正文

专访童渊：“停不下来”的总裁

作者: 梁嘉欣时间: 2010-07-22 01:46:06 来源: [ 观点网 ]

济南严格宅基地管理集体用地禁止房地产项目开发

因为“停不下来”，曾经的鹏润地产CEO童渊选择了联华国际。

　　观点新媒体：新政刚满两个月，随着楼市成交量的不断下滑，目前已有不少房企纷纷加入降价的行列，联华国际是否也有降价的打算？

　　童渊：没有。我们现在在售项目，是已经开发了第三期或第四期的项目。第二，我们的项目本身他的所在地，本身地段较好，已有规模效应。第三，我们的现金流还是比较健康，所以没有必要降价去卖。目前我们的销量还可以，没有受到太大的影响，但销售的速度还是慢了。跟正常的速度相比，大概慢了有30%—40%，减了一半。但是价格是站住了。

　　观点新媒体：联华是否也有上市的考虑？在融资方面有什么计划？

　　童渊：暂时没有，目前我们还是先把产品做好。我原来在中华广场担任过总裁，当时高盛是我们的战略投资者。我认为企业不要考虑上不上市，而是要考虑是否达到了上市的条件。假如达到了，上与不上，都没有很大的区别，不要为了上市而上市。上市实际上也是为了有一个很好的融资工具，我们现在也是跟合作者合作，这在某种程度上也是融资的一种方式，另外，我们也有跟基金合作。

　　目前联华土地储备大概500万平米，净资产大概100亿左右。我们年销售额在未来五年要达到50个亿，我们的税收大概是平均每年500万，这是五年的计划，基本上变不了。因为500万的税收，按照5000元/平方米来算的话，一年得卖50个亿。5000元/平方米已经是最低的标准，三亚、东莞、北海的房子不是5000的。

　　我们现所有项目的土地款已经全部付完了。土地款付完，你不动的话，利息就很高。所以我们所有的项目500万平米，到明年上半年以前全部开工。我的强项是卖房，只要有房子盖出来，我就能卖得出去。

　　观点新媒体：目前联华在东莞的土地储备有多少？现在不少房企碍于调控影响已暂缓拿地的步伐，联华国际今年下半年在拿地方面有何打算？

　　童渊：东莞是我们的大本营，按可建筑面积算的话，联华在东莞的土储不少于100万平方米。暂时来说，我们觉得目前的土地储备已经差不多了。我认为，做房地产开发的规模要考虑到你的资金，你的团队，你对当地市场整个的认知，还有你要对整个市场的判断。我们现在的土地储备已经够五年做了，但这不代表我今年、我明年我不获取新的土地。如果说我还要再把精力放在获取土地的话，那倒不如加快我们的建设。

　　当然，我们也有在一、二线城市拿地的意向，但不强求。我们坚信一点：二线城市全都是招标的，老大都在那边，什么时候才轮到我们？

　　我虽然是营销出身，实际上一直以来我都很注重在什么地方拿地，拿什么样的地，然后定位，施工。我认为只要前面这些东西做好的话，营销是锦上添花的事情。所以联华一直强调的是把规定工作做好，每一项的动作做好。

　　观点新媒体：很多人都说现在是买地的好时机，您是怎么看的？

　　童渊：认为现在是买地的好时机，是因为某一些没有实力的开发商他做不下去了，所以你就有这样的机会。如果他做不下去，什么原因？是他的项目不行，还是他自己的实力不行？如果他的项目很好的话，可能他也会坚持下去。所以所谓的好时机，只能说在谈买卖的时候，大家的心没有那么红，就等于现在有很好的时机，买房子，就因为他的价没有往上走，是这样子的概念。但是你还是要看，那些土地是不是合适我们。比如我们说不是很擅长去做写字楼的，那写字楼的我们就不碰，还是做我们擅长的项目。

　　观点新媒体：目前联华国际进入的都是一些二三线城市。

　　童渊：主要是三线城市。因为二线城市还在被严控，三线城市就比较自由，不会受到政策的太大影响。现在整个政策下来，我想大家都在说“冬天”来了，但我不知道。我只知道本来我女儿本来想今年结婚的，突然间男方的家长说还是先看看吧。我就跟我女儿说，那你就等一等，但等的过程中，你一定要好好地对待你的男朋友，否则他就跑了，而且你应该好好地进修进修，并把自己打扮得再更漂亮一点，就是把“内功”练好。所以今年对我们来说，就是做品质服务及品牌上面的提升。

　　观点新媒体：面对多变的市场，下半年联华营销策略方面会不会有些调整？

　　童渊：没有。我只认为春天肯定要来，那就是如果现在我们的销售量降了有30%，也就是说当春天来的时候，我的销售会变成130，他一定会补回来。但是欠缺的条件，你得把你的“内功”，你的质量，你的服务，你的品牌做好，等到他来的时候，可能还不止130呢。因为那些人憋着憋着，突然间就涌过来，可能就变成140，这也可能，我们也期待着这种情况出现，也相信会有这种情况出现。以前的案例也告诉我们，你憋着憋着，市场一下子就上来了。