世联地产：2010房地产展望
作者: 时间: 2010-02-10 10:33:12 来源: [ 世联地产 ]
综述
略显沉闷的2010年：跌不下，涨不起
在金融危机的阴霾下，出口乏力、内需不振、上千万劳动大军就业压境，房地产必须启动；
下调首付、减免税费、利率优惠，楼市小阳春，2009年中国房地产的第一利好；
为求拿地，民企抱团作战，土地战场竞合取代竞争；
高地价催生高房价，“勾地”制度横空出世，“招、拍、挂”不再是主流；
一种不同于“刚性需求”和“投资、投机需求”的全新需求——恐慌性需求在楼市蔓延……
2009年，新世纪中国经济复苏最关键的一年，但也是中国楼市最为辉煌的一年，过去了。
展望2010年，宏调政策在2010年继续面临调整，但政策的整体平稳过渡是大基调，大幅波动的可能较小。其中，宏调政策中至关重要的货币政策在10年将会维持目前相对较为宽松的态势，全年的信贷投放量预计将会达到6.5万亿的规模，较09年出现明显放缓。而在涉房政策方面，可能的继续调整思路大致如下：
1、购房首付比例进行调整的可能性不大，仍保持为两成首付，而为了达到控制投资性需求的目的针对二套房及大面积住房的首付比例将采取更严格的认定标准；
2、利率优惠政策的调整预计将与购房首付调整的方向一致，保持对首套住房的优惠而加强对二套及高档住宅的认定标准；
3、营业税政策有可能由现在的5年优惠调整为原先的2年优惠，此项政策主要对二手房市场产生影响，恢复到优惠前的状态客观上有助于将二手市场的成交量转移到一手市场，推动一手市场的需求上升；
4、物业税开征预计在重点城市开展试点仍然具有不确定性，最重要的一个制约因素在于国内目前还没有权威的房屋估价公司，物业税的征收标的无法进入一个全国统一的、市场能够接受的合理评估体系进行价值评估；
5、打击开发商囤地的政策将会成为政府工作的重点，一方面由于今年众多地王的拍出引起社会的极大关注，另一方面今年市场供应紧张的状况由一线城市蔓延到二线城市，成为房价上涨的主要原因，政府明年针对市场供应的调控力度将会加大；
6、控制分期开发政策有可能会在二三线城市开始执行，此举将会对开发商的开发资金提出更高的要求，并促使市场形成集中大批量供应；
7、土地增值税仍将维持现行的三年内进行清缴的制度，在清缴方式上借鉴深圳的做法增加从价认定以完善征收方式的漏洞。
8、进一步加大土地供给力度，以从市场供需的角度来对抗高房价和缓解地方政府财政吃紧的迫切需求；
9、房价继续高位盘整，泡沫暂时还不会破灭。
2010年中国楼市的整体供需状况将会在很大程度上左右房价的走势。估计2009年下半年以来的供给不足局面将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。
2010年的中国楼市的需求依然较为旺盛。平稳过渡的政策走向为消费者的购买力提供了坚实的支持，在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。
10、2010年一线城市的成交量难以在2009年的基础上再创新高，广大的二、三线城市有望实现“量价齐升”
在一线城市方面，从2006年开始北、上、广、深四大一线城市的一手房成交面积就已连续三年出现了不同程度的下降。这一现象与这些城市土地资源稀缺，供给连年下降有很大的关系。同时，这些城市近几年二手房成交比例持续上升，并显著超过二线城市，也说明其需求仍较为旺盛，新房成交量的下降更多的是供给的原因所致。而2010年，一线城市这种土地资源紧张的局面仍难以突破。深圳于2009年12月1日开始实行的《城市更新办法》就是深圳城市发展转型的一个重要标志，意味着深圳的城市发展由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变迈出重要一步。此举也预示了其他一线城市未来的土地供给也将逐步转向存量土地的开发利用的方向。除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，当前一线城市已畸高的房价水平反过来将对这些城市刚性需求的释放形成抑制，尤其是在2009年已充分释放了2008年被压抑的需求之后，市场中投资需求过于活跃的问题已经暴露无遗。而未来如果开始加息，将对一线城市过度活跃的投资需求产生较大影响。因此，2010年一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比2009年甚至可能还会出现一定下降。
在二、三线城市方面，随着城市化进程的进一步发展，这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件。而从短期来看，二、三线城市在2010年面临这多种购房需求集中释放的可能，这些购房需求主要包括：本地居民的“改善+投资”复合需求、外地投资客投资性需求、周边地区富裕人群刚性购房需求、大学生就业分流构成新增刚性需求。在多种需求的综合作用下，2010年二、三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。
综上所述，在宏调政策的平稳过渡下，2010年的中国楼市在一定程度上可能会延续09年以来的市场走势。但与2009年的异彩纷呈相比，2010年的中国楼市整体表现可能较2009年略显沉闷，是一个“调控”和“发展”并行的年度。
政策
调控越来越阶段化
对于“二套房”中改善型住房区分、贷款利率界定等问题的详细解答将会最终明示政府调控的力度
世联地产认为，房地产政策向来具有阶段性特征。2008年下半年，中国政府为应对国际金融危机、防止国内经济快速回落，陆续推出了一系列扩大内需、促进增长的宏观经济政策。在宽松的政策环境下，楼市相关优惠的巨大作用迅速将中国房地产业拉离2008年低迷调整的泥潭，令其于09年3月触底始现“小阳春”之态。之后全国楼市便一路上行，势如破竹。省会城市房价平均涨幅超过50%，一线城市房价更是超越2007年巅峰达到新的高点。然而，当“楼市泡沫”再次成为争论的焦点，中央政府终于在年末密集出台相关政策，剑指高房价。
2009年，
U型反弹的政策推手
2009年楼市的政策轨迹随着全国房价的走势，明显地分为三个主要阶段：政策利好延续期、政策警示期以及政策收紧期。北京、上海、深圳三大城市的房地产市场素来为全国楼市的风向标，对于中央政府掌握全国房地产市场走势，进而适当地宏观调控具有相当的指导意义。故此选择以这三个城市的商品房销售价格走势为参照，对2009年的政策阶段进行说明。
(一)政策利好延续期
2009年1月至5月为楼市利好政策延续期。
在此期间，2008年底中国出台的一系列刺激措施和各项楼市优惠政策的效果逐步显现，房地产市场经低迷徘徊之后始现复苏之态，以北京、上海、深圳为典型代表的各大中城市房价在成交量的带动下开始缓慢上行。然而，外部经济环境依然恶劣，国内各经济面也未见大起色，为巩固现有的政策成果，并进一步拉动投资、刺激住房消费，中央及地方政府延续了2008年底的救市基调，或表明立场树立市场信心，或继续出台各项楼市利好细化政策。
3月5日，全国两会政府工作报告再次明确了房地产在经济发展中的重要地位。报告指出，以房地产为代表的核心产业，将是中国经济发展的发动机，在此轮经济复苏中具有较强的推动作用，全年工作的重点是促进房地产市场稳定健康发展。
3月23日，央行和银监会出台《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》指出，深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和精神，执行适度宽松的货币政策，在保持货币总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展。
4月15日，国务院常务会议表示，一季度扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，经济运行出现积极变化。会议强调，要坚定不移地贯彻执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施应对危机的一揽子计划。
5月27日，国务院决议的固定资产投资项目资本金比例调整结果正式公布，其中受惠最大的当属房地产业。保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从04年的35%降至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35%降至30%。这是房地产项目资本金比例自1996年资本金制度建立以来实现的首次下调，并回到1996年首次设定的水平。在1~4月房地产业的投资势头仍较弱的背景下，此次资本金比例的调整有效缓解了开发商的资金压力，带动了更多项目开工，促进了房地产投资的增长。
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