汉阳项目启动 “旧改王”福星惠誉再举10亿信托
作者: 孔艺华     时间: 2010-06-23 02:27:02    来源: [ 观点网 ]

由于旧改项目仍处于拆迁阶段，项目不具备银行信贷融资的条件，采用股权信托融资就此成为福星惠誉理所当然的选择。

　　观点网 孔艺华 时隔一个月，福星惠誉再一次通过信托产品，为旗下一个旧改项目“汉阳旧城风貌区改造”项目注入了10亿的发展资金。

　　6月18日，福星惠誉宣布将计划与“吉林信托”合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目的股权投资单一资金信托，由民生银行募集10亿资金，用于项目公司汉阳地产的增资。而在此前的5月11日，福星惠誉已经与中融国际就为其“三角路·B地块”项目信托融资了10亿元，两次的利率水平均在12%左右。

　　信托路径

　　两次几乎如出一辙的信托计划，勾勒出了福星惠誉的信托融资路径。

　　本次信托融资开发的“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目，是福星惠誉在2007年以12.25亿元竞得。地块位于汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域内，面积171.71亩。据了解，项目将结合历史建筑和名宅，建历史文化步行街区和旅游商业区。

　　与之相似的是，今年5月信托融资启动的“三角路·B地块”项目，也是一个旧城改造项目。而更为重要的是，素有“旧改王”之称的福星惠誉，目前其城中村项目的土地储备就达522万平方米，占其用于房地产开发的土地储备很大一部分。

　　“基本上跟之前的旧改项目的情况一样，无论是旧城改造，还是城中村改造，都是需要项目拆迁工作完成以后，才能够得到土地证。”福星股份证券事务代表杨望云女士表示。

　　然而，由于该等旧改项目目前仍处于拆迁阶段，土地证仍未到手，故项目不具备银行信贷融资的条件。因此，采用股权信托融资的方式进行融资就此成为福星惠誉理所当然的选择。

　　在定向增发融资仍遥遥无期，银行贷款条件又尚未具备的时候，尽管利率较高，但信托却是为数不多的可供利用的融资手段之一。杨望云强调：“银行贷款的融资成本肯定要比信托要低一些，待拆迁完成，如果条件具备，福星惠誉是一定会采用银行贷款这种融资手段的。”

　　推盘计划

　　这种信托融资方式有可能成为目前融资环境下福星惠誉的惯常选择。因为据此前市场消息，其除了目前现有的522万平方米的旧改项目储备外，福星惠誉还将有类似的500万平米旧改项目的新增计划。

　　“500万平方米的新增项目计划，基本上已经包括了我们此前已经签订了协议的旧改项目。比如说我们之前签的贺家墩、和平村还有红桥村等类似的三四块地。”杨望云解释称。

　　杨望云表示：“在土地挂牌之前，我们双方沟通签订了协议。根据协议，可用于建设发展的土地会在条件成熟后挂牌竞拍，500万平方米的计划新增项目，已经涵括在这些已签订旧改协议的项目里。至于以后还将新增哪些项目，就要看现在正在跟踪协商的项目最终结果如何，以及房地产调控对市场的影响效果会是怎样的了。”

　　根据杨望云的描述，通过旧城改造协议取得的土地储备，一是地价比较便宜。二是，即便是必须通过信托等相对利率较高的融资手段进行项目启动，对福星惠誉的资金也不会有影响。杨望云透露称，此前“三角路”项目的信托融资计划，福星惠誉已有打算提前赎回。

　　“在信托计划面就有约定，福星惠誉可以提前半年选择归还信托资金的权利。如果到时现金流充裕的话，我们就会提前半年归还。

　　由于目前福星惠誉的”水岸星城“项目已经销售完毕。”按我们的思路，一个项目结束，就必须有另一个新盘推出。“杨望云表示，福星惠誉在下半年将推出的新盘将包括贺家墩项目的一期，以及之前进行过信托融资的三角路项目的一期。

　　“贺家墩项目将作为本年度的新增销售项目，而三角路项目也会在今年第四季度入市。”杨望云最后讲到。显然，尽管是通过信托等较高成本融资方式进行项目启动，但步入正轨后的旧城改造项目开发即将为福星惠誉创造利润。

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