专访童渊:“停不下来”的总裁

观点网

2010-07-22 01:46

  • 因为“停不下来”,曾经的鹏润地产CEO童渊选择了联华国际。

      编者按:2010年8月11-14日,中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政:2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年,是博鳌房地产论坛的第十年,也是房地产面临最严厉调控的一年,在新政下,谁是预言者?谁又能独善其身?

      观点地产网 梁嘉欣 “我是不能停下来的,所以就找了一家,要让我很忙碌的、有活力的企业,那就是联华。”因为“停不下来”,曾经的鹏润地产CEO童渊选择了联华国际。

      在联华国际,童渊肩负起了做大联华的重担:“我希望在未来的三到五年,在九个省十二个城市都有像星河传说这样的房子。”在复杂的市场环境下,童渊面临的挑战可想而知。

      但童渊并不在意,经历了房地产市场17年的风雨,他似乎已看透市场。在童渊的眼中,即便房地产市场进入“冬天”,但总有一朝会迈向“春天”,“熬过了这个冬天,春天也就不远了。”

      近日,观点地产新媒体专访了前鹏润地产总经理、现任联华国际集团CEO童渊,以下为采访实录:

      观点地产新媒体:2009年联华国际的销售情况如何?今年预计销售额将达到多少?

      童渊:去年是20多个亿,今年可能就要在去年的基础上打个七折。我们预计明年上半年销售会转好,我们把宝都押在了明年的上半年。我们很多项目真要在今年推出,估计肯定要少赚10%的净利润,如果说房地产有20%的毛利润的话,10%就意味着做少了一半。比如说,你有10个项目,就等于只做了5个。

      目前联华国际在全国共有13个项目准备启动开售,预计大概明年年初才会正式进入市场,如果市场不好的话,我们就准备晚一点再开。

      观点地产新媒体:明年上半年联华国际大量的项目推出,是否意味着您比较看好明年上半年的市场?

      童渊:如果明年上半年市场还没有转好,还要往下走,我觉得那也是一件好事。我今年都练好这些“内功”,万一明年市场还是目前的情形,我也有条件去扛。我们现在的现金流是健康的,我们的房子都是卖四、五千这样的价位,调价空间不大。这跟北京的房子不一样,原来是卖三万的,现在卖两万就不行了。

      观点地产新媒体:如何看待此次调控对房地产市场的影响?联华国际将如何应对市场出现的新变化?

      童渊:虽然我不知道冬天什么时候来,但冬天过后就是春天,我相信一年四季总是有春天的,所以在这段时间里,我们要把标准、系统等方方面面做好。我觉得现在这个市场挺好的,我赞同国家的调控政策,因为它确实让这个市场稳下来,让整个行业更有规矩,否则楼市还会继续往上涨,买房者更加不知道该不该出手。

      经过一段时间的调整,对整个行业都会有帮助。我93年从事房地产,到现在已有17年,发现实际上每一次的调控都是一样,通知出来了,有人在那边“抓”,有人在看,有人在做,有人在想招,我还是平常心。

      当然,这次调控对任何一个房地产开发商都或多或少有些影响。联华国际主要在三、四线城市,项目又都在市中心,地段很好,有规模效应。这也都是万科不去的地方,没什么竞争,所以我们没有很担心。

      我坚信,这一轮调整以后,进入行业的门槛又要提高了。能把一群想进来的,或者本来就做得不怎么样的,筛下去。我们也希望把我们的品牌做好,在下一轮春天过来的时候,我们的认知度、美誉度能得到提高。

      观点地产新媒体:新政出台后,东莞房地产市场受到的影响如何?

      童渊:东莞的项目比较特别,没有什么新开盘的项目,所以房企的压力不是很大。现在房企都在练“内功”,我认为这是一个好事。因为当一个城市,开发商、建造商都说要把自己的产品做好,都要把“内功”练好的时候,这个城市就往上提了。

      观点地产新媒体:联华国际的产品定价策略是怎样的?如何看待目前中国的房价?

      童渊:我们现在是做中国的平均房价。中国的平均房价是多少?五千到六千,一般城市的都得三千到四千,我们现在就是做城市的四千到五千,我的风险只有一个,除非你不住,我们做的是一个刚性的需求。当然我们所做出来的房子也是高一个级别,这样才有升值的空间,才超值。

      因为我不知道现在是不是冬天,但是我老跟我媳妇曾说这么一句话,Gucci降价的话,不要等到他五折,七折你就要去买。因为你想要了,到五折的时候不一定有。房价降不降我不知道,我只知道现在是一个好时机。

      观点地产新媒体:新政刚满两个月,随着楼市成交量的不断下滑,目前已有不少房企纷纷加入降价的行列,联华国际是否也有降价的打算?

      童渊:没有。我们现在在售项目,是已经开发了第三期或第四期的项目。第二,我们的项目本身他的所在地,本身地段较好,已有规模效应。第三,我们的现金流还是比较健康,所以没有必要降价去卖。目前我们的销量还可以,没有受到太大的影响,但销售的速度还是慢了。跟正常的速度相比,大概慢了有30%—40%,减了一半。但是价格是站住了。

      观点地产新媒体:联华是否也有上市的考虑?在融资方面有什么计划?

      童渊:暂时没有,目前我们还是先把产品做好。我原来在中华广场担任过总裁,当时高盛是我们的战略投资者。我认为企业不要考虑上不上市,而是要考虑是否达到了上市的条件。假如达到了,上与不上,都没有很大的区别,不要为了上市而上市。上市实际上也是为了有一个很好的融资工具,我们现在也是跟合作者合作,这在某种程度上也是融资的一种方式,另外,我们也有跟基金合作。

      目前联华土地储备大概500万平米,净资产大概100亿左右。我们年销售额在未来五年要达到50个亿,我们的税收大概是平均每年500万,这是五年的计划,基本上变不了。因为500万的税收,按照5000元/平方米来算的话,一年得卖50个亿。5000元/平方米已经是最低的标准,三亚、东莞、北海的房子不是5000的。

      我们现所有项目的土地款已经全部付完了。土地款付完,你不动的话,利息就很高。所以我们所有的项目500万平米,到明年上半年以前全部开工。我的强项是卖房,只要有房子盖出来,我就能卖得出去。

      观点地产新媒体:目前联华在东莞的土地储备有多少?现在不少房企碍于调控影响已暂缓拿地的步伐,联华国际今年下半年在拿地方面有何打算?

      童渊:东莞是我们的大本营,按可建筑面积算的话,联华在东莞的土储不少于100万平方米。暂时来说,我们觉得目前的土地储备已经差不多了。我认为,做房地产开发的规模要考虑到你的资金,你的团队,你对当地市场整个的认知,还有你要对整个市场的判断。我们现在的土地储备已经够五年做了,但这不代表我今年、我明年我不获取新的土地。如果说我还要再把精力放在获取土地的话,那倒不如加快我们的建设。

      当然,我们也有在一、二线城市拿地的意向,但不强求。我们坚信一点:二线城市全都是招标的,老大都在那边,什么时候才轮到我们?

      我虽然是营销出身,实际上一直以来我都很注重在什么地方拿地,拿什么样的地,然后定位,施工。我认为只要前面这些东西做好的话,营销是锦上添花的事情。所以联华一直强调的是把规定工作做好,每一项的动作做好。

      观点地产新媒体:很多人都说现在是买地的好时机,您是怎么看的?

      童渊:认为现在是买地的好时机,是因为某一些没有实力的开发商他做不下去了,所以你就有这样的机会。如果他做不下去,什么原因?是他的项目不行,还是他自己的实力不行?如果他的项目很好的话,可能他也会坚持下去。所以所谓的好时机,只能说在谈买卖的时候,大家的心没有那么红,就等于现在有很好的时机,买房子,就因为他的价没有往上走,是这样子的概念。但是你还是要看,那些土地是不是合适我们。比如我们说不是很擅长去做写字楼的,那写字楼的我们就不碰,还是做我们擅长的项目。

      观点地产新媒体:目前联华国际进入的都是一些二三线城市。

      童渊:主要是三线城市。因为二线城市还在被严控,三线城市就比较自由,不会受到政策的太大影响。现在整个政策下来,我想大家都在说“冬天”来了,但我不知道。我只知道本来我女儿本来想今年结婚的,突然间男方的家长说还是先看看吧。我就跟我女儿说,那你就等一等,但等的过程中,你一定要好好地对待你的男朋友,否则他就跑了,而且你应该好好地进修进修,并把自己打扮得再更漂亮一点,就是把“内功”练好。所以今年对我们来说,就是做品质服务及品牌上面的提升。

      观点地产新媒体:面对多变的市场,下半年联华营销策略方面会不会有些调整?

      童渊:没有。我只认为春天肯定要来,那就是如果现在我们的销售量降了有30%,也就是说当春天来的时候,我的销售会变成130,他一定会补回来。但是欠缺的条件,你得把你的“内功”,你的质量,你的服务,你的品牌做好,等到他来的时候,可能还不止130呢。因为那些人憋着憋着,突然间就涌过来,可能就变成140,这也可能,我们也期待着这种情况出现,也相信会有这种情况出现。以前的案例也告诉我们,你憋着憋着,市场一下子就上来了。

    撰文:梁嘉欣    

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