中骏置业业绩会实录:展望最好的一年
作者: 邓敏华     时间: 2010-08-19 00:21:22    来源: [ 观点地产网 ]

今年上半年的业绩是中骏置业成立以来最好的一个半年,今年全年的业绩也将会是中骏置业成立以来最好的一年。

  观点地产网 邓敏华 8月18日,中骏置业在香港召开业绩发布会公布2010年上半年的营运数据,中骏置业董事长黄朝阳,副总裁李维,以及首席财务官李少波出席了业绩发布会。

  根据中骏置业的业绩公告,上半年中骏置业实现营业额达到20.9亿人民币,同比去年增长308%,其中股东应占为人民币6.13亿元。比去年增长110%,其中核心盈利达到6.07亿元,同比增长386%。

  1-6月份,中骏销售金额达到12.28亿元,比去年同期增长了51%。上半年中骏置业完成了收购215万平方米的土地储备。截止到6月30日,中骏置业的土地储备面积达到857万平方米。

  中骏置业副总裁李维在业绩会上指出,今年上半年的业绩是中骏置业成立以来最好的一个半年,今年全年的业绩也将会是中骏置业成立以来最好的一年。

  截止到6月30日,中骏置业的净负债约为23%,而去年年底为65%,目前其还有尚未使用的101亿元授信额度,中骏置业将适当考虑提高负债率以图获取更多的市场机会。

  以下是中骏置业的中期业绩发布会现场问答实录:

  市场判断

  Q:公司的项目主要位于二三线城市,能介绍一下新政后这些城市的表现吗?

  李维:应该来说,二、三线(城市)是刚性需求的城市,在4月17号宏观调控政策出来以后,出现了观望的心态。但是衣食住行,这些东西是生活的必需。所以刚性需求还是会释放出来,从目前来看,我认为,7、8月份市场会比5、6月份会更好一些。

  大家应该更加理性去看待这个市场的发展。我们认为国家的房地产宏观调控是为了让行业更加健康发展。从目前来看,整个经济发展还是健康的。在这种情况下没有理由让房地产价格出现暴跌。未来的10到20年,我想中国的房地产市场还是比较乐观的。

  Q:你是否觉得今年下半年二、三线城市的房价还是会平稳增长?

  李维:我讲的是平稳,目前总体的情况是比较平稳的,我个人看不出有什么太大的动荡。

  另外就是有人经常提到,会不会再出台更严厉的措施,我们的看法是,今年下半年,中央政府以及地方政府可能工作的重点是把已经出台调控措施落实,去贯彻。从目前的情况来看,我们看不出有必要再出台更多的更严厉的调控。所以我们认为接下去的房地产会呈现平稳健康的发展。

  商业策略

  Q:公司上半年的毛利率较去年有所上升,请问这种增长是否可以持续,公司有没有信心维持这样的毛利率?

  李维:上半年我们项目的毛利率是比较高,主要是因为产品的原因,像北京的项目本身的售价比较高,所以带来比较高的毛利率。因为我们有一个土地增值税。所以销售毛利率并不能简单去看是不是上升。对我们来讲更有指标性意义的应该是销售净利润。

  一般来说,如果一块土地地价是零,那么最高的销售收益也一定不会超过20%。所以我们目前在看项目销售的净利润一般是在15%-20%。这是未来我们土地储备控制的情况。

  Q:上半年,公司的租金收入上涨较快,公司在商业地产方面的目标是怎样的?

  李维:今年我们在北京世界城的项目,底下的商业街已经开始出租,目前出租率达到80%,预计年底将全部出租。另外财富中心是我们的一个大型城市综合体,涵盖了酒店、写字楼,商业建筑面积达到了60万平方米,计划在下半年开工。我们鞍山的项目也是一个城市综合体的项目,里面也有商品房、酒店。

  我们正在考察更多城市的综合体项目。公司商业地产的比重会进一步的加大,我们希望在2012年底的时候,商业地产的比重达到20%-30%的比例。未来我们的租金收益也会逐步的达到净利润30%的比例。

  Q:公司的定价策略比较进取,下半年供应放量,公司有没有一个价格调整?

  李维:从过去到现在,我们的定价策略都不是所谓的进取,我们其实很稳健的,因为我们的产品品质比别人好,定价也比别人高。并不代表说我们定价是进取的。

  下半年我们会延续这样的定价策略,会充分考虑到市场的预期,两个完全不同的楼盘,其定价应该是不同的公式,不同的效果,不同的地段,不同的品质,定价高不代表进取,而是代表品质。

  土地储备

  Q:公司下半年土地储备计划新增情况,主要会分布在那些区域或者城市?

  李维:我们计划今年土地储备能够新增大概300万平方米,我们在鞍山拿到的项目,还有北京拿的项目以及在厦门也拿了一些项目,这些项目新增土地储备已经达到210多万平方米,下半年我们最主要还是会到环渤海区域发展,会在北京、天津、辽宁,辽东半岛以及山东半岛这些区域布局。

  Q:北京项目包含了拆迁,公司预计拆迁完成时间是什么时候,拆迁成本会否很高?

  李维:北京的项目,是我们收购央企退出地产的股权取得的,项目位于北二环,过去中石油的主营业务不在房地产行业,所以其对这个项目并没有全力的去做。

  这个项目涉及到第一个是拆迁的问题,第二个就是规划调整。这个项目拆迁量也不是特别大,规划调整得到了公司管理层的同意。我们在明年上半年完成拆迁。经过测算,加上拆迁成本,整个地价应该会控制在1.7万-2万/平方米。

  我们计划把它打造成一个标志性的高档精品房,这个对于我们的品牌知名度,美誉度也是一个很好的提升。我们拿到这个项目时,有一个记者打电话跟我说,“你花了1.26亿拿到这个项目,你的广告效益超过10个亿。”

  Q:公司目前会不会继续接手央企的房地产股权,接下来会不会通过同样方式来增加北京这样一线城市的土地储备?

  李维:土地储备增加方面,我们一直是采用灵活性的策略,公司2/3的土地是通过收购、合作的方式取得,也有通过招拍挂的拿的。我们不会拘泥于一种方式决定要往哪一条路走。

  目前公司有专门的战略发展土地储备部门,他们会不断收集有关项目信息,包括项目收购、项目出让,也有招拍挂的信息。我们会根据公司的据点,公司的业务来筛选。取得一个项目我觉得是一个缘分。

  融资与负债

  Q:公司在土地上采取比较灵活的策略,想问一下公司在融资方面的策略是怎样的?

  李维:我们的净负债率只有23%,我们账上的现金流,整个的财务都是非常良好。我们也注意到最近有一些房地产企业在做一些新的融资,对新的融资方案,我们从来就是持一种开放不排斥的态度。

  我们会深入的分析和研究各种新的融资渠道,不断的调整,不断的优化我们整个的资金以及融资架构。同时我们会做好公司的整个财务报表以及各项目的准备。如果有很好的资金窗口,我们不排除采用一些新的融资方式。但是融资我们基于一个前提,一定要给我们的投资者利益最大化,对公司的长远发展是非常有利的。

  Q:今年有可能融资吗?公司的净负债较低,未来会不会加大购地方面的开支,提高净负债的水平?

  李维:其实融资不仅仅取决于公司的意见,更多的可能还有市场的情况,所以我们会一直关注这个情况。如果有很好的市场时间窗口,有很好的市场环境,如果是对股东有利,对公司有利的事,我们为什么不做。

  23%的净负债率,我觉得在中国大陆是偏低。对于像中国大陆经济快速发展的区域,我们这样一个优秀的房地产企业,我们认为我们的净负债率还是可以适当的提高一点。我们会参考国内一些大的地产公司过去的经验,会适当的根据公司发展的情况调高一些,我们这些调高也还是在非常健康的状态下。

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