金沙洲前地王暂缓入市 广州推地策略求新
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-06-23 01:48:42    来源: [ 观点网 ]

编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　在揣测政府暂缓地王出让的真正原因的同时，不少业内人士认为这是新政下政府的一种推地策略。

　　观点网 博鳌特稿 梁嘉欣 广州金沙洲前地王的入市突生变卦，原定于6月29日出让的白云区金沙洲B3702A-06地块已被确定将暂缓出让。

　　前地王还要补“差价”

　　6月21日，广州市国土房管局网站上一条补充公告称，“现因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块，其他两宗地的出让照常进行”。

　　资料显示，金沙洲地块用地面积94519平方米，建筑面积高达26.4653万平方米，于2007年被深圳鸿荣源以21亿元竞得，但鸿荣源并未缴清地价，今年地块被收回，并没收4亿元土地出让金。

　　该地块原定于6月29日与荔湾区旧龙溪路高尔夫球场用地两块一同挂牌出让，挂牌起始价约为11.1亿元，折合楼面地价4200元/平方米。

　　广州市国土房管局表示，这次暂缓金沙洲“地王的重新出让，主要是希望要将收回的“地王”统一出让。相关负责人指出，如果金沙洲地王现在出让，其市场环境肯定会与10月份出让的其他收回的原地王的市场环境不同，这样卖出的地价也会不一样。

　　此外，相关负责人表示，目前仍保留追收原“地王”重新出让差价的权利。根据广州市国有土地出让合同规定，如果原金沙洲地王重新出让没有卖到21亿元，鸿荣源则要补齐相应的差价。

　　至于金沙洲地块的再次出让时间，相关人士表示目前仍未能确定。而同时挂牌出让的两幅荔湾原高尔夫球场住宅地块则照常推出。

　　此次金沙洲地王的暂缓出让，普遍业内人士认为是政府担心成交价太低，而补差价的规定更突显了该意识。

　　广州地产专家韩世同表示，新政出台后，市场环境不好，现时出让的地块地价也不会很高，难以回到当初地王的水平。“如果是在旺季推出的话，楼面价达到5、6000/平方米还是有可能的。”

　　但韩世同认为，即使低价出让，对广州市政府的财政收入影响并不大。“广州2004年才开始招拍挂，以前基本是协议用地，由于供应量不大，06、07年的土地收益才100亿左右，09年下半年由于亚运城地块的原因才有400多亿的收益，因此广州针对对土地出让金的依赖不是太强，不像杭州、北京每年都1000多亿的收入。”

　　而补差价的规定更被业内人士直指有点像霸王条款，韩世同指出，补差价的规定不一定实行得了，而广州虽有这规定，但也从来没有执行过。

　　“之前开发商就是因为拿地价太高以致无法开发。如果真的按这样的规定执行，企业拿地将非常审慎，因为退地后不止没有地，还要拿钱出来承担政府的亏损。”韩世同如此表示。

　　“流拍潮”与推地策略

　　业界一度猜测，地王暂缓出让与当前土地市场出现的“流拍潮”有关。中央连出调控重拳，楼市成交一片萎靡，土地市场的情况也好不到哪去，近期苏州、福建拍地接连有地块遭遇流拍。

　　但有业内人士称，流拍的影响并不会太大，如果因担心流拍而暂缓拍卖或不拍，将难以保证广州今年的土地供应目标。

　　根据今年广州市经营性用地出让计划，商品住房用地供应总量控制为5平方公里，该计划供应总量是历年最多的。上述人士称，目前的供应还是刚好，未来可能还要加大供应才能保证5平方公里的供应。

　　在揣测政府暂缓地王出让的真正原因的同时，不少业内人士认为这是新政下政府的一种推地策略。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，虽然在目前的市场情况下，前地王的推出肯定拍不回原来的价格，但如果价格太低则会对目前的市场产生较大的影响，因此不会拿出来打头炮。

　　由于金沙洲地王附近编号为05和09的地块已收入保利的手中，因此业内一致认为保利拿下该地块的可能性极高。黎文江指出，如果如果保利要拿该地块，肯定不想地价太高，因为要考虑到拉低原来两地块的均价。

　　另一名业内人士直言，市场不好的话，政府不可能廉价去卖“龙虾”，而是推一些其它的地块以保证供应。

　　黎文江亦称，政府也考虑到自己的利益，如果成交价过低，收益也会相应减少，此外，该些地王地块都是成熟地块，随时都可以拿出来参与拍卖。所以政府会先推一些其它地块，“因为新地拿出来肯定无从比较，像芳村那两块地根本无法做价格上的比较。”

　　他指出，由于今年政府供地计划达5平方公里，其中计划出让的36宗地块有部分并非成熟地块，不一定能全部成功出让，而前地王地块都是成熟地块，可不够5平方公里数或其它原因无法交地的时候才推出，“这些地块肯定都能成功推出的。”

　　鉴于近期广州政府所推的地块，黎文江则认为该些地块都比较好，相信应该能顺利推出。政府推地也讲求策略，“什么都要打头炮、开门红，考虑到这点好地块就先放着。这也是一种推地的技术，因应市场情况推地，前地王拿出来肯定有人要，只是价钱问题。”

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