中骏置业业绩会实录：展望最好的一年
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-19 00:21:22    来源: [ 观点网 ]

今年上半年的业绩是中骏置业成立以来最好的一个半年，今年全年的业绩也将会是中骏置业成立以来最好的一年。

　　观点网 邓敏华 8月18日，中骏置业在香港召开业绩发布会公布2010年上半年的营运数据，中骏置业董事长黄朝阳，副总裁李维，以及首席财务官李少波出席了业绩发布会。

　　根据中骏置业的业绩公告，上半年中骏置业实现营业额达到20.9亿人民币，同比去年增长308%，其中股东应占为人民币6.13亿元。比去年增长110%，其中核心盈利达到6.07亿元，同比增长386%。

　　1-6月份，中骏销售金额达到12.28亿元，比去年同期增长了51%。上半年中骏置业完成了收购215万平方米的土地储备。截止到6月30日，中骏置业的土地储备面积达到857万平方米。

　　中骏置业副总裁李维在业绩会上指出，今年上半年的业绩是中骏置业成立以来最好的一个半年，今年全年的业绩也将会是中骏置业成立以来最好的一年。

　　截止到6月30日，中骏置业的净负债约为23%，而去年年底为65%，目前其还有尚未使用的101亿元授信额度，中骏置业将适当考虑提高负债率以图获取更多的市场机会。

　　以下是中骏置业的中期业绩发布会现场问答实录：

　　市场判断

　　Q：公司的项目主要位于二三线城市，能介绍一下新政后这些城市的表现吗？

　　李维：应该来说，二、三线（城市）是刚性需求的城市，在4月17号宏观调控政策出来以后，出现了观望的心态。但是衣食住行，这些东西是生活的必需。所以刚性需求还是会释放出来，从目前来看，我认为，7、8月份市场会比5、6月份会更好一些。

　　大家应该更加理性去看待这个市场的发展。我们认为国家的房地产宏观调控是为了让行业更加健康发展。从目前来看，整个经济发展还是健康的。在这种情况下没有理由让房地产价格出现暴跌。未来的10到20年，我想中国的房地产市场还是比较乐观的。

　　Q：你是否觉得今年下半年二、三线城市的房价还是会平稳增长?

　　李维：我讲的是平稳，目前总体的情况是比较平稳的，我个人看不出有什么太大的动荡。

　　另外就是有人经常提到，会不会再出台更严厉的措施，我们的看法是，今年下半年，中央政府以及地方政府可能工作的重点是把已经出台调控措施落实，去贯彻。从目前的情况来看，我们看不出有必要再出台更多的更严厉的调控。所以我们认为接下去的房地产会呈现平稳健康的发展。

　　商业策略

　　Q：公司上半年的毛利率较去年有所上升，请问这种增长是否可以持续，公司有没有信心维持这样的毛利率？

　　李维：上半年我们项目的毛利率是比较高，主要是因为产品的原因，像北京的项目本身的售价比较高，所以带来比较高的毛利率。因为我们有一个土地增值税。所以销售毛利率并不能简单去看是不是上升。对我们来讲更有指标性意义的应该是销售净利润。

　　一般来说，如果一块土地地价是零，那么最高的销售收益也一定不会超过20%。所以我们目前在看项目销售的净利润一般是在15%-20%。这是未来我们土地储备控制的情况。

　　Q：上半年，公司的租金收入上涨较快，公司在商业地产方面的目标是怎样的？

　　李维：今年我们在北京世界城的项目，底下的商业街已经开始出租，目前出租率达到80%，预计年底将全部出租。另外财富中心是我们的一个大型城市综合体，涵盖了酒店、写字楼，商业建筑面积达到了60万平方米，计划在下半年开工。我们鞍山的项目也是一个城市综合体的项目，里面也有商品房、酒店。

　　我们正在考察更多城市的综合体项目。公司商业地产的比重会进一步的加大，我们希望在2012年底的时候，商业地产的比重达到20%-30%的比例。未来我们的租金收益也会逐步的达到净利润30%的比例。

　　Q：公司的定价策略比较进取，下半年供应放量，公司有没有一个价格调整？

　　李维：从过去到现在，我们的定价策略都不是所谓的进取，我们其实很稳健的，因为我们的产品品质比别人好，定价也比别人高。并不代表说我们定价是进取的。

　　下半年我们会延续这样的定价策略，会充分考虑到市场的预期，两个完全不同的楼盘，其定价应该是不同的公式，不同的效果，不同的地段，不同的品质，定价高不代表进取，而是代表品质。

　　土地储备

　　Q：公司下半年土地储备计划新增情况，主要会分布在那些区域或者城市？

　　李维：我们计划今年土地储备能够新增大概300万平方米，我们在鞍山拿到的项目，还有北京拿的项目以及在厦门也拿了一些项目，这些项目新增土地储备已经达到210多万平方米，下半年我们最主要还是会到环渤海区域发展，会在北京、天津、辽宁，辽东半岛以及山东半岛这些区域布局。

　　Q：北京项目包含了拆迁，公司预计拆迁完成时间是什么时候，拆迁成本会否很高？

　　李维：北京的项目，是我们收购央企退出地产的股权取得的，项目位于北二环，过去中石油的主营业务不在房地产行业，所以其对这个项目并没有全力的去做。

　　这个项目涉及到第一个是拆迁的问题，第二个就是规划调整。这个项目拆迁量也不是特别大，规划调整得到了公司管理层的同意。我们在明年上半年完成拆迁。经过测算，加上拆迁成本，整个地价应该会控制在1.7万-2万/平方米。

　　我们计划把它打造成一个标志性的高档精品房，这个对于我们的品牌知名度，美誉度也是一个很好的提升。我们拿到这个项目时，有一个记者打电话跟我说，“你花了1.26亿拿到这个项目，你的广告效益超过10个亿。”

　　Q：公司目前会不会继续接手央企的房地产股权，接下来会不会通过同样方式来增加北京这样一线城市的土地储备？

　　李维：土地储备增加方面，我们一直是采用灵活性的策略，公司2/3的土地是通过收购、合作的方式取得，也有通过招拍挂的拿的。我们不会拘泥于一种方式决定要往哪一条路走。

　　目前公司有专门的战略发展土地储备部门，他们会不断收集有关项目信息，包括项目收购、项目出让，也有招拍挂的信息。我们会根据公司的据点，公司的业务来筛选。取得一个项目我觉得是一个缘分。

　　融资与负债

　　Q：公司在土地上采取比较灵活的策略，想问一下公司在融资方面的策略是怎样的？

　　李维：我们的净负债率只有23%，我们账上的现金流，整个的财务都是非常良好。我们也注意到最近有一些房地产企业在做一些新的融资，对新的融资方案，我们从来就是持一种开放不排斥的态度。

　　我们会深入的分析和研究各种新的融资渠道，不断的调整，不断的优化我们整个的资金以及融资架构。同时我们会做好公司的整个财务报表以及各项目的准备。如果有很好的资金窗口，我们不排除采用一些新的融资方式。但是融资我们基于一个前提，一定要给我们的投资者利益最大化，对公司的长远发展是非常有利的。

　　Q：今年有可能融资吗？公司的净负债较低，未来会不会加大购地方面的开支，提高净负债的水平？

　　李维：其实融资不仅仅取决于公司的意见，更多的可能还有市场的情况，所以我们会一直关注这个情况。如果有很好的市场时间窗口，有很好的市场环境，如果是对股东有利，对公司有利的事，我们为什么不做。

　　23%的净负债率，我觉得在中国大陆是偏低。对于像中国大陆经济快速发展的区域，我们这样一个优秀的房地产企业，我们认为我们的净负债率还是可以适当的提高一点。我们会参考国内一些大的地产公司过去的经验，会适当的根据公司发展的情况调高一些，我们这些调高也还是在非常健康的状态下。

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