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绿城不降销售目标首要任务非超越万科

作者: 周静怡时间: 2010-04-21 02:21:06 来源: [ 观点网 ]

深振业一季度营业收入升49.3%至2.88亿元

统计局：北京首季商品房销售347.7万平米增幅放缓

央行：一季度新增房贷8457亿元个人房贷占六成

绿城预计2010年均价1.9万暂无发债计划

绿城：不会降低负债今年还要买地

绿城：今年可售物业1140亿销售目标670亿

绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做第一还是第二不是一个主要的工作目标。

　　回顾公司历史上的销售数据，07年公司可销售房源的销售率达到了85%；金融危机最严重的08年，我们的销售率是52%；09年是最好的一年，达到了89%。要是今年1140个亿的销售能够卖到60%的话，绿城就能够完成670亿的销售计划，所以我们还是有比较大的信心。

　　此外绿城今年1-4月的销售情况不错。1、2月份绿城没多少房子供应，但是我们现在也已经完成148亿的销售，其中127亿是合同，21亿是协议。因此绿城到目前为止还没有计划调低670亿的计划，我们还要继续履行。

　　Q：最近政策主要是针对一些大户型的高端的物业，这正是绿城主要的产品，因此绿城在实现今年销售目标的时候是否面临一定的降价压力？

　　寿柏年：我认为今年成交量可能会受一定的影响，房价则不会有太大的影响。

　　对绿城来说，现在是处于相对比较主动的位置。其实09年绿城的房子已经剩下很少了，一共就只有40多亿尾货。而今年投放市场的项目，现在卖得也比较好，一个月就销售了80%，因此不存在降价的问题，而是我们在推新盘的时候合理定价的问题。

　　绿城当然会根据市场的变化情况进行计划，但我可以很肯定说，绿城今年的销售均价一定比去年有提高。我们去年全年的销售均价大概是1.4万/平米；今年1到4月的平均售价是1.7万元/平米。而我们在制定计划的时候，均价是1.9万元/平米。

　　Q：绿城今年的总现金流大概有多少，公司有没有风险管理，如果真的下半年楼市出现拐点的话，公司会做如何的最坏打算？

　　林战：假设我们能完成670亿销售目标，加上我们今年安排的新增银行贷款是400亿，这个加起来现金流入大概是1000亿。土地费用，我们已经付掉100亿，大概还有100个亿待付，工程费用大概是160亿，其他的费用150亿，还贷款150亿，这样加起来大概是700亿，因此大概还有300亿左右现金。

　　寿柏年：风险有两个前提，如果完成670亿的销售目标，加上今年不买地的话，绿城年底会有300亿的资金，还是非常充裕的。当然今年是要买地的，公司会评估目前宏观调控对公司项目带来的影响，然后按照量入为出和谨慎的原则来决定我们的土地购买量。

　　土地是一定会买的，如果卖到670亿，我们预算里也还有100亿可以买地。同时我们也会根据市场的变化来控制我们买地的量和工程开工的进度。具体这方面还有待评估，公司会灵活的根据市场变化的情况来及时做相应的调整，目前我们现在没有调整的计划。

　　Q：近期有很多房企，在公布业绩之后，马上就去融资了，尤其是发票据，绿城有没有这样的计划？

　　寿柏年：其实绿城刚上市的时候也像一些同行一样。绿城06年7月份上市，10月份就做了4亿美金的高息债，第二年我们又配股，又发CB。我们非常理解同行们最近融资的这些需求。

　　但是绿城去年把高息债还掉了，今年也把CB还掉了，外债就剩下4、5亿人民币，已经很小了，对公司没有制约。而且目前绿城国内的资金还是非常充裕，除了有非常多的商业银行授信可以使用以外，我们也在寻找一些信托公司的合作，通过信托公司的平台去募集资金来投房地产。因为绿城在房地产界已经有一定的信誉和地位，所以募集起来并非十分困难。

　　这部分钱用起来可能比境外的债好用一些，募集时间也快一些。尤其是把境外的钱搬进来，这个非常麻烦，成本高。所以我们采取用信托的钱，而不用境外资本市场的钱。