整体市场回顾

　　2009年在央行信贷开闸以及其他首付、利率等优惠刺激下，全国楼市全面激活，成交量节节攀升。伴随着市场尤其是高端市场的升温，商品住宅价格也是"涨"声一片。在经历了2008年的低潮后，全国房地产市场率先于整体宏观经济全面回暖。

　　2009全国土地市场回顾

　　开发商拿地热情高涨，推动土地价格上升

　　伴随着商品住宅市场的迅速回暖，开发商对土地的追捧和热情也不断升温。但从统计数据来看，1-10月全国完成土地购置共24072万平方米，同比上年减少18.7%。

　　分析认为受2008年市场大幅下挫影响，年初开发商资金链普遍吃紧，"加大销售，快速回笼资金"是首要任务。因此在土地市场上，尤其是年初，开发商拿地信心和意愿普遍不强。在市场的快速回暖后，开发商拿地力度明显加大，土地购置面积增速逐月上升，但总体上相比上年同期仍然是负增长。

　　土地购置规模的下降将对后续市场供应量产生直接影响。预计未来市场商品住宅供应将明显减少，供不应求压力增大。

　　从各重点城市的土地出让情况来看，土地出让面积不同的城市有增有减，幅度不一。但是土地出让金额基本都是大幅增长。只有东莞、中山，由于当地政府土地出让力度以及开发商对当地市场的信心问题，土地出让金额同比仍然减少。对土地的大量需求推动了土地价格的上升，像北京、济南、合肥等，楼面地价同比上升超过30%。

　　"地王"频现，势头丝毫不逊于2007年

　　老的地王退地风波尚未平息，新的地王接二连三涌现。今年土地市场"地王"出现的势头丝毫不逊于2007年。

　　相比退地的损失，地王效应所带来房价上涨增加的收益，两者孰轻孰重，成为企业拿下新地王考量的重要因素。

　　2009全国房企资金情况回顾

　　房地产开发企业的资金超过1/3来源于银行体系

　　2009年1-10月房地产企业开发资金总额达44034亿元，同比去年大幅上升43.4%，更加超过了去年全年的资金总额。企业开发资金主要来源于其他资金(主要包括定金及预收款、个人按揭贷款)、企业自筹和国内贷款，占比分别为45.9%、32.5%和20.7%，利用外资仅占总资金额的0.9%，比例很小。

　　在房地产企业的开发资金来源中，有35%的资金来自银行体系(国内贷款和其他资金中的个人按揭贷款)，同样的指标在2008年全年占比仅有28%。

　　信贷放量和销售回暖，为房地产企业积累充足资金

　　在各类资金来源中，其他资金(主要包括定金及预收款、个人按揭贷款)增长最快，同比增速达69.5%。其中定金及预收款同比增长59.2%，个人按揭贷款更是达到了惊人的119.7%。去年紧缩的信贷政策使得原本按揭贷款的基数就小，再加上2009年宽松的信贷环境以及利率优惠等政策，极大的刺激了个人按揭贷款需求的快速增长。国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到了53%的高增速。增长速度仅次于其他资金。银行对房地产行业的支持来自房地产开发贷款和个人按揭贷款两方面，可见2009年宽松的信贷环境，为房地产市场提供了充足的发展资金。

　　今年房地产企业资金普遍充裕，但市场普遍预期，当前楼市的各项优惠政策明年可能取消，而且2010年很难还会继续2009年的天量信贷规模，预计明年房企资金面压力相比今年会增大。

　　各地商品住宅市场"供不应求"状况突出

　　2009年全国商品住宅供应规模呈现不一样的状况。上海、武汉、贵阳和合肥新增供应面积出现不同程度的上升，尤其是贵阳市同比出现64.7%的增长。北京、广州、东莞、长沙和郑州新增供应则出现同比下降。

　　虽然在供应规模上各城市表现出不同的态势，但是绝大多数城市的商品住宅市场呈现明显的"供不应求"状况，余货被大量消化。以贵阳为例，尽管其新增供应大增但远不及其销售的增长，1-10月其消化率高达212%。

　　各市商品住宅成交面积大幅拉升，多数"量价齐升"

　　2009年在多项利好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳市更是达到了惊人的229%。

　　在成交价格方面，大部分城市都呈现了"价量齐升"的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。成交均价升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部省会城市领涨。相对而言，价格涨幅越大的城市，成交量上升幅度越小。

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