成就地标建筑的三个要素
作者: 张家鹏 时间: 2010-03-09 16:20:02 来源: [ 博客 ]
一、大体量多功能
庞大的体量无疑是地标性建筑的最主要特征，因为这样一个庞然大物是无论如何也不会被城市中的人们所忽视的，但仅有庞大的体量是绝对不够的，标志性建筑之所以能被城市中的大多数人熟知并且认可，是因为他们有综合、完善的功能，能够满足不同市民的需要，这样的标志性建筑往往是体量庞大的综合性项目，除了写字楼之外，他的附座部分还有商场、酒店、电影院、餐厅等等功能设施，可以给市民提供办公、购物、住宿、娱乐以及餐饮等多项综合配套服务。
北京的地标性建筑当属CBD的国贸和长安街上的东方广场比较典型。国贸除了写字楼之外，还有中国大饭店、国贸商场和展览中心，而且交通非常便利，地铁国贸站就在门口，国贸写字楼里的客户大都是国际化大公司，国外的工作人员来到中国可以入住中国大饭店，展览中心每个月都会举行多场不同主题的大型展览，更是引人注目的关键因素，在国贸旁边的嘉里中心也是包括了写字楼、嘉里酒店以及嘉里公寓等在内的建筑综合体，也是这一区域的地标性建筑。东方广场建设的比较早，相比国贸和嘉里，在写字楼的设计和功能上有明显的劣势，但它凭借庞大的体量和附座中的东方君悦酒店、东方新天地商场以及便利的交通等方面的优势，依然成为名副其实的地标性建筑，而且其写字楼的租金一直保持在比较高的水平。
上海的世贸大厦也是一个比较典型地标性建筑，同样，它在写字楼的设计和设施方面，并不比周围的写字楼更好，但他之所以能够成为地标性建筑，一方面是因为他的高度，这也从一个侧面体现了它的大体量，另一个方面是因为它引入了凯莱酒店，成为了一栋可以提供给客户多种服务的建筑综合体。
在硬件方面，大体量和多功能是地标性建筑必备的特征，除此之外，随着社会的进步，客户对写字楼的功能要求逐渐提高，作为地标性建筑，还必须通过经常性的更新或提升硬件设施，来保持其地标性建筑的领先地位。比如最近，国贸将原有的空调系统改造成为更加先进的二加二空调系统，就是为了保持其功能上的领先，以保持其租金的高水平。
二、发展商实力
前面提到，地标性建筑一定是大体量多功能的建筑综合体，很多开发商提出建设地标性建筑，这个初衷是好的，但建设地标性建筑一定需要开发商具备雄厚的资金实力。首先，地标性建筑除了规模庞大之外，也必须保证其硬件设施上的先进性，这就需要大量的投资，另外，为了吸引国际化的大公司入住，写字楼的产权必须保持完整，不能拆散零售给小业主，换句话说，资金的回收期就会相对比较长，在这段时间里，如果没有很好的资金承受能力，就很难抵挡得住小公司入住的诱惑。
现中国是以大体量、多功能以及优质的物业管理和入住知名客户之外，形成地标性建筑.但其实国际性上认同的因素还有很多，比如美国的洛克菲勒中心，由洛克菲勒财团兴巨资建造，基于洛克菲勒家族的名气, 代表洛克菲勒财团的象征，而各方各面的企业都希望与此挂上关系而会入住大厦; 又如香港的置地集团旗下的办公楼, 基于英国皇室背景, 吸纳多方面的关联企业和希望能变成关联企业的公司进住; 又如曼哈顿的克莱斯勒大厦，楼体装饰着用铝包裹着的动物雕塑，这种别致的风格体现着上个世纪的建筑特点，也是成为标志性建筑的因素之一。
三、物业管理
项目之所以能够成为地标性建筑，不仅仅凭借其外在的硬件条件，更重要的是要有成熟的、国际化的物业管理，以优质的服务来吸引国际化的大公司入住。
写字楼的物业管理，特别是高端写字楼的物业管理，不仅仅是有人看门、有人清洁这么简单，有很多细节的管理，能够给客户提供满意、舒适的服务，反之，会让客户感觉很别扭，而这些细节的管理，往往是国内的物业管理公司所缺乏的，因为这些细节的管理，是国际化的物业管理公司在多年管理高端写字楼物业的实践中，长期积累并总结出来的。
比如，在写字楼刚刚入住的事情，考虑到很多入住公司在装修办公室，为了保持整栋大楼的空气质量，空调系统的定期清洗就要从原定的每月清洗一次变为每周清洗一次。再比如，在雨天的时候，要马上安排在门口铺设塑料地毯防滑，另外，为了保持大堂的清洁，要门卫给打伞的客人提供塑料带装雨伞，不让雨滴滴在大堂里。还有，国内有些写字楼在进行车辆控制的时候，往往不让出租车在门口下客，他们认为如果是老总级别的客人，一定会有自己的座驾，但现在国际化大公司的高层来到中国，经常是自己从机场打车来到国内的公司，如果不让他们在门口下车，会造成很尴尬的情况。以上这些细节，体现了在高端写字楼物业管理中的经验和理念，这些细节综合起来所形成的软环境是吸引客户入住的重要因素。
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