城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
2010·调理之年

  房地产和国民经济与民生关系密切,历来是中国政府关注的重点,除经济形势外,政策环境对房地产市场发展有决定性影响。从目前产业发展现实和政策意图来看,2010年将是中国房地产市场的调理之年。

  经过一年多的努力,中国经济回稳上升,超额实现保八的增长任务。2009年12月中央经济工作会议为2010年中国经济发展定调为"稳增长、调结构、促销费"。显然2009年中国经济走过了抵御全球经济危机最严峻的筑底、救急阶段,然而在2010年既要巩固上年的增长势头,又要化解V型反弹中的结构性问题,避免风险累积。中国经济不可避免的进入最为复杂的维稳、调理阶段。

  反弹势头更为迅猛的房地产市场同样如此,加之货币流动性充裕,通胀预期下的牛市已然形成,以及供求失衡、房价过快上涨等问题,2010年房地产市场局面将更为复杂。

  可以说经历了2008年的大幅下挫和2009年的超幅反弹,2010年初的房地产市场呈现出与2007年类似的高位运行态势,但其中两个差别却更具决定性。首先是宏观经济需求发生了变化,房地产市场对2009中国经济复苏,在扩内需、拉投资两方面均发挥了支柱作用,而在2010年中央政府对房地产市场的发展潜能继续保持期待;然后是房地产自身供求关系发生了变化,由于2009房地产成交持续放量,在年底各地普遍出现供不应求的局面,或可说房地产率先走过了去库存周期、解决产能过剩问题。

  所以并不存在整体性打压房地产市场的可能,而为谋求房地产市场在2010年的稳定发展,管理市场预期、治理开发流程的需求更为迫切。

  如果说2009年果如所料成为中国房地产市场的激活之年,那么2010年将是中国房地产市场的调理之年。

  从现实角度,2010年房地产市场不仅有调理的需求,也具备进行调理的条件和空间。房地产企业无库存压力,过剩流动性持续注入,且置业需求比较旺盛,整体发展势头继续向好,政策消化力较强。2009年底部分优惠政策取消传闻下的成交放量以及我们的潜在置业者监测结果都充分印证了这一点。2009年底10年初的一系列新政也反映了政府对房地产市场的调理意图。

  调理,是当前宏观经济局面的复杂性和房地产市场重要性的必然要求,也是房地产市场持续发展的内在需求。房地产刚刚走过充满艰险和惊喜的去库存周期,进入新的快速开发周期,与加大供应、重构平衡的政策要求吻合。

  国务院温家宝总理表示要稳定房地产市场,不能头痛医头脚痛医脚,而必须统筹考虑各方面情况,制订长远规划和政策,使房地产有一个稳定发展的局面。显然,面对于整体触底迅速回升,但不稳定性、不平衡性、不确定性并未减少的复杂局面,维护房地产市场及与其密切相关金融产业的稳定是中央最坚定的政策意图。

  政策调理的特征归纳而言就是:方向明确、意图坚定,手法灵活、力度弹性;而其最大挑战和难点正在于预期管理,对通货膨胀和房价上涨的预期管理,所以我们不必惊讶于政策出台频次密集,高举轻打、做而不说、只说不做、外紧内松、或前松后紧、修辞模糊等等,甚至有所反复也无需意外。与2009年激活房地产市场一样,调理虽未必能从根本上解决问题,但在当前阶段却是不可逆转的大势所趋,可能模糊策略也可能细节切入,必须达成。

  而且房地产市场急速反弹、房价过快上涨,确实引发了严重的市场失衡。在供应规模与需求量之间,在高房价与购买力之间,房地产市场化快速发展与保障住房建设相对滞后之间等等。政策调理将有助于适度降温,维持平衡,避免市场忽冷忽热、大起大落。

  事实上,中国房地产20多年的市场发展轨迹,反映的正是政策影响下市场起起落落,但矛盾依然延续,失衡依然持续,房价趋势依然持续。我们认为2010年的调理,或可对产品结构、价格预期有相当影响,可以阶段性稳定住市场局面和情绪。除此之外,房地产市场结构的调整和住房保障制度的完善等根本问题是否进入实质性调理,是我们对2010的更大期望。

  

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