长，随着销售价格的下降是符合经济规律的，恒大是低调注重战略和策略以及市场的企业，在元月份的时候，为什么元月就发债？当时的现金流是可以的，主要是考虑到今年国家会出台宏观调控。元月发债后，接下来在4月份又发了债，发债后的第二天，国家就出台了宏观调控，这完全在我们的预料之中。

　　国家宏观调控出台后，我们考虑到市场和老百姓会受到影响，会出现观望情绪，成交量会大幅度的萎缩，尤其是恒大上市后，注重公司的稳健经营，对于现金流的要求是非常高的，公司上市的时候，我在很多场合说，公司上市后恒大的现金流是不能低于100亿元的，宏观调控后公司对于宏观调控的调控，公司将现金的余额提高到150亿元以上，最少也不能少于150亿元，最高的时候达到了210亿元。

　　公司在4月底和5月初的时候，决定8.5折给予优惠，得到了政府和老百姓的肯定，我们是根据市场决定的，就是随行就市，企业要正常运营，就要根据市场调节销售价格，这是符合经济规律的。我们在没有8.5折之前，每个楼盘有的是9.5折，有的是9折，8.5折后实际上是让利给老百姓，保证了公司的销售额每个月都上升，4月份大概是37亿元，5月份达到了41亿元，6月份是48亿元，各个楼盘销售后，当天晚上都会发信息给我，7月份销售额是50亿元，因为宏观调控到现在已经三、四个月了，市场已经开始出现了回暖，应该说是健康发展。

　　媒体提问：上半年拿到的20多个项目，只有一个是位于一线城市，下半年是否会加大一线城市拿地的比例？开工量一直是庞大的，土地储备量也是比较大的，管理上如何应对多个城市开工，如何保证质量的问题？

　　许家印：我们在一线城市近年来说还没有计划拿地，恒大要实现有限的资金用到最大化，能够在资金使用率和投资回报率上取得最大化，这是恒大多年来一直坚持的理念和经营方针，而且经营方针一直是非常正确的。用最小的投入获得最大的产出，如何用最小的资金产出最大的回报。今年下半年还未考虑进入北京、上海两个城市。

　　恒大在管理上应该说前几年经历了严峻的考验，从去年的上半年主营业务上就可以看得出来，去年主营收入是57亿元，今年上半年达到了203.7亿元，我们的储备比较大，开工量比较大，销售额也达到了300多亿元，但是今年上半年我们给投资者完美的答卷，说明恒大的管理是标准化集约化的模式，而且是成功的模式。恒大的管理模式是标准化加集约化的模式。第一控制了风险，第二控制了成本，第三确保了质量，这是我们非常成功的几点。

　　同时，从规模上来说，恒大的四大指标，土地储备、开发面积、销售金额、销售面积，恒大有三大指标都是最大的。而产品质量在全国跟任何产品相比都是很好的，恒大团队的管理是严格高效的。

　　媒体提问：上次发布会的时候说会进军商业地产，刚刚许总说广州项目也是有意向的，这次是否可以具体详细的介绍规划，哪些城市会优先考虑，是否会跟其他的开发商合作，下一个目标是什么？报告中提到，公司前瞻性的预测了宏观调控和房地产的趋势，对于今年下半年是否有预测？

　　许家印：恒大是比较注重战略性的企业，商业地产在去年就有基本的定位，恒大在什么时候进入商业地产，纯住宅地产方面有足够的现金和一定的规模的时候。什么是一定规模，我们希望四个指标都达到第一，从规模角度来说，土地储备、开工面积，销售金额、销售面积都达到第一的水平的时候，而且是非常稳定的成长。不是现在百分之几百的增长，现在是增长比较快的过程，如果都稳定增长的时候，就是我们向商业地产进军的时候，应该是明年的下半年会逐渐的加大投入商业地产，商业地产的定性是什么，就是要做城市地标性的综合体，以省会城市为主，而且是从发达的省会城市开始建地标性的商业主体。

　　中国地产的走势而言，我认为下半年会进入稳定期。恒大可以在非常低迷的时候，做到月月环比增长、同比增长，相信在房地产市场趋于更加平稳的时候，我们会在这些方面做得更好。而且下半年有20多个新楼盘要开盘，开盘数量达到60多个，跟去年相比增加了一倍。

　　媒体提问：四个指标达到全国第一后就会进入商业地产，您认为是明年下半年，是否意味着恒大可以超越万科？公司最近是否会有融资的计划？

　　许家印：我们没有说一定要超越万科，作为恒大而言，我们会尽最大的努力，将恒大做大做强，这是我们的目标。恒大要做三个一流的企业，规模一流，品牌一流，团队一流。

　　全国第一是否在明年可以达到，这是公司的计划，并不意味着一定可以实现，我们希望稳定的持续经营。主要是公司的现金流在保证房地产住宅开发方面达到一定规模和正常运营下，还有充足的现金可以投入商业地产。

　　公司目前没有融资的计划，大家已经看到公司的现金流是充足的，现有资金和银行额度加起来是490多亿元。

　　媒体提问：现在公司的股价跟上市时相比有点距离，你怎么看公司的股价？你未来有增持的计划吗？还有就是房地产基金的问题，现在很多房企都设立了自己的房地产基金，恒大在这方面如何考虑？最后就是广州绢麻厂地块，现在的进展如何？

　　许家印：关于股价的高低，一直很多人在问。但是我们的管理层和员工都是一个观点，我们从来不讲股价的问题，一心扎扎实实地把公司做好。今年上半年，恒大业绩的每一个指标都非常靓丽。唯一不满意的一项便是净利率10%，但这是没办法的，因为现在交的楼，是08年年底和09年上半年卖的。那个时候恒大出现了上市没上成等难题，这时确保公司正常运营是首要的。所以拿出公司总量5%、7%便宜销售确保公司的正常运营，均价是5190。

　　我们恒大未来还是一如既往地，全力以赴把公司经营好。股价的问题看不懂，企业规模的四大指标：土地储备、开工面积、销售面积、销售金额中，恒大有三大指标领先。产品质量也是有目共睹的。

　　绢麻厂地块的事，我在前两次说过在协调之中，但协调之中并不等于协调时间由我们恒大来决定。但是在我们上半年的财务上，已经先把这一块拨备了。这时为了更保险起见，尽管在协调，但还是先在财务上拨备了。

　　恒大目前没考虑设立房地产基金。增持股票今年也没有考虑，无论是个人还是公司。