招商业绩会：增发都卡在国土部那里了
作者: 武瑾莹 时间: 2010-04-20 03:44:05 来源: [ 观点网 ]
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招商地产没拿过地王，有大股东全力的支持，应对调控和调整，然后迎接下一轮的发展，没有任何问题。
Q：招商销售增长的幅度主要是来自产品价格的大幅上升还是某特定区域或者是产品的销售增加？2010年目标均价是1万元，可能呈现下滑的趋势，是不是反映了公司对今年的销售比较谨慎？公司今年对新增土地储备计划如何？招商局集团今年是否会注入资产和土地到公司？
林少斌：销售面积和销售额方面，其实每年的楼都不一样。全国前20家的房地产公司，每年都有一个销售额、销售单价、销售量的排行。去年招商地产在销售的总面积、总金额上面大概排在15、16位，但是在销售单价上排在第4名，我们做的高端的产品比较多。
黄培坤：去年整个的销售价格和面积都有提升，总的还是面积增长更多，我们的均价比普通地产商稍微高一些，因为去年我们兰溪谷的销售得比较好，还有曦城等。
高端的楼盘在去年整个销售所占的份额还是有一定比例的，今年这一类的楼盘相对少一些。今年1万的平均均价是不是作价格下行预测？其实没有。年初制定计划的时候，也以为市场不是一个很低、很保守的市场，价格应该是比较高的。
在去年底的价格会比较稳定，有一个稳定消化的过程，无论是需求的消化还有整个的市场，还有整个第四季度经济的上升速度都很快，我们觉得那个时候应该说是一个比较繁荣的阶段。所以我们现在的价格是比较合理、比较理性、比较稳定的一个价格，面积跟去年也差不多。
林少斌：我们会根据销售来决定最后要不要买地，也就是说卖得多可能要买得多，这是自然的，把东西卖了不买回来下一步没法再生产。今年销售是不是能够按计划来实现还要看市场。买地策略方面，就是在已进入的城市要可持续发展，这是我们的重点，每一个城市都必须要一直做下去。
第二，我们在积极开拓新的二、三线城市，今年做了不少的工作，有结果会披露，但是具体的城市数量现在说不出来。我们整个的经营的理念和作风就是招商局整个集团历史上都这么形成的，我们是一个稳健的公司，也是一个负责任的公司，今天要说拿多少亿买地说不准。
Q：招商地产曾经说过五年再造一个招商地产，这个计划进展如何？招商下一步拿地目标放在二、三线城市，有没有一个大致的范围？招商地产未来有没有参与旧城改造的计划？
林少斌：“再造”的意思就是想把指标再翻一番，总资产、净资产、销售量、销售额、利润如果翻一番，就认为再造了一个招商。如果每年平均增长15%的话，5年就是翻一番，如果增长20%就是4年翻一番，如果增长26%就是3年翻一番。
我们觉得，每年增长15%应该是非常有信心的，因为过去的十年远远超过这样的一个增长幅度。整个行业越来越成熟、竞争越来越激烈，行业的利润会跟社会的平均利润会逐步的接近，所以不能把增长计算的比例算得太高，但我们是充满信心的。
第二个问题，我们在积极地考虑进入二、三线城市，因为二、三线城市的机会很多。今年我们已经去了多个城市，很多的项目在谈。
另外一个，跟一些企业的合作也非常重要。刚才讲到央企的问题，不能说国资委宣布对方退出，他就把这些资产贱买或者怎么样，大家必须谈好，有很多的机会。
还有一个是旧改，我认为当地的房价要达到一定的水平，旧城改造才能推动。现在全国都在讲旧改，广东有一个政策是，在三年内旧改的项目不用走招拍挂程序，可以直接协议拿地，很多的城市都在做。
广州、深圳、上海、北京这些一线的城市，房价已经到了一定的水平，旧改是可以做得动的。招商在深圳，对于深圳的旧改积极参与，也有两个项目已经签了协议，现在正在推行当中。另外蛇口工业区的旧改我们也在做，蛇口工业区的一些老的小区，像单身宿舍的小区，现在已经没有市场了，需要改造，我们也在做这方面的工作。
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