恒盛地产：二三线城市毛利率也可以很高
作者: 梁嘉欣 邓敏华 时间: 2010-08-31 00:35:18 来源: [ 观点网 ]
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公司在二、三线城市的项目也有很高的毛利率，并不是说二三线城市项目的毛利率一定就很低。
观点网 梁嘉欣 邓敏华 8月30日，上海高端精装住宅发展商恒盛地产在香港举行2010年中期业绩发布会。会上，恒盛地产主席张志熔表示，调控的效果已经显现，公司仍将维持150亿元的销售目标不变。
恒盛地产行政总裁程立雄则指出，公司将在下半年推出11个楼盘，大约120万平方米的可售楼房面积，这些楼盘有四个是位于上海。
此外，张志熔还表示，尚海湾将在下半年入市，除了尚海湾以外，公司在上海的其他项目售价较低，市场应该可以消化掉。
面对调控，恒盛地产意图加大公司在商业地产方面的投入。今年6月份，恒盛地产合肥坝上街项目举行了动工仪式，该项目位于合肥市中心，总建筑面积超过126万平方米，计划建设成包括酒店、办公楼、商业等多种物业类型的大型城市综合体。
另外，恒盛地产还持有位于上海徐汇区的两块土地，地皮位于上海中心商业区的优越地理位置，将开发配套齐全的商业项目。
以下为恒盛地产2010中期业绩发布会实录：
媒体提问：公司今年的净利润比去年要下降的，里面提到了税务影响以及赎回票据的亏损，这一块大概有多少？
程如龙（恒盛地产首席财务官）：今年亏损其中一块是3300多万的期限赎回票据的亏损。在三月份，我们把它（票据）赎回来，因为票据里面有一个字据，为了降低财务成本，所以我们把它赎回来了。
但是当初办这个票据的费用，比如说一些律师费用，这些费用如果我们不及早赎回的话，将会以流失成本的方式再用两年（的时间）出现。由于我们及早赎回来，所以费用是一次性的体现出来。
我想强调的是，这只是一个宽松处理的方式，而且跟我们的核心利益是没有关系的。在做业绩的时候把这一块加上去，使得我们的净利润只是3.6亿。今年净利润应该是四个亿，应该加上3300万。
另外，在去年五月份有一个项目，但是现在这个又在投资物业里面把它除去掉。因此其实我们今年净利润是比去年提高了38%。
媒体提问：公司在目前在持有现金还有35亿元，想问下半年的支出的情况，公司下半年有没有发债的计划？
程如龙：关于现金流，我们可以利用的资金是50个亿，现在还没有用到的贷款额度有140亿。上半年其实是恒盛最好的高峰期，我们预计下半年的销售会远远超过我们上半年的。而我们下半年可用的现金，到现在为止还有五、六十个亿。下半年算上建安成本，我们要付26个亿。
如果能达到的上半年那样数额的预售款，大概不会用到银行贷款。其实我们的负债比例是比较低的，所以我们不是很担心。
关于融资方面，我们现在有一个发债的计划，但是会根据当时市场的情况来决定具体的发行。
张志熔（恒盛地产主席）：我们现在负债相对比较低。然后关于银行贷款，年底以前通过销售来回款，应该说没有非常大的需要进行借贷款。但融资方面我们也是非常开放，主要是看市场合适不合适，对公司有没有利，这个还是需要考虑。
媒体提问：公司下半年在北京以及上海项目推盘情况，下半年的一线城市形势有什么看法？
张志熔：下半年我们会有更多的项目推出市场，而且是更多的是在二线城市。大家比较关注的上海、北京这些一线城市，确实在这个严厉的调控当中受到影响，但是不同的项目影响的情况不一样，对于那些特别高价的项目来说调控的影响比较大一些。
但是，二线城市和三线的项目受到的影响相对比较小，所以我们今年下半年推出的11个项目当中，一线城市是4个，其余的7个是在二线和三线城市。
在一线城市中，价格相对高一点的只有上海的一个项目，另外的一个是北京“阳光波尔多”和上海的“湖畔豪庭”这两个项目，相比起来单价以及总价比较低的。
从这些项目上半年推到市场中的反应情况来看，并没有说是受到非常大的影响。我觉得，哪怕在一线城市受影响的程度，还是二线城市和三线城市影响相对比较小，作为恒盛地产来说，下半年第一是按照我们原定的计划，推出更多的项目。
第二，针对目前的整个一个房地产市场情况，我们会对原有的二、三线城市，包括一线城市，加大单价比较低的产品的供应量，加快工程建筑、加快销售。
媒体提问：公司上半年才销售了28亿，与公司全年目标是150亿差距很大，会不会调整全年目标？下半年公司会不会采用降价来促销呢？
张志熔：宏观调控政策效果已经显现出来。对于恒盛地产来说，虽然上半年完成的业绩偏低一点，但我们确定的目标仍然没有改变。
刚才介绍我们下半年将会有11个项目推出，主要是在二、三线城市。另外，我们可供销售的面积达到150万平方米。可以看到，我们销售的均价就是在11000到12000左右。
所以如果我们开工的节奏，包括我们推出的计划，能够按照我们设定的目标来推进的话，我觉得还是非常有信心来达到150亿全年销售目标的。
第二个是具体的营销策略。实际上宏观调控对一线城市的高端的房子会有影响，但是对于二、三线城市，或者是对市场中端产品的一些价格来说并没有很大的影响。
这个可以从我们六月份、七月份、八月份的成交的记录可以看到。在上海，我们的均价是13000左右，推出来货量很快就销售完。
所以，即使我们有部分的同行会做降价，但是我觉得从恒盛的角度来讲，更多的是把产品贴近客户，我们的价格确定的时候也是贴近市场。
媒体提问：在二、三线城市的毛利率会不会下降？
张志熔：其实公司在二、三线城市的项目也有很高的毛利率，并不是说二三线城市项目的毛利率一定就很低。比如我们哈尔滨的项目，楼面价是1200元，目前售价已经接近5000元。还有河北项目楼面价是600多元，目前的售价已经到了6800元，所以，并不是说二三线城市毛利率肯定低。
第二点，公司在一线城市当中有一些项目利润率特别高，实际上除了尚海湾项目以外，我们还有其他非常多的项目，像“湖畔豪廷”，别墅是卖17000元，过去是卖13000元，土地的楼面价是5800元。然后，北京的“欧洲公馆”，均价是从28000元卖到32000元，它的土地楼面价是在6000元左右，所以说公司在目前这些土地储备基础上，还是比较有信心能够保持一个比较高的毛利率。
另外，根据我们的战略，上半年在长三角经济发达的城市所看中的一些土地，都是在2000多元的地价，我们在下半年有一部分的资金会介入这些地方。所以我们会寻找有高增长，或者说在考虑一些毛利率非常高的一些项目，加大我们的土地储备。
媒体提问：还有到目前为止八月份销售情况？
程立雄（恒盛地产行政总裁）：八月份的销售是6到7亿，到上个星期是6.4亿，下星期预计销售0.4亿。
到目前为止，我们总的销售额大概有40亿。还有单笔的数据，所以两个合起来就是55亿。这里大部分是来自于上海的项目，下半年也是相同的趋势。就是说我们在一线城市、三线城市销售会提高，
因为大家都有一个印象是，恒盛销售靠的是尚海湾这个项目。现在从八月份以前销售来看，我们整个销售当中，大部分是上海项目带来的，也有一些二、三线城市的。
媒体提问：公司在商业地产方面有没有一个目标？未来将占到公司的业绩多大比例？在租金方面公司是如何定位的呢？
张志熔：我们的土地储备里面40%是作为商业地产开发的，目的是为了对我们今后收入的稳定性和产品的多元化做一些贡献。
恒盛计划是未来的几年当中，从一个从高端精装住宅的开发商向自有资金达到一定比例的开发商过度，我觉得是要有计划，或者也会有一些困难。目前，我们的沈阳项目、天津项目，以及上海的“湖畔豪庭”的一些商业性的地产已经进入开发和稳定阶段。
所以，在未来的一年当中，会看到我们的商业地产开工和竣工，甚至投入运营，会看到越来越多这样的持有性物业的项目的加入。
至于租金，现在没有准确的确定，这个必须根据项目所在的城市的区域来考虑。我们内部也制定了大概五个业态，有比如说一些办公楼，小一些餐饮或者娱乐这样的，不同的产品线。目的也是在未来运营这些物业，能够有一个很好的规划。我们也相信在未来的五年当中，会逐渐看到持有物业对收入的贡献。
媒体提问：三年以后住宅的业务跟商业地产的比例大概是是多少？
张志熔：这个还不清楚。从商业投资这一块，公司希望能够占到的比例在20%左右，现在我们土地储备面积的比例，也应该有14%到15%。当然，这个计划并没有完全确定，三年对于公司来说是一个比较长期的策略，我们会根据市场情况和财务状况来判断。
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