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绿城不降销售目标首要任务非超越万科

作者: 周静怡时间: 2010-04-21 02:21:06 来源: [ 观点网 ]

深振业一季度营业收入升49.3%至2.88亿元

统计局：北京首季商品房销售347.7万平米增幅放缓

央行：一季度新增房贷8457亿元个人房贷占六成

绿城预计2010年均价1.9万暂无发债计划

绿城：不会降低负债今年还要买地

绿城：今年可售物业1140亿销售目标670亿

绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做第一还是第二不是一个主要的工作目标。

　　说实话，境外融资对公司的营运上也是有一定的制约，比如说绿城负债率比较高，而且我们公司合作项目多，许多钱是要投到合营公司，境外投资者相对不太喜欢高负债以及合作策略。我们目前在境外的资本市场没有融资计划，在今年可能会扩大与银行和其他信托机构的合作。

　　Q：绿城的负债率105%，是不是下降的空间还很大？

　　寿柏年：下降的空间是大大的有。我们有强大的现金流，如果绿城不买地，都拿这部分资金去还债，那负债肯定一下子就降下来了。尽管很多投资者以及市场对绿城的负债一直居高不下向来颇有指责，但是公司现在认为目前这样的一个负债比例，甚至更高，对绿城发展是有利的，是安全的。

　　现在这样的负债率计算并非十分合理。因为公司需要买地，买地的时候，绿城出一半的钱，银行出一半的钱，其中绿城的净资产是不会增加的，相反负债是一定会增加的。公司目前净资产现在大概100亿。若是市场的评估，起码有200亿。但是银行借钱给绿城的时候，是根据公司所持有的资产的现在市场价格来进行抵押后贷款的。

　　此外绿城有一个特点，就是预售款特别高，到去年年底有480个亿的预售款，这个是因为卖得早，一下子就卖光了，这个钱是不需要还的。尽管在资本负债表也是算公司的负债。在这笔预收款里面，至少应该有15%是利润，但却没有转到账面里。

　　再者，绿城95%以上的资产是住宅，是土地和住宅物业，公司变现能力是非常快的。如果资金一旦发生问题，我们可以有机会用合作的方式变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接收的。

　　但是我们认为现在银行的钱很便宜，而且市场机会很好。当然我们也明白高负债所带来的风险，也非常谨慎的在评估市场的变化，但这个负债率对公司发展是有利的。要降低实在太容易了，但今年绿城不会把负债率降低。

　　Q：刚才说今年平均售价1.9万元/平米左右，是不是表示绿城今年的毛利率会上升？

　　寿柏年：不是的，今年的毛利率估计也是会在20-30%之间。因为绿城并不追求高毛利率，其实卖得贵一点，这部分也会给政府拿走。

　　再者，现在绿城还在一个扩张阶段中，我们还在进入一些新的城市，开始的时候，可能品牌认知度相对会低一些，因此毛利率需要一个提升的过程。而且绿城现在大量的房子开始做精装修，精装修一定是好的，但是精装修投了是没有同比例的毛利率的。所以精装修做出来，可能毛利率反而会下降一点。

　　Q：绿城目前有没考虑追赶第一的万科？跟万科的距离有没有一个可以超越的预期？

　　寿柏年：绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做第一还是第二不是一个主要的工作目标。我们主要是要把我们的规模做大，如果顺便能做第一也是一件好事。

　　其实绿城也并非把第一作为一个目标，绿城目标是把产品做好了，把服务做好了，进入更多城市，能做多大做多大，能做到第一当然是好。我们也不会说不想做第一，但是这不会是作为一个主要的目标，所以说绿城有没有制定做第一的计划？没有。