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直播：2010城市观点论坛福州行

作者: 时间: 2010-04-15 09:22:11 来源: [ 观点网 ]

工行落实国务院要求实行差别化住房信贷政策

历经六年，“城市观点论坛”掀起了一次又一次的思想浪潮，不断引发地产话语风暴。“本次福州行论坛的主题为‘2010年房地产市场变革中的民营化力量’，闽系民营地产企业群体是中国房地产市场上一支具有鲜明特色的地产新军，在国进民退的大潮中，民营化力量是行业关注的焦点之一”，主办方表示，本届福州行论坛上，与会嘉宾将围绕这一主题，进行深入细致的讨论。观点网作为论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。

　　进入专题：2010城市观点论坛福州行

　　以下是4月15日2010年城市观点论坛福州行直播实录

　　直播实录：2010城市观点论坛福州行（下）

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好：

　　欢迎大家来到2010城市观点论坛福州行现场。

　　“从博鳌到城市，从思想到观点”。城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛--博鳌房地产论坛，自从2005年创办以来，先后走进南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都等十几个省市，并于2008年开始，岁末定点在广州举办年度论坛。

主持人

主持人

　　历经六年，“城市观点论坛”纵横中国，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不断引发地产话语风暴，并致力于通过对中国城市发展进程、房地产建设进行多角度的深入探讨和剖析，共同寻找城市与地产动力发展的创新思路。

　　今天，创立六年的城市观点论坛首次来到海西的经济重镇福州，与中国的报业新贵《东南快报》，还有福建省住宅产业商会、全国工商联房地产商会福建分会、《东南置业》杂志社等媒体一起，强强联合，共同提供这个平台探讨“2010年房地产市场变革中的民营化力量”。

　　请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、东南快报、以及2010城市观点论坛福州行的独家合作伙伴“褔晟集团”、“山东省文登市人民政府”，欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　◎ 建设部政策研究中心副主任王珏林先生

　　◎ 山东省文登市人民政府副市长谭远国先生

　　◎ 北京科技大学经管学院教授、博导，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生

　　◎ 摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司/企业投融资主席龚方雄先生

　　◎ 褔晟集团董事长总裁潘伟明先生

　　◎ 金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　◎ 世邦魏理仕投资物业部资深董事钟德尧先生

　　◎ 金科集团副总裁李战洪先生

　　◎ 洲联集团（WWW5A）·五合国际总设计师刘力先生

　　◎ 福建三盛地产集团总经理程璇女士

　　◎ 福建中庚集团执行总裁黄海雄先生

　　◎ 恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　◎ 福建省住宅产业商会副会长、东南快报总编辑黄敏强先生

　　◎ 福建省住宅产业商会副会长兼秘书长《东南置业》杂志社长陈烙先生

　　◎ 观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士

　　欢迎各位嘉宾的到来。我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2010城市观点论坛福州行的朋友们。

　　还有来自名城地产、禹洲地产、华润置地、万科企业、世贸地产、三木集团、万达集团、正荣集团、世欧地产、华辰地产部等众多企业嘉宾，这里就不在一一介绍，欢迎各位嘉宾的到来，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与支持2010城市观点论坛福州行的朋友们，下面我们首先有请福建省住宅产业商会副会长，东南快报总编辑黄敏强先生为我们致词，欢迎。

　　黄敏强：尊敬的先生们、女士们大家，上午好！非常高兴大家来参加由《东南快报》社以及观点联合主办的城市观点。在这里我谨代表主办方之一《东南快报》社对大家的到来表示诚挚的欢迎和最衷心的感谢。大家都知道2010年是国家调控政策频出的一年，福州楼市业面临同样一个问题，市场到底是向左走还是向右走，在这样一个非常时期，创立六年的“城市观点论坛”，今天登陆福州意义非同一般，一会儿与会的众多经济学者，政府官员，金融界的翘楚，将与房地产界的企业家代表们互相交流，就2010年最关注的宏观经济走势，行业政策、金融策略以及福州房地产发展与区域经济等话题进行深度的剖析。

东南快报总编辑黄敏强

　　我相信这场论坛不仅将为福州地产企业精英者提供具体决策的思路和方向，同时也必将为房地产产业的健康繁荣发展，为海西经济区的建设留下宝贵的精神财富。创刊与2000年8月28号的东南快报是我省唯一一份以福州、厦门为中心，全面覆盖福建省九地市的省级主流媒体。近十年来，《东南快报》秉持更清明、更好看、更实用的办报理念，以读者为中心，不断创新改革，使媒体影响力不断提升，媒体经营影响度也持续列为省级媒体的首位，作为地方的主流媒体，我们在客观报道各种新闻的同时，也始终保持热切关注并充分发挥桥梁作用，为各行业的有序发展尽一份主流媒体的作用，今天由东南快报社为主办方的“城市观点论坛”，就是我们为城市发展的一份努力，我相信在本次论坛中，各位能在城市规划房地产定位等方面，碰撞出更多的思想火花，最后我真诚的祝愿本次论坛取得圆满成功，并祝各位嘉宾身体健康，万事如意，谢谢大家！

　　主持人：再次谢谢黄敏强先生，作为东南快报的总编辑出席本次论坛，也再一次说明现在越来越注意房地产市场。那下面也让我们有请出福建省住宅产业商会副会长建秘书长、《东南置业》杂志社社长陈烙先生为我们致辞，大家掌声有请！

　　陈烙：尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们、大家上午好！非常高兴参加本次“城市观点论坛”福州行活动，今天我们这里汇集了经济学者、政府官员、开发商代表、建筑规划大师、金融界人士、希望对我们中国城市发展进程，房地产建设进行多角度探索，以及深入剖析共同寻找城市与地产的动力与发展思路，在这里我谨代表福建省住宅产业商会，《东南置业》杂志社对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和感谢。

《东南置业》杂志社社长陈烙

　　创立六年的“城市观点论坛”今天首次登陆福州，邀请福州地产界的行业领袖和掌门人，以及来自国内知名的经济学者、房地产专家、政府官员、金融界人士欢聚一堂，对话论道，相互交流。并就2010年最受关注的宏观经济走势、行业政策、金融政策进行深度剖析。为2010年中国房地产全新趋势，帮助挖掘出我们福州房地产无尽的潜力，作为历史名城侨乡之一的福州，是海西经济区的核心城市之一，作为历史名城及侨乡之一的福州，近几年来房地产市场取得巨大的发展，不管是本土的闽商民营地产企业，还是外来的房地产巨头，均开始布局福州市场，抢滩福州经济的桥头堡，福建省住宅产业商会以服务维权为宗旨，以促进福建省住宅产业的可持续发展为已任，是一个全方位的房地产服务平台，福州房地产的繁荣昌盛与诸位的努力是密不可分的，诸位为海西建设为房地产发展做出了积极贡献，为了使来自全国的专家、学者能亲临福州、了解海西把全国的关注度引向福州，我们联合举办了此次“城市观点论坛”福州行。

　　我们希望通过今天的论坛，与来自全国的房地产精英们，一起共同谋划福州乃至海西的房地产更美好的未来，《东南置业》作为福建省唯一的一个房地产专业媒体，关注地产15年，得到了各位同行们的支持和认可，最后我希望各位参会的嘉宾，能够在本届论坛上就福州城市发展、海西经济建设和福建民营地产企业的突围等方面，碰撞出更多的思想火花，在此我真诚的祝愿本次论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈烙先生。刚才两位嘉宾都是来自媒体的，更多的是代表老百姓，要关注地产，那接下来的是嘉宾是福晟集团的执行总裁潘俊钢先生为我们致词，有请。

　　潘俊钢：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！今天很高兴能与大家齐聚海峡两岸的中心城市福州，参加观点新媒体举办的福州行论坛，聆听参加论坛的各位企业家专家的真知灼见，福晟集团是观点新媒体一直以来的亲密合作伙伴，此次作为2010年福州行的独家协办单位，深感荣幸。在这里请允许我代表福晟集团对各位领导各位企业家专家、学者以及各位来宾对论坛的支持和参与表示衷心的感谢。

　　在经历了2008年的金融危机之后，中国房地产在2010年迎来了新的转折点，中央政府出台了一系列调控政策，只为调控房地产市场的平稳发展，温总理也表示要中国房地产健康有序平稳的发展，虽然目前国内部分城市仍然存在房价上涨过快，土地过热等问题，但房地产市场发展的前景仍然值得期待。现今，房地产发展的一个显著特点是二、三线城市已经逐渐开始成为房地产市场新的增长点，并成为带动区域经济、实现均衡发展的新路径。

潘俊刚

福晟集团的执行总裁潘俊钢

　　我们相信从2010年开始的未来三年到五年时间，中国的中产阶级队伍将呈现加速度的发展，作为我们具有17年开发经验的福晟集团，我们始终做中产阶级的指导提供商，面向广大中产阶级的消费群体，提供广本市场住宅群体，同时我们以产品合理性与社区的和谐性为输球点，努力使每一个项目成为城市发展的亮点，成为城市文化的圆心延伸，再次基础上福晟集团将以品质战略领跑于未来的市场，稳步在全国拓展，今年宏观经济局势局部区域稳定，房地产也将引迎来一个新的起点，但是房地产也将迎来新的挑战，在这个结点上，我们有必要跟大家探讨一下房地产所面临的新的问题，希望参会的各位领导，专家、学者、企业代表们能畅所欲言，就行业政策的走势，企业的发展方向、融资策略发展等方面提供更多的具有建设性的参考意见，我们也希望能与广大的同行们一起成长进步，并为中国房地产业的发展，做出自己的努力，最后预祝本次论坛能取得圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：好的。感谢潘俊钢先生，刚才是潘俊钢先生以一个地产商的独特的眼光阐述了我们房地产发展的一个大环节，不知道是不是因为这样，也把“城市观点论坛”吸引到了我们福州，接下来我们要有请观点新媒体出品人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致词，有请！

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

　　城市观点论坛六年了，几乎走遍中国所有省份。而我们却是第一次走进福州走进福建。因为在座各位都很清楚，如果说2009年IPO后的市场是福建房企的骄傲，那么闽商在房地产行业的兴起无疑将是未来重要的亮点。

陈诗涛

博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛

　　观点新媒体也携观点网、《观点》杂志、博鳌房地产论坛、城市观点论坛及年度论坛与今天各位一样度过中国房地产的黄金十年并持续向前发展。今年夏季，我们也将在博鳌庆祝我们的博鳌房地产论坛十年，以期待共同见证未来的第二个黄金十年。

　　不过，进入四月，各种对房地产行业严格调控的呼声日渐高昂，物业税是否真的开征，大家都在等待。虽然有学者认为开发商根本不惧怕调控，因为我们地方政府最终心会软。但是，好像政策、资本、土地各种收紧的措施一旦合并，叠加效应还是会显现吧？而行业的本质就是大鱼吃小鱼，去年在资本市场驰骋的福建房企，今年是否有新的更大突破？

　　为此，我们特别请来王主任、市长、赵博士、龚主席、杜博士来为大家全面分析一下2010年宏观经济形势及房地产市场及趋势，相信无论是台上嘉宾还是出席论坛的所有与会来宾都可以很好互动起来，共同探讨，群策群智。而我们文登市的稀缺地块，看是否可以被福州房企带走？

　　最后，感谢支持我们论坛的文登市政府、福晟集团及我们联合主办方东南快报、福建省住宅业商会、《东南置业》杂志社，海西网等。感谢所有出席论坛的企业及媒体朋友们，相信因为大家的参与，论坛将得以成功召开！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。随着主办方致辞的结束，接下来我们将正式开始本届论坛的议程。本届福州行论坛的议程主题是：2010年房地产市场变革中的民营化力量。

　　下面，我们就正式开始今天论坛的演讲环节。

　　今天上午，建设部政策研究中心副主任王珏林先生、北京科技大学经管学院教授、博导，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生、摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司/企业投融资主席龚方雄先生、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士、世邦魏理仕投资物业部资深董事钟德尧先生、山东省文登市人民政府副市长谭远国先生、五合国际总顾问刘力先生等嘉宾，都将为我们奉献精彩的城市观点论坛福州行的主题演讲。

　　首先有请建设部政策研究中心副主任王珏林先生为我们作主题为“2010年城镇化进程下中国住房保障”的主题演讲，大家掌声有请！

　　王珏林先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　王珏林：大家上午好！非常高兴能参加城市观点论坛福州行，今天因为时间紧凑，就不多说废话了。今天给我的题目是住房保障。第一个谈三个方面：第一方面主要谈什么呢？我们可以这么说，近两年是住房保障政策年。为什么这么说呢？理由有三个：一是唯有住房保障的国家出台的一系列的政策，比如说2009年国土部就下发了《切实保障安全用地的通知》，2009年6月12号，住建部、发改委、财政部下发了2009年到2011年廉租住房保障计划，2009年10月11号，下发了关于住房公积金的实施意见等等。所以说现在尤其是在温总理政府工作报告，以及中办11条一系列的文件中，很大的一个篇幅就是住房保障，这是第一个理由。

建设部政策研究中心副主任王珏林

　　第二方面就是什么呢？加大了保障性住房的建设力度和速度，所以国务院发布促进房地产健康发展的国四条和中办11条都大力提倡安居工程建设，力争2012年末基本解决1540万户低收入困难家庭住房问题，对100万户国有工矿和棚区肯垦区的居民要加大改造，第三点就是住房保障制度正在区域完善，因为什么呢？因为现在也就这几年，在座记得也就这两三年，真正的住房保障制度才开始建立，各个城市开始重视这项工作，这是我讲的三点，为什么叫政策年。

　　为什么呢？为什么国家各级政府这么重视住房保障工作。主要理由也有三点：一是我国的房地产市场还处于不全面不完善的时期，也就是说我国的房地产市场现在处于发展的初期阶段，所以发展初期阶段可能带来的是什么呢？带来的就是我们通过市场解决，更多家庭的住房问题，是有困难的，还得靠政府来解决这个问题。这是第一点。

　　第二点就是新旧住房分配体制属于共存阶段，就是分配关系平衡还没有完全得到理顺，因为现在属于什么呢？并不是完全就是计划就是分配性住房和市场住房进行严格的分离、分开、分清，而是现在还有一部分在享受着属于政策性的房子。而且更多的家庭只能通过市场上来解决住房问题，改善住房问题。所以没有完全搞清楚，所以这个分配关系，这个利益的分配，现在还是共存时期。

　　第三点就是住房保障制度正在区域完善，因为什么呢？因为现在也就这几年，在座记得也就这两三年，真正的住房保障制度才开始建立，各个城市开始重视这项工作，这是我讲的三点，为什么叫政策年。

　　第三点就是房价涨幅过快，租售比、收售比差距过大。大多数城乡居民家庭难以承受住房房价带来的压力，所以现在看，从去年到今年第一季度看，房价是涨势过猛，有些城市的房价已经远远的悖离了、远离了城市收入甚至家庭积累，已经难以进入这个市场了。所以这三种原因带来以后，就得促使我们中央和各级政府要加大住房保障的工作，加快住房保障建设的步伐，解决更多的家庭的住房问题，这是我谈的第一点。第二点，现在我国住房保障主要有以下几种方式：一是，三种方式。一是实物分配。也就是现在我们所说的廉租房，公共租赁房，经济适用房、限价商品住房，这种都属于实物保障的形式。第二种方式属于货币分配。有的是按成本全额进行补贴，有的是实时住房差额进行补贴，通过货币的方法实时保障。还有一种就是国家要求的住房补贴。就是实时房屋面积进行差额补贴，也就是说当时房改房以后，按标准没有达到标准的进行一次性补贴，没有得到房屋的进行全部补贴，再有就是工资中，住房实施补贴，还有建立公积金补贴这种制度，这是三种补贴分配方式。

　　还有两种的建设方式。一种是独立建设，另外一种是配制建设。独立建设就是我们地方政府拿一块地建经济适用房、廉租房、限价房、甚至公共租赁房，还有就是保障房和现有房进行搭配。实物分配的这些都基本早给谁呢？廉租房主要解决户籍在本市的双困家庭，有些城市可能在范围住户扩大，稍微扩大一些，基本是保持这样的。

　　第二经济适用房主要解决户籍在本事的低收入家庭，也就是说不够廉租房条件的，又靠近廉租房条件的这些家庭，公共朱玲放，就是本市五房的家庭职工，还有长期在本市工作的家庭职工，主要还是以单身为主，以青年为对象，因为公共租赁有很大的临时性，限价放主要解决户籍在本市的种地收入家庭，这是属于四中房源的安置，但是各个诚实的情况不一样，有的城市可以扩大范围，提高标准，还有各个城市采取的方式也不是全部的，可以采取多种方式，也可以采取其中的几种方式，这是第二点。

　　最后一点谈一下对保障性住房的一些思考。也可以说是观点，一是保障性住房和住房保障的形势，各个城市应当因市制宜，比如说有的城市采取以货币为主的，比如说长沙、南昌、常州、包括山东日照，他们是过去讲的补人头不补砖头，也就是从货币方式进行补差。也可以建一些廉租房、经济适用房，但是我觉得两种方式各个城市都应该存在，也就是廉租房和公共租赁房，这个是必须的。它确实是既解决了我们双困家庭的住房困难，又解决了我们年轻人住房的一个过渡阶段的问题。第二点，住房保障建设方式，我认为宜集中不宜分散，宜城里不宜城外，因为这种方式的消费能力和我们提供房源的标准，以及他各方面的情况，如果和高档商品房在一起的话，我看将来存在很多问题，比如说物业费怎么收，管理怎么管，所以我认为是什么呢？将来还有市场问题，将来上市场都提供了很多的不利不方便，所以我认为宜集中不宜分散，围绕各方面的困难，所以在招投标土地中进行搭配，我个人观点这样其实不是太好的办法。

　　第三个保障性住房的分配要严格把关，上市要谨慎处理，为什么怎么讲，因为我们现在出现的问题，很大一个方面是在分配环节中，也就是大家说的是由我们盖的经济适用房，甚至限价房里面有开各种车的，高级车的，甚至多套房的等等方面都存在关键就是什么呢？我们严格把关不够，而对这个事情的认知态度还不足，因为涉到一个再分配问题，所以我们要对什么呢？要对全体的老百姓负责任，要把我们的资源对政府负责任，也就是要把我们的资源把关好，那上市为什么要慎重处理呢，因为这毕竟是属于享受国家的土地政策和随手优惠政策得到的改善住房条件，所以我认为不能因为得到现在解决的问题，将来在上市中又得到很大的利益，这个是不合适的。利益应当国家收回去，保障性住房建设重点解决好土地问题、资金问题和制度建设问题，因为你没有完全保障指标、保障计划是不行的，那在年初土地计划中首先要计划好，在财政计划中要留下筑城保障资金。

　　最后一点也就是解决保障性住房，除了廉租房、公共租赁房以后，还要有货币保障方式，这个是非常灵活的，你城市政府拿钱和拿地是两等，你拿地以后你就少卖钱，你把地的钱拿出来用于补贴，其实它俩是相等的，并没有什么吃亏。另外在长期管理方面，因为家庭的收入是变化的，我们的货币补贴是临时的，我们以三月补贴一次，半年补贴一次，随着家庭收入的变化，可以中断补贴，但是你给房子就办不到，所以起来就非常容易，就讲这些，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢王珏林先生，刚才观点鲜明的分析，让我们对住房保障有一个思考和了解，那接下来要把目光投向地产企业，大家知道很多地产企业是在民营资本的发展当中。在市场发展的时候，我们民企要如何做抉择呢？这是很多地产商都在思考的，在下一位专家演讲的时候，我们先请一位特约评论员坐在舞台上，稍候在我们第二位演讲嘉宾演讲完之后，他们会进行五分钟的互动问题，接下来要请出我们第一位的特约评论员，他就是福建省住宅产业商会副会长建秘书长，《东南置业》杂志社社长陈烙先生，有请陈烙先生上台，话筒、纸笔我们都为您准备好了。等下请你跟第二位演讲嘉宾问答，接下来，我们要有请北京科技大学经济管理学院教授、博导，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生，他演讲的题目是房地产市场化进程与民企抉择，有请！

　　赵晓：我们这个话题是有一点点沉重的，希望能够按时的在二十分钟讲完。如果超时了请提醒，论坛的主题是中国房地产市场化的进程与民营企业的选择。首先谈一个观点，这是我讲过很多次的观点，包括在博鳌房地产论坛上，中国所谓的房地产其实是一个伪概念，因为我们知道一个市场最关键的是要有好的产权基础，就像一个人穿衣服，一定要穿裤子，你上衣穿得再漂亮，你不穿裤子，人家说你没有穿衣服或者基本没有穿衣服。很不幸中国房地产市场我们天天都在谈，但是到现在为止，它没有一个现代产权基础，中国房地产市场其实是一个没有穿裤子的市场。关于这个观点，我以前讲过很多次了，大家也可以看我相关的文章，这里讲的是中国房地产市场缺乏一个好的土地产权的基础，缺乏一个好的现代产权的制度，这意味着我们的现代化进程是有问题的。

北京科技大学经济管理学院教授、博导，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓

　　这里面还有一个问题，就是国进民退，去年的十中的地王，八中都被国有企业拉走了，现在又传出抑制房价，总经理就拿出三个地王，以前像老潘，中国发展最快的城市，能找最好的地建最好的房子卖一个好价格，但是现在根本拿不到地了，所以三个模式也就本亏了，那国进民退还只是一个表现，其实中国也在走房地产市场资本主义。那中国房地产现在的发展就是最大的国进民退，加上中国政府越来多的管制，所以我们可以成为国家资本主义的方向，我们现在不是计划经济，但是也没有走向像欧美这样的成熟自由主义。

　　那我们现在要讲国有企业，由于全国人民都很愤怒，总理也很震怒，所以叫停了87家国企退出楼市，但是大家不要真正相信他们会退出市场，因为国企在房地产市场的销售里面占的比重都非常的响。另外，推出来的央企的资产，已经拿到这些地，会导到16家专业的央企公司里面，就是从左边的口袋倒到右边的口袋里面，所以事情的本质没有变化，而且我认为是丢猪保鸡的行为。2004年的时候，国资委就下发了房地产业重组有关事项的通报，本来它是想把非地产的央企排在房地产市场之外，但是这项政策到现在也没有有效的实施。所以我们仍然怀疑未来这样一个退出的方向会不会坚持，我们现在所看到的这一切，会不会只是一场太极的表演。

　　另外，我们要进一步回到历史的起点和政策的起点。那就是2004年，我们知道这一切今天的国进民退，包括国家资本主义，包括我们认为很有问题的现象，是跟2004年的国有企业大讨论联系在一起的，在那场讨论里面，有一些人把全国人民都忽悠了，把一些不规范的问题上升为房地产市场的问题，全国人民都被忽悠了，有一些人还帮他们数钞票，非常的悲哀。1997年的时候，国企快要死掉了，有进有退。但是2003年之后，国资委兼并重组进行了拆分，国进民退取代了原来的国退民进。这个是不是因为国有企业做得好呢？所以才出现国进民退呢？我们说不要相信这种神话。从2005年到2008年来看，国企、三资企业和民企，民企的资产率是最高的，相当于国企的1.6倍以上。如果用另外一个办法，也就是民营角度来说，要创造同等国有利润，可以节省3.3%的投入，所以中国并不需要做其它的事情，真的要地摊，只要民营化就行了，我们说国企的税负比民营企业要低很多，在全国1700家的企业里面，国企占了60%，而且民营税负高出了国企的14%，所以一定要考虑一个背景，民营企业交了更多的税，所以利润就减少了，他们支配给员工的福利保障收入就减少了。

　　另外国有贡献也低于民营企业。根据2009年经济普查的数据，国有及国有独资企业公司占9.2%，集体企业占2.9%，民营企业占44.4%，由此可见，民企解决就业的能力远胜于国企。2008年，国企占全部工业总产率的比重28%，民企为26.88%，那民营企业对税收的贡献超过了50%。另外有人讲，民营企业赚钱是老板赚走了，国企赚钱没有被个人赚走，但是国企根本不是国民的企业，所谓的国企就是国家拥有或者国民拥有，最后变成集体占有，最后变成个人所有。1978年到2008年，中国最低的员工工资最大差别，从原来的458元扩大到156460，涨了342倍，电力、电信、石油、金融、保险、烟草等行业人数占了行业人数的不到8%，大家看，大家工资金额是却是全国职工工资总额的55%。所以要看国有企业流失的问题，这是一个坐失的问题，坐着就丢掉，我们要相信民进国退这样才是真正的出入。我们所有的人都要回到2004年，重新考虑一下那个问题。另外也要做一个拨乱反正，我们要重新回到2004年的国企与政策的起点，当时资产的资本化使得被控制的土地资源，特别是央企背后，随着股市的发展，被迅速的转化为巨大的资本，所有的这些东西其实都是应该重新思考的。

　　十六大其实对国企有一个很好的地位，就是对相关与国家经济命脉的大型国有企业，基础设施和重要自然资源等及由中央政府代表国家履行出资人职责，其它国有资产由地方政府代表国家履行出资人职责，这就为国企特别是央企做了定位。国企目前的尴尬是不属于全民所有，而且具有了前所未有的权利空间，可以至总理的指示和全民于不顾。那房地产的国企怎么办，首先所有的央企都应该退出房地产的竞争，那些合法的央企应该转向保障性住房这一块，如果央企继续存在商品房市场，那公平永远无法进行，央企的垄断收入高，红利却很少。因此，必要上翘央企存留过多的红利，并对其垄断部分加征红利，这也是央企转变形式后应尽的义务。

　　那今年两会已经为国有企业改革发展鼎好了目标，政府工作报告指出，第一要推进国有企业调整重组，优化国有经济布局结构，第二要深化国有企业改造，建立现代企业制度，第三要完善国有管理体制，加强国有资产监管。当前环境下民营环境下的房地产的选择，房地产的市场化进程，我们说存在巨大的缺陷，现在不仅没往前走，而且因为国进民退的国家资本主义其实是在往后走的。那民营企业有几个选择：一个是转地。不要在一线城市玩了，但是二、三线城市可能还有机会，地方官员可能会欢迎一些品牌性的民营企业到当地。第二就是转行。你别干房地产了。再一个就是转身。提高你的竞争力，我们知道像风碳，做极端的产品主义，要做到零碳的排放，你可能在某一块有核心竞争力，还有就是在做城镇的开发，这是国有企业做不了的，就要转身，提高你的身段，还有就是变革目前房地产的制度要推进房地产市场化的进程，我说这个话，估计很多房地产开发商都不会去做，我们只关注自己一级的利益，不关注公众的，很多中国房地产商不关注这个，其实公共政策非常重要，我们呼吁并且重视公共事业，我就讲到这儿，谢谢！

　　主持人：请您留步，接下来进行五分钟的提问时间。

　　陈烙：赵晓先生你好，国进民退是跟民营企业的局限性也有相关，那在这种制度环境改革，难以在短期完成的情况下，民营企业在国际民推的大潮中，是不是更好，比如说你刚才讲的三转一变，还有没有更好的突破的途径呢？

　　赵晓：谢谢，我觉得没有结晶，要不就打不过就跑，所以潘先生原来在上海，现在都转到了二三线城市，或者你真的有绝招，就做出很绝的事情来，或者就退出，现在中国的房地产市场已经煮的很熟了，下一步可能要被煮烂，除了这个之外没有什么绝招。

　　陈烙：那国资委让78家不为竹叶的央企退出房地产，这是不是可以认为是一种象征意义的国进民退的纠错行为，这个你如何评价这件事情呢？

陈烙，提问赵晓

　　赵晓：我对国资委的这个举动是高度评价的，它明显比国企看的更高，而且出售也非常快，所以我在我的博客上也给予了高度的评价，但是我不认为这是一个国进民退的纠错的现象，这是在高层和民意的盛怒之下，一个决策而已，但是78家宣布退出，只是从左边的口袋放到右边的口袋，其他的东西没有任何变化，我们到目前为止，没有任何一个人说房地产的国企究竟应该怎么办，没有听到这样的表示，所以在这一块，我们完成看不出有任何纠错国进民退的现象和聚酯。

　　主持人：感谢两位。也为我们带来非常精彩的思考，其实刚才赵晓先生在为我们做主题演讲的时候，讲到了三转一变，我们今天很多的地产商，尤其是福建有很多民企的地产商，可能现在就要开始思考了。接下来我们为大家进行的是下一个主题演讲的环节，我们以前看到的都是标杆性的建筑，那未来什么样的建筑设计会给我们带来更加思考，包括更加低碳的生活，我们也请出我们的下一位演讲嘉宾，有请洲联集团·五合国际总设计师刘力先生，他给大家带来的演讲题目是房地产规划设计新趋势，有请刘力先生。

　　刘力：大家好！今天我跟赵教授讲的是正好两个极端，赵教授讲的是宏观，政策。我讲的是微观，产品。有一个有意思的现象，我是上个星期五刚从福州离开，我们公司现在已经做到了境外驻中国第二大公司，但是在福州一个项目都没做，其它省会城市可以做到几个项目，但是明显的是由于当地还价不够高，支付能力有限，产品的市场竞争力也谈不上，基本上在讲一个价格战，所以这么多年在福州一个项目也没有做，有五万一平米的房产，从我们一个企业需要寻求一个综合点。

　　今天借这个机会，感谢观点机构提供了平台，跟大家分享一下我们现在在中国其它城市做的最好的产品，里面有哪些产品的亮点可以借鉴。第一点户型设计方面，以往的户型设计都是由建筑师做的，由策划研究单位提供的几室几厅面积比例。在这种情况下，户型设计可以不要做了，9070政策出来以后，万科委托清华大学做了一个研究，90平米的户型不到三十种，所以现在市场的户型发展这么成熟，别人卖得好，你拿户型抄一抄就可以了，在传统的概念之下，是创新不出产品的，几室几厅是传统的产品，现在没有人在自己的家人接待客人，也不需要那么多的卧室，我们市场上的整体橱柜可以做得质量非常高，但是摆不下那样的橱柜在家里，所以厨房的面积根本不够你做一个开放式厨房，我们的生活已经发生了翻天覆地的变化，但是我们的户型没有做上去，这是地王的项目，建筑师的户型满脑子就想着达到中国的消防规划、住房规划等等，等到客户进来之后，砸墙改管全部重来一遍，这说明不符合现代市场的需求，所以根据中国装修协会提供的数据，中国买房是两万亿，那砸掉重新装修是三千亿，所以我们公司是先由室内设计师来做，室内设计师更像艺术家、更像诗人，就像陶渊明一样，采集东篱下、悠然见南山，这从科学的角度来说是胡说八道，为什么是见南山而不是见东山呢，但是这个是有它的表现力。当然也有问题，再由改造师改造成符合性更强的户型，这样第一符合现代人的标准。第二达到了建材魔术的精度。第三实现家具魔术，这样创新多余小户型更有意义，大家知道日本的户型是非常小的，中国执行的90、70，日本的市场是60、70，这个是床翻下来就是卧室，床翻上去就是客厅。

洲联集团·五合国际总设计师刘力

　　第二个亮点大家可以借鉴的就是景观设计，我们现在的小区景观做完了，现在的景观公司只负责绿化，只负责地面的铺砖。但是我们是同时来做，一定要和景观结合在一起，这是三亚的一个岛，也是中国最贵的景观之下，这个结构很复杂，里面的界面和外面的界面结合的是非常完美，因为它的地形太复杂了，特别是这样漂亮的户型，你不可以制做一个别墅，中国很多的土地做的都是方形的，我们称为观印一样，但是我们现在是以景观来做。这也是中国地王的一个项目，因为地面有高差，每个住宅设计都是不同的，园林景观公司也不做这么复杂的东西，所以留了很多三不管的地界，这样的设计如果不做，小区的精度、项目的吸引力、小区的竞争力就做不到。再一个就是外装整合，中国的建筑是没有人做二次装修的，只有店铺专门做外装，我们现在是要求我们的外立面做到专修的精度，否则专修只做高端涂料，瓷砖跟公共厕所的瓷砖也是铺的一样，这一类的工作设计院是不做的，户型可能做得比较精彩，但是单元门的入口没人给你做。

　　我们这个项目做了三挡：豪宅、次豪宅、普通宅。这个右边的螺旋是老年人上楼梯必须扶的一个扶手，这个细节做得非常好。这个图案比那个简单一点，那普通住宅的入口就完全没有曲线、钢管也做成直的，其它的店铺我们是每一个装修都做出来，因为盘太大了，首开区就52万平米的面积，如果说门不做，那到时候贴的都是招租的广告，所以我们做了很多种的利益面，比如说A类的、B类的，组合在一起，C类的考虑到了空调机位、垃圾箱等的位置，所以这个就达到了装修的精度，现在我们已经做了很多的地王的项目，全部委托我们来做。景观、装修等等一起做。

　　这张图是其中一个别墅类的项目，我们一直做到了配饰，我们公司的老外亲自跑到现场，这样才达到在大片里看到的效果，建筑的外观也非常的精细，所有的界面说不清楚是该建筑师做、该景观师做，但是人家来买房可不管是谁做的，只要做得好就掏钱下定，所以界面的整合是最大的杀伤力，需求现在很多的涉及单位，以我们为例，从规划和建筑室内景观平面，加景观策划。

　　最后一点，前面所有提到的那些都叫做设计精度，精度很高肯定是很漂亮。但是内部的技术细节，你卖的是房产，就像买汽车要注意三个指标，动力、速度、百公里油耗，你做的房产，不管是大的还是小的，价格差的上百倍，但是大家使用的是同一套住宅规范，中国没有住宅规范，大家的房产卖的是地价，卖的是土地的附加值，所以中国的房产还处在一个比较早的阶段。这个别墅是刚才赵教授也提到的一个项目，这个看上去是乱七八糟的，谁也想不到有一个高端的住宅，做的花团锦簇，唯恐天下不乱，我们做的就是干干净净，外面的太阳能光电板全摆在外面，不用电，地下室有60公分后的墙，实现恒温、恒湿，没有空调、没有暖气。一年的温度控制在22度到26度，即便是梅雨季节，进来的空气都是干燥的。所以我们做的不但是高科技也是高精度，所有的门把手，即便是不开灯也能摸得到，这个上面是新风口，新风进来因为比室温低一度，保障在人的高度以下永远是新风。那侧面有纱窗，蚊虫飞不进来，楼板采用的是制冷技术，这样就不必使用空调了，控制了自然的温度，自然也控制了气温的温度，所以现在人家说买房子还送空调，我们还不要呢，空调是最落后的制冷机器，又不能节能，又有噪音。大家看一下全面的面砖和壁砖都是半砖，所以不用裁砖，而且卫生间没有后排水，这是开盘的现场。学美国白宫在草坪上搞一个发布会，临走的时候南京市长问这个房价是多少，起价是一万四，最后卖到了九万一平米。市长说这样的楼盘卖这个价不贵，所以他们就把这句话印在楼书上了。那我们做这样的项目，每平方造价约要增加五百到六百块钱，所以一户按六十平米来计算，把未来的价格乘以三倍、四倍。你十年之内就能回收你的投资了。而且这房子没有能耗指标，还有就是绿色节能住宅系统，很多单位都说能做，这个必须经过一个认证地，欧洲推出了他的第一套系统，叫GDMB是以德国先做的。这个方方面面都超过了美国的绿色系统，这样一个标准国内唯一的授权机构是我们公司，你说的再好没有用，官方的授权才有用。这个全世界只有50个人通过考试，我们公司有两个，全世界只有一个华人通过考试，就是我们公司的卢总。

　　那我们的房子要实现高精度和高科技，说绿色节能环保没关系，卖房的时候，如果没有指标叫蒙人，消费者就问两个问题，售价提高了，请问一年的电费可以节省多少，这两点是我所关注的市场上最新的竞争力的探索，以上是我的一家之言，仅供各位批判，谢谢各位！

　　主持人：好的。非常感谢刘力先生。刘力先生刚才给我们的开发商提了个醒，到底怎么样提高你的核心竞争力，要高精度、有高科技，那赵晓先生的转变是宏观的，那刘力先生的是从微观上提升地产商的核心竞争力，那真的是在一、二线城市都已经是市场饱和了，竞争很难了。在抢滩三线城市上方面，有多少人衷情我们福建的地产闽商，把地块拿来跟闽商分享呢。那就是我们的山东文登，其实在二十多天前，我们的文登也到了福州，也参加了我们地产闽商大会，接下来我们要请特约嘉宾郭建平先生上台就坐，作为我们的特约评论，稍候跟我们的谭远国先生进行互动，接下来清楚我们第四场的演讲嘉宾，山东省文登市人民政府副市长谭远国先生，谭远国先生的演讲题目是抢滩三线城市，关注区域龙头山东文登。

　　谭远国：尊敬的各位朋友，大家好！二十天之前我率领山东省文登市的土地推介团参加了福州的地产闽商大会，结实了很多的朋友，今天借助观点新媒体、东南快报开办“城市观点论坛”福州行的机会，我们又来到了福州加深感情，这次我代表山东省文登市政府对这次论坛的主办方表示热烈的祝贺，对莅临本次论坛的嘉宾表示热烈的欢迎。

　　文登是山东省的一个下属城市，位于黄河之滨，人口65万，位于全国百家县第14位。三线城市已经成为我们房地产新的增长点，作为一个环境优美，仁文和谐的生态化城市，文登是一颗新星，也非常需要各位朋友来投资兴业。

山东省文登市人民政府副市长谭远国

　　文登是具有独特的优质资源的一个三线城市，是最适合娱乐居住的城市，也是适合养生的土地，文登衣衫板还四季分明，每年的平均气温是17摄氏度，冬天不冷，夏天不热。第二是空气的质量好。我们这里的森林覆盖率达到46%，其中优质天气达到190天，空气中负氧离子的含量非常好，当年秦始皇来到文登，召集天下的文士来登山。大家都知道，射雕英雄转当中，有一个王重阳，他是全真教的的创始人，他的大弟子最终选择了文登，作为全真教的发展发祥地，我们文登的温泉有五处高品质的温泉，是中国的温泉之都，这是全国第一个以温泉为名开发的商标，其中天幕温泉成为国家四级旅游级的景区，还有一个是台湾新东阳集团正在开发的。

　　第四文登社会安定和谐，文登的百姓勤劳致富，文登出了一百多位进士，相当于我们现在的庄园。解放战争以来文登诞生过120多位将军，说我们是一个文武之乡。我们去年又被评为平安建设先进市，中国最具投资潜力中小城市20强，山东省的最佳投资城市。

　　文登土地资源优厚，大家都知道山东的高速公路发展是最发达的，文登在青岛、威海三个城市的中心地带，我们有到乌鲁木齐的高速等等，还有309国道四通发达，还有空港就离文登20公里，目前已经开展了往返韩国等20多个国际航线，到韩国的航班只要45分钟。特别是有城市轻轨。文登还规划建设了三十万的港口，目前正在建设两个万吨级的码头，文登的工业基础性好，工业基础水平在山东省的前列，培植了十多各行业排头兵的企业，有三大产业集群。再一个文登的发展潜力特别巨大，大家都知道黄渤海是中国的三大经济引擎之一，国家高度关注，投资商兴趣浓厚，开发大潮风起云涌。特别是胡锦涛总书记去年考察山东时，提出要加大的打造山东半岛蓝色经济区，山东省委省政府也提出要打胶东半岛到高端产业集群区，我们文登位于胶东半岛中心区域，山东省已经将我市定为九大核心区之一。我们文登的南海新区，规划面积是160方公里，有两万亩的城市规划土地，是适合大规模的开发区域，有大规模的高新技术产业。同时韩国的一些大型企业都纷纷抢滩文登，再一个是文登的新城区建设快速推进，有投资3.6亿元的公园建设开发，有投资20亿元的市民文化中心、博展中心等。我们有雄厚的产业技术，优厚的环境为我们房地产事业的发展提供了巨大的基础。

　　另外就是我们本地的消费需求，我们本地城市居民的消费，第一结婚的需求，每年有大学生来就业的需求，还有城镇富起来的居民有调节的需求，再就是文登的房地产企业起步较晚，现在都有强烈的换房的需求，特别是汶川大地震之后，大家知道房产的安全就是最大的安全。最后就是玩乐的需求，现在大家都很向往田园生活的需求，文登环境优美，吸引了很多旅游者前来旅游，像北京、上海等都来这里旅游，我们青岛、威海都喜欢青山绿水的，文登离威海市区只有三十公里，所以工作在威海，居住在文登已经成为很多消费者的向往，那福州这边有我们很多的老乡，他们乡音8难改，都非常喜欢到老家去度假。

　　文登这个地方特别是有国外的消费需求，主要是韩国，文登与韩国只有93海里，坐飞机45分钟，在韩国的养老成本特别高，特别是中老年人，都喜欢到文登来泡温泉、打高尔夫，特别是去年，山东省委省政府，将文登作为我们改革实验区，我们重点侧重对日本韩国的开放适应，邀请国外的公司来进驻。

　　另外文登是一个投资风险地，高回报区的城市，文登的楼面地价大约是在五千到一万块钱，房价是在四千块钱，所以给我们提供了很大的空间，另外对房地产的门槛也有提高，在文登这个地方，目前在一、二线城市的发展，房地产商需求的资金应该是压力较大，回报较大，不管是大型的还是小型的开发商都可以取得优厚的利益。2007年我们福建有一个开发商带了不到一千万来开发，目前都已经是过亿的资产了。

　　第三文登适合大规模开发，文登南海新区有15万亩优越的国土资源土地，另外还有蝴蝶谷等大量的土地资源，适合大规模的开始，各位老总、各位朋友，大家都知道我们的企业需要创建发展，用最低的成本来获得最高的利益，环境优美、产业基础雄厚、风险很低、汇报很高的文登就是大家的良好选择，投资文登汇报金山，最后祝本次论坛圆满成功，祝各位来宾身体健康，万事如意，谢谢大家。

　　主持人：我们要请谭市长留步，因为郭建平先生要对你进行五分钟的问答。

　　郭建平：几次大型的活动，我们都看到谭市长亲自带队过来，让我们开发商很感动，那我想问一下你们的土地指标供应有没有受到限制呢？

　　文登这个地方，我们去年土地供应大约是一千四百多亩，为什么这么多，因为我们手里有一个南海的规划图，去年大约土地供应是不到一千五百亩土地，总值不到11个亿，我们今年到目前已经出让的土地是370多亩。我们今年在文登的南海新区，计划出让土地总面积大概是一千一百亩，以我们文登是从2007年春节之后正式开发了，目前开发三年，我们也有很大的优势，所以把这么好的优质的资源推荐给各位老总，让大家共同致富。

　　主持人：我们谭副市长刚才在推荐文登的时候，也是说到山好水美，谢谢两位。刚才我们把目光投向了山东文登这样一个美丽的城市。接下来要把目光投向香港，接下来这位演讲嘉宾是世邦魏理仕投资物业部的资深董事钟德尧先生，给我们带来一个主题为香港房地产市场投资攻略的演讲，大家掌声有请演讲嘉宾钟德尧先生。

　　钟德尧：可能很多人会问，为什么今天会讲一个香港的投资市场。我讲三个原因，一个是从香港的角度来看，我们发现中国大陆基金已经在香港进行第二波的投资，第一波是在什么时候，第一波是在90年代的时候，有很多国企、还有地方的上市公司在香港投资，那时候他们很活跃的投资香港房地产市场，但是在朱镕基宏观调控之后，很多投资都已经变得比较低调，要么有的干脆已经退市。但是自从2003年中央政府鼓励民企到香港去上市，用香港的股票市场作为融资的渠道，我们发现在03年到08年很多企业在香港上市之后，干脆用一些上市募集来的钱在香港做房地产投资，所以我想这个也是一个大的趋势，借这个机会给福州的朋友说一下，如果说真的要把资本放在香港的房地产市场，要关注什么东西？

钟德尧

世邦魏理仕投资物业部的资深董事钟德尧

　　福建省跟香港的关系是非常密切的，我们香港有一个北角就叫小福建，因为你到超市去买东西，里面的收银员都会跟你讲福建话，所以我们都会看到很多福建的老板都会很大金额的去买香港的房产。第三方面今天早上主题讲到我们中国房地产已经经过了黄金十年，那香港的房地产投资出入是什么，那是不是可以转到香港去了呢？我相信三方面都可以做为今天为什么要我以下的演讲。还有第四点，因为我演讲的内容打算把香港房地产发展的周期的情况跟大家分享一下，因为从香港的住宅房地产大概有35年的经验，如果我们中国往后25年怎么发展，我觉得可以拿香港的情况来作为一个借鉴，我相信我们很多方面的情况不一样，但是可以作为一个参考。

　　这是我等下会讲的内容，就是香港房地产的特色是什么样，我们过去35年的经验是怎么样，我们潜在的情况是怎么样，因为房地产市场在中国来说，主楼是住宅，但是香港除了住宅以外、写字楼、工业、物业、商铺都是投资的方向，不同领域的市场都有不同的人去建造这个市场，而且在香港做投资买卖要注意什么事情。

　　其实香港房地产跟其它地方都是一样的，你现在发现在国内每一个地方的房地产市场，现在市场的效率都很高的，因为发展商很多，就是参与那个市场的人非常之多，所以整个市场的效率就会很高，香港的市长在房地产产权方面比较特命，你什么人拥有什么单元，什么价钱，有没有按揭，都有公告，所有东西都可以透过一个很便宜很方便的电脑上网去查系统，对房产价位的风险是可以控制的不错的。

　　今天我们也看到很多媒体都积极去报道房地产的市场情况，中国现在房地产商都很多，而且也非常关注每一个大的价位小的价位，你打开报纸昨天发生什么买卖，大的小的都很清楚，所以对市场不仅是对当地的人，因为自身不透明做了一些不正确的决定，那个情况是很少发生，以前90年代是会的。

　　我们刚才也讲过我们中央出来很多新的政策，往后也有很多新的政策，其实香港房地产市场跟金融市场一样，都是受金融市场的改革影响的，好像2008年的时候，我们有金融海啸，那个是马上发生的事情，香港经济跟中国经济已经分不开了，香港的股票市场跟很多的民营企业、国营企业，他的占有率的价值是非常之高，所以中国经济有什么改变，就马上表现在我们的市场上，现在香港特区政府跟我们其它中国政府也好、地区政府也好，都需要一些好的政策推动出来，因为金融海啸之后，房地产反弹比较快，我们在一些图看到房价可能已经到了1997年的高峰了，现在80后的人都投诉不能买房子了，香港政府在过去大概45天提出了很多新的政策，包括有很多新的土地，怎么改造一些廉价房，这都是改善房地产市场的，我们在土地注册方面香港比较透明，但是在一手买卖方面，香港还不是很透明，发展商有很多空间可以讨论价钱，这个马上就必须很多新的安排，怎么样去把一手楼盘推出来让它透明化，我们跟大陆不一样，大陆预售要上万，很清楚，很透明，这个问题香港政府已经看到了，所以马上就影响了发展商怎么推一手楼盘的情况。

　　那房地产市场是有周期性的，我想看一下分享一下我们看到的这个图，这个红色的地方就是住宅楼盘的价值，我们的数据是从1975年开始，现在是2010年，这里面中间有28年的历史，我们可以看到有12年的往上升，所以香港政府那个时候刚刚回归。我们以前的特首董先生，就推出了一个每年提供八万五的单元出来，有两个东西，一个是金融风暴来，第二个是政策的推广，因为政府不断的推广，就觉得供应很多，所以一下子就发现马上变下来，我们上一次调紧是有六年的调紧，那主要是我们香港的货币跟美金是挂钩的，所以在整个金融体系，我们在货币来说冲不破的，那因为货币冲不破，所以要有一个很紧的政策。你看南韩他们在紧缩一天之后就本亏了，那泰国在两年之后就反弹回来了。

　　所以香港有六年的时间缩紧，中间有一次起来。但是因为9·11事件、伊拉克事件、还有2003年的SARS，所以最惨淡的时候就是2003年了，那现在中国大陆的公民可以很自由的到香港旅游，最重要的就是鼓励国家的私营企业到香港的股票市场上市融资，把我们的产业以一个金融融资为主，所以你发现从2003年到2008年我们享受了五年的升值，全球金融危机在2008年发生以后，我们倒下了很多的物业公司，物业资金下滑得厉害，还有一些海外的业务没有再照顾，所以发生了很多大公司、老外全面的侧出香港，所以不管是写字楼、豪宅、租赁都比较糟糕。

　　那去年有一个反弹，这个反弹到今天还没有停止，我们跟1997年的高点差不多，但是有跳跃的楼盘已经到了1997年的感觉，那为什么现在还是往上走的势头。主要有几个原因，一个原因就是过去很多投资金融成本，但是这个成本都令很多资本都泡汤了，所以有很多的就有家属都提高了，但是他们还是买房产，房产对一个投资者来说，有一些比较复杂的成本都交给基金经理，很多基金经理是不能够对市场的大的变动有一个抗拒，所以说没有起到投资工具之下，大家还是愿意往房地产上投资。我们看欧美的地方，比如说雷曼兄弟等，都发现了很大片的房地产私募基金，都是盯着全球的市场，包括大陆房地产，包括香港，因为这个私募基金就是一些养老基金，你们打工的钱安排一部分给养老基金，他们要投资，他们这些私募基金已经不相信股票市场，不相信很肤浅的市场，我们发现有很多房地产私募基金投资房产，所以你发现在新加坡也好，在香港也好，有很多私募基金还是很关注中国的市场，因为他觉得房地产还是一个投资的主要的工具。

　　我们从2003年开始，到海啸之前，到2008年底，我们的经济都很低迷，但是2009年有一个反弹，我们整个系统还是往上走的，刚才讲的是基金没有出路。第二个就是整个经济城市都已经是恢复过来了，第三方面我们发现虽然以前过去几个月很多媒体谈到一个退市的问题，还有吸纳的金融分布的问题，我们还是发现在欧美来说，近期还是相对平稳的，现在很多国家的领导人包括欧美的、中国的、香港的，他们去处理一些退市的东西，会比较谨慎。他们不会像90年代朱熔基总理的时候，他搞宏观调控，一开始就不会像泰国一样，就把一些东西锁得很紧，但是今天每个国家的领导员已经是很成熟了，深度是很精的。

　　香港的豪宅市场，比如说九龙那边有西九龙有一个豪宅，有一个九龙寨，还有一些半山南区的豪宅，我们发现一些住宅市场这一块比较难有过人的成就，一个对市场改变的行为，这个是过程要改变比较难，投资者只能用市场去催市，所以你看宏观要比较准，这一块是比较容易的，那住宅市场有一个大的问题，它的单价很高，香港的豪宅最便宜大概是25万一平方米，最贵的已经到70万一平方米，如果按照租金来说，它的回报率不高，只有每年一个点到两个点，为什么回报这么低还会投资下去呢？因为大家都是看投资章程的问题，那有一些有特色的楼盘，单独的楼盘，你可以买一些服务公用的，都可以利用发展商来促进这个市场，这个不是发展商要做的事情，发展商要做的是把它买进来把它增值把它提升。那我们看到2009年有一个板单，租金比较低，回报率也是往上走的。

　　这个是九龙的一个楼盘，面积大概三百平方米一套的公寓，投资汇报大概只有两个点左右，写字楼市场，因为香港不仅是一个国际金融中心，它自己本身也是有其他的一些产业，还有很多服务性行业，所以对写字楼需求很多，最大的问题就是供应的问题，土地供应已经很小了，所以对我们深发展的压力很大，有一些人把旧的楼拆掉重建，社会上有很多的人去抗议，我们以前有一个天星码头、皇后码头，把气氛都搞得不太和谐，所以香港政府把一些很旧的楼，还有金融中心的大片地，原先是打算盖楼的，现在不打算盖了。那CBD租金已经加得很厉害了。我们在国际金融第二期，是有88层高的，现在租金已经是超过两千块钱港币一平方米一个月，所以CBD租金是很大，但是在其它的周边的地方，已经有很多分区的写字楼，这些写字楼都是可以考虑的，写字楼一般来说最便宜的是七万块钱一平方米，最贵的在25万，回报率在每年3个点到10个点，工业市场因为现在很多工厂都搬到东莞去了，香港政府有一个政策，是可以把工厂楼龄超过15年的可以进行改造，那这个楼你改造其它用处是可以免一个容忍费的，那把国内的批发市场搬到香港的工业大厦，把一些中国的工业企业搬到香港去，甚至一些深圳的工业老板、深圳的百货公司都到香港去找改造楼，这个楼是在九龙湾，我不太建议大家去买街铺，因为这个价格太高了，我们有一个个案，他是八百万一平方米，一般回报率只有1%。

　　所以总的来说，我觉得到香港要比较专业，可以找律师找银行去谈，他们有比较好的经验给你们提供，你们也可以找我，我可以跟你们聊一下，今天就不耽误大家时间，谢谢！

　　主持人：非常感谢钟先生。听了钟先生的演讲之后，我相信大家已经有了一个对香港的一个了解，那接下来我们要来探讨一下，在国家大的货币政策之下，怎么样让自己的资金有更好的流动性和实力呢？接下来要请住下一位的演讲嘉宾，来自清华大学经济管理学院的金融分析家，美女博士杜丽虹女士，她给大家带来的演讲题目是REITS退出背景下的地产基金时代，掌声有请！

　　杜丽虹：大家好！今天和大家交流的一个主题就是REITS，也就是房地产信托基金退出背景下的地产基金，说到地产基金，其实我们传统的房地产开发信托，从某种意义上是一种私募地产基金的出行，但是传统的地产信托，大家如果有发过的就会知道，它有很多的局限性，一个是它的利率水平是比较高的，要求的抵押条款也是比较可可的。通常会要求项目本身的土地，还要求企业抵押其它的资产，所以常常被房地产当做无法获得银行自助的其它选择，这个可支持的时间也比较短，只有一到两年的时间，那与传统地产的信托不同。

杜丽虹

清华大学经济管理学院的金融分析家杜丽虹

　　近年来，私募地产基金受到房地产行业的欢迎，这个就是在国际上讲的另类投资的一种，这包括证券市场的对冲基金，私募股权投资基金，还有很重要的一类就是房地产基金，从2005年开始，包括花旗等基金都开始投资地产项目，那我们知道凯德置地，新加坡的嘉德置地也开始投资房地产，那欧美资金开始投资房地产，也给了人民币一个投资的机会。那近年来国内的私募基金，像天房集团推出了一个保障性住房基金，这个规模是50个亿，但是它仍然是以耽搁包房性住房项目通过银行去发售，所以还并不是真正意义上的地产基金，另外一个比较有深意的就是去年中程联盟退出的诺亚财富的基金，这主要是以参股的形式来参与的。除了政策的放松与海外基金的四方效应，都推动了国内私募地产基金的发展，REITS起源于美国。近几年在亚洲和欧洲都在推广，国内现在也在退出在债券型的REITS，那这一类REITS并不是商业的主流，只是一个政权融资渠道。那股权性REITS将对未来私募基金的发展带来更大的机遇。

　　包括它的开发部门都是进入上市主题的，这个在美国比较普遍，但是在亚洲国家普遍采取的是外部惯例模式，也就是以REITS上市后，交有专门REITS机构来运营，这个可以是自己的子公司，这个在新加坡比较普遍，也可以是第三方的管理机构，还有可能是地产企业与第三方企业联合组成的一个管理机构，那在国内就是与基金公司联合形式的管理机构，而开发和孵化的工作是在REITS之外，开发和孵化的资金主要是在私募地产，这就为私募地产的开发创造了环境。尤其是商业REITS来说，它的时间更长，仅靠私募基金是难以满足要求的，所以在亚洲地产，REITS私募基金都推动了市场的发展。那在香港是采用外部管理模式，未来会放开所有权的限制，但是在短期内难有松动，这就意味着随着REITS市场的发展，更大的机会来自于私募基金的崛起。

　　那保险基金的REITS，也为私募基金的发展提供了长期的支持，以往商业地产公司融资困难就是找不到长期的合适投资人，那以后保险基金投资不动产的投资也是为了筹集基金，那远城与瑞银等都在建立这个。在国内由于历史的原因，信托制是比较普及的，为了漫谈投资人和市场投资的需求的偏好，现在的私募之也有结构化的趋势，就是优先级等，可以分享不同程度的收益，这样结构化的设计也使他越来越接近私募的地产基金。

　　那私募地产基金的运营商，我们今天重点的介绍一下新加坡的PE+REITS的模式，大家知道新加坡一直在竞争亚洲的金融中心，那新加坡无疑超过香港成为亚洲的金融中心。在地产方面，其中代表就是嘉德置地，那嘉德是由两家地产公司合并而成的，新公司成立的时候，就提出了要以地产基金为核心的发展战略，经过八年的发展，形成了有五只REITS和私募基金的资金平台，管理资产总额是259亿新元，相当于一千三百亿人民币，这张表是嘉德的基金平台，包括两只在新加坡上市的REITS，管理总额是一千四百亿新元，在日本有两支私募基金，在马来西亚有两支私募基金和一直投资在马来西亚的REITS，在马来西亚有两只私募基金和一直服务型公寓的REITS，这是它的基金平台。它之所以能够在这么短的时间内完成这个平台的搭建，首先是与外部金融机构的合作，在嘉德的发展初期，主要是与有实力的国际金融合作，比如说它与欧洲、日本、美国都有合作，2005年进入中国市场开发REITS基金的时候，是联合了花旗集团，目前已经逐渐转向有资源的当地资源机构，那在中国现在是与深国投与中信信托合作，所以地产企业与金融机构的合作是它的一大特色，另外它的特征是公墓基金加私募基金的品太，他在2002年发起了第一只REITS，在03年是发起了第一只私募基金和一只REITS，在07到08年是发起了九只私募基金，未来几年的计划是使REITS的总数再翻一倍，达到十只。

　　如果说早期PE加REITS的政策是有一种偶然性，那现在是公募与私募的配对发展，那现在发起与中国零售业也就是商场的REITS，这个在新加坡上市，并且成立了两只基金CRCT，CRCIF，这两支基金都是定位于CRCT配套，随着中国区储备项目的增多，2007年的时候，又发起了CRFII募集基金，基金为6亿美元。在马来西亚，也发起了REITSQCT基金，在印度成立的私募基金同样也是为筹备中的印度零售物业的REITS做准备的，这张表就是嘉德私募和公募基金发起的时间表，其中黑色的是私募基金的发表，红色的是REITS的发起和筹备，可以看到这是一个交替发起的过程。

　　为什么要同时有这两个的发展，因为私募基金只能是投资物业，而孵化等就要依靠私募投资人的力量。彼此间的相互支持成为嘉德模式的关键，举个例子，嘉德旗下的第一只REITS，就是在新加坡上市，投资新加坡本土零售物业的REITS，它刚上市的时候，主要是吸收集团的物业资产，主要是郊区的零售物业，2007年的时候，又将旗下的主地表性建筑加了进来，但是仅靠这个已经难以漫谈它的成长需求，到2003年的时候，为了减轻负担，就发起了一直私募基金就是CRS，这标志着PE+REITS的正式起步，这是一个项目储备基金。在发展过程中，也得到了CMT的大力支持，比如说2003年的时候，CMT就以五千万新元认购REITS，这是以嘉德的零售物业资产作为抵押的，到2007年的时候，CMT更是以7.11亿新元收购了CRS，这就是CMT跟CRS的关系图，CRS向公募投资人募集资金，而CMT向私募投资人募集基金，同时在零售物业成熟之后，再逐步的植入CMT，这样使CMT提供稳定的分红，而在这个过程中，嘉德集团为CMT和CRS获得业绩提成。

　　嘉德在中国进行了更广泛的复制，比如说06年的时候，嘉德就将旗下的六只商场植入了REITS，2007年又植入了14只商场，2007年的时候，CMCT就从CRF中购买了收购权，将它在中国的来福士项目植入了该基金，并且同时募集了100亿人民币，作为培育发展来福士项目，为将来的发展奠定了基础。除了这种模式之外，嘉德的另外一种模式，就是旗下的模式都非常细化和分拆的，比如说有住宅开发基金、零售物业基金、服务性公寓基金以及工业地产基金等，同时又按地区分为新加坡本土基金、中国基金、日本基金等，细分类似和地区虽然限制了扩张自由度，但是更容易让投资人明确。这张表就是嘉德对它旗下REITS的细分，在零售物业下有两支REITS，在写字楼方面有一只新加坡和一只马来西亚的REITS，而且有两支私募基金，在服务型公务上面，有一只REITS和两只服务性公寓的基金，在城市综合题方面，现在已经有两只来福士基金，就是私募的，一只是中国的，一只是中东的城市综合体基金，它的基金分类是非常的清晰和明确的。

　　在这样的策略下，嘉德实现了快速的扩张，2000年的时候，他进入的城市是33个，到2008年的时候，已经进入了23个城市，持有的公寓从六千套上升到两万套，那嘉德的模式就是实现基本结构的合作，进行投资人的分拆和匹配，这个阶段分为培育期和成熟期，培育期具有高风险的状况，成熟期有分红的能力。另外还进行物业类型的细分，因为不同的类型，物业结构是不同的。它不需要一个REITS的退出渠道，面临的政策风险和周期风险是比较大的，像写字楼基金，写字楼基金从国外的发展来看，它的总收益中，相当大的部分都是来自周期套利的收益，就是你是不是在合适的时间开发了写字楼或者转让了资产，那零售收益就不同，它通过规模和精英的模式的改变来改善基金，至于城市综合题则对综合融资能力和品牌能力提高了要求，所以不同的投资物业通过这样的分拆，给了投资人良好的匹配。另外区域的规划也是如此，比如说一线城市跟二线城市的差异也是比较大的。

　　另外再说一下，嘉德的是PE+REITS的平台左右，由地产企业主导，将不同阶段来分拆不同的匹配人，其实在REITS里面只有30%的权益，在私募权益里面只有50%的权益。由于时间关系，还有一种模式就是美国模式，那这里就简单的总结一下，美国模式跟新加坡模式的不同，它其实是以金融机构为主导的，地产企业是服务于金融机构的，而地产企业在物业中的持股比例一般很低，不到5%。但是它提供专业化的服务，或者高比例的费用分成的收益，所以两种模式比较，这样在新加坡自身的话语权更大。而在美国模式下，地产企业的话语权比较小，但是使他的杠杆效应非常大，那中国的发展将来会采取什么样的模式，一个是政策环境，一个是金融机构的对比。

　　主持人：非常谢谢杜丽虹女士，其实我们可以感受到杜丽虹女士在给我们做主题演讲的时候，是非常具有专业水准的，那我们也会请她作为特约评论员，来跟我们的最后一位嘉宾做主题互动，接下来有请最后一位重量级的嘉宾，他是摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄先生，今天他为我们做的主题演讲是资本市场中的福建房地产企业，掌声有请！

　　龚方雄：非常高兴有机会到福州来参加房地产论坛，我这一部分还是从大趋势，然后结合资本市场，来讲讲中国整体的房地产市场的未来发展，和我们房地产区域发展，应该讲中国房地产整体市场应该是进入了一个我认为是第二阶段，就是相对比较成熟的阶段，这个有它的标志性，什么标志性呢？大家知道其实中国房地产市场的发展，历史是非常短的，大概也就是十年、二十年的历史，不同的地方，房地产整个商业化市场化发展的时间都不同，真正大家知道全国范围内房地产商品化的发展，也是从九十年代末，二十一世纪初才开始，这个发展主要是在一线城市四川，北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，由住宅市场的商品化所推动。

龚方雄

摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄

　　那么整个房地产发展的一个动力，很简单。一就是中国经济的高速发展，中国经济高速发展可持续性的动力在于中国的城市化和工业化的进程，那么城市化和工业华的进程，现在其实仍然应该讲是在相对的早期阶段，城市化率仍然是46%，现在这个每年以1%到1.5%的速度上升，也就是说中国每年都要把两千万左右的农村居民、农民变成城镇居民，这就是说我经常讲的一个比喻，就是中国每年都要造一座上海这样的城市，来吸收城镇化的人口。所以这是中国经济可持续发展的动力，也是中国房地产市场长期发展的动力，进入我刚才讲的相对的比较成熟的阶段，实际上就是这种城镇化的趋势，城市化的进程、工业化的进程表现最突出的，实际上是在二、三线城市。所以说二、三线城市的进一步的城镇化工业化，将是中国经济未来成长的一大动力，同时也是房地产未来市场发展的一个重要主要的特征，结合到福州和福建来讲，大家知道福州和福建在中国地理位置上，是有它的非常非常的特殊性的。举个例子来讲，我们离台湾很近，现在两岸正在紧锣密鼓的商议所谓的ECFA，就是台湾跟中国的经济贸易合作协定，这个可能就会为整个福建闽南地区和福州的整个经济发展带来一个新的契机。由于福建福州整个闽南的华侨华人比较多，跟台湾的整体的合作的加强，实际上代表着中国经济跟海外市场和资本结合的一个里程碑，所以这个一定会加快我们区域特征比较强的城市化的进程和工业化的进程，将来福建闽南和福州地区整体来讲会成为两岸进一步经济整合的一个非常重要的桥梁和枢纽。

　　这就是我刚才讲的，现在你随便讲一个地区也好，市也好。它都有自己的定位，海南有海南的定位，海西有海西的定位，东北有东北的定位，现在像新疆像内陆省份，像西藏也有它的定位，西部有它的资源，有东部所没有的资源，所以每个区域，每个城市在中国经济发展中都渐渐成为了一个热点，这就是中国经济未来以内需为导向成长的一个主要的动力的来源，但是这只是一个动力的来源，那么怎么就能把这些动力的来源真正变成发展的一个动力呢？我们就要把这个发展的契机有效的跟资本市场来结合，跟资本来结合。我觉得我刚刚听了杜博士的一些关于基金，关于REITS，就是房地产信托基金的PE、私募和股权基金的结合发展，这实际上是未来中国房地产市场进入第二阶段发展的一个非常关键性的步骤。

　　怎么讲呢？我们现在房地产市场面临非常非常大的问题。一方面我们民间的资本和国家的资本都非常强，我们流动性也很多，但是另一方面，投资人、有钱人、有资本的人觉得在中国的投资渠道非常非常的狭窄，那另一方面，政府现在也都不断的担心，对房价过高的这种担心越来越甚，房价过高在很多场合，我都阐述过我的观点，中国的地价、房价趋势性上涨的方向应该来说是非常明确的，我们的房价和地价很难在未来的，至少一、二十年出现趋势性的下跌，但是房价和地价上涨过快确实是一个问题，那么从一个层面上当然反映了我们国家流动性资金过多，同时投资者缺乏有效的投资渠道，但是解决房地产价格上涨过快，尤其是住宅价格上涨过快的一个根本性的出路在哪里，就是要增加供应量，因为你要发展经济，房地产板块其实是对经济产业拉动非常强的板块，尤其是你要做大做强内需，我们要变成出口型拉动变成内需型拉动的话，如果只是一直打压的话，那这是相矛盾的事件，我一直讲房地产市场的发展，最重要的是有没有足够的手段、足够的资金和良好的市场环境来让增加供给，增加供给的过程跟中国城市化的相配合，保持经济平稳该快的发展，这是我们政府的目标。

　　但是每一次宏观调控，尤其每一次对房地产市场的宏观调控，为什么结果往往适得其反，为什么越调房价越高呢？你看最近一段时间，非常明显的，就是说两会以后，我们很多城市的房价包括成交量都出现了所谓恐慌性或者报复性的上涨，为什么房价越调越高呢？每次我们调控的着眼点都是比如说一要调控的话，土地供应就受到限制，对发展商的资本金就提高要求，对开发商的贷款也紧缩，发展商要进入资本市场的难度也提高门槛，比如说发展商要在资本市场发展，融资要上市，要再融资，这些结构实际上都是导致开发商的开发速度下降，同时我们的经济成长是共性的，城市进程是不可逆转的，而且现在也是加快城市化的进程，从中央到地方都有共识，很多地方要搞成进化的发展，要搞区域化的发展，让农民在城市落户更容易，所以需求方面基本上是加快发展，但是一调控，供应方面可能受到影响，我们的提法是要加快比如说廉租房的进程，经济适用房，在一块政府在这方面发挥得作用要提高，但是我们的政府没有资金能力、没有财力去大规模的发展经济适用房和廉租房，在这个过程中，我们大家知道每一次宏观调控都抑制或者限制地方政府的融资平台，因为它觉得风险比较高。因为这里面有一个深刻的问题，就是我们财政的体制还没有理顺，所以供给上不来，中国钱又很多，但是投资渠道很有限，那大家在股市盘整不前，股市回报非常有限的情况下，这有一大部分的钱就去追求房地产，追求最终的房地产形成以后的一个，导致房地产最终价格不断的上涨，我经常给投资者讲的一个例子，其实中国要讲所谓的资产泡沫，实际上是不存在的，中国股市在2001年上证指数，综合指数2300点，现在3100点，九年的时间涨了不到50%，所以说中国股民要讲绝对的回报率的话，是相当的可怜。

　　那我们讲一下金砖四国，巴西的股市，在这九年当中涨了七倍，俄罗斯涨了四倍，印度涨了六倍，而中国涨了不到50%，2000年中国的经济规模是一万亿美金，中国经济翻了五倍，这里面有很多财富积累，所以中国不可能那么差，大家知道中国有一类资产升值的幅度是可以跟印度、俄罗斯、巴西媲美的，那就是房地产，大家知道我们很多大城市，甚至现在二线城市的房价在过去五年涨了多少倍，应该平均里讲涨了五、六倍，这是可以跟巴西、俄罗斯的投资回报媲美的，那么这个原因在哪里，供求关系，由于时间关系，这我就不深层次的阐述了。

　　中国的房地产、中国的土地是一个有限供给的资源，这跟巴西、俄罗斯，他们生产矿产品，他们很多上市公司是资源类型的公司，是很多石油类型的公司原理是一样的，那为什么中国股市没有涨这么多呢？因为股市没有涨这么多也是供求关系。中国在十年之前，我们的流通市值可能不到一万亿人民币，而现在是15万亿人民币，那这就造成了房地产市场只要投资就必涨，我们股市上面的投资回报不如其他的资产。所以钱蜂拥而至，但是现在供应量做不上来，尤其是跟城市化的进程相比，尤其跟财富累积相比，那怎么解决高房价的问题，当然有很多的办法，最根本的办法就是要增加供应量，现在开发商融资困难，地区政府又没有钱。另一方面整个社会，不管是国家财富、私人财富、流动性都很大，怎么办呢？就是要发展资本市场，刚才杜博士讲的要发展基金业，我们房地产市场一定要跟资本市场有效的对接，如果可以解决这个问题的话，那中国不光是地方政府也好，开发商也好，进一步发展壮大，进一步通过跟资本和资本市场的对接来融资，来做活这个房地产市场，这样供应量就能上来。

　　所以下一步所谓中国整个房地产市场，它的一个特点在哪里呢？两个。一个就是发展是向二、三线城市发展，但是二、三线城市发展最缺的是什么？资本和资金，所以下一步中国房地产发展的特点就是更多的开发资金也好，更多的孵化资金也好，更多的拿地的资本金也好，是从资本市场，从资金跟资本对接来的，而不是单单的银行贷款和企业的滞有的现金流，现在我们还在起步阶段，所以总的来讲，中国房地产市场发展的远景是非常非常光明的，只要中国经济继续保持高速成长，这样的趋势可以说是非常明确的，我们可以很有信心的讲，中国经过会继续保持高速成长，中国城市化的进程会继续，但是在这个过程中的发展阶段不同，那下一步就是中国房地产发展的对接，这是未来房地产发展的方向，我就讲到这里，谢谢！

　　主持人：下面进入两位专家的问答环节。

　　杜丽虹：我感觉国内的地产企业心目中的地产基金和外资金融机构心目中的地产基金是有差别的，因为国内的地产企业是我刚才讲的类似嘉德的模式，是以我为主的。我不知道具体摩根大通，那很多在欧美的金融机构，他们是欧美的操作管理，大多数都是以我为主的。我来选择一些好的项目，并不一是跟某个企业的合作，是由我来主导基金的投资的，我就像问一下在中国的基金时代，国外的金融机构应该扮演一个什么样的角色，如何来弥补他们跟国内地产企业一种认识上的差距？

　　龚方雄：我觉得这个可能会有一个阶段性，资本要跟行业结合，对行业了解的，当然还是他的开发商，从事行业的人。尤其国外的资本进入中国的市场，他可能从国外的模式来讲，确实资本本身对它的运作方式，尤其对他的投资方，它的LP是要负责任的，确实希望自己主导，但是资本有一个最终的目的，就是要获得足够的投资回报，它是以盈利为主的，那要进行运营进行操纵，那在这个过程中不可避免的要跟行业结合，那国外的资金资本真的进入所谓的资本时代和基金时代，一开始在磨合过程中会寻找中国模式，刚才你的定位非常好，中国模式还没有出现，我们现在要探讨的到底是新加坡模式还是美国模式，我刚才听了你讲的以后，和我对这个行业的了解，我觉得新加坡模式再加上一些中国的特色，可能是未来的一种发展方向。