随着国内经济企稳回暖，大连市甲级写字楼(根据新的统计样本)空置率下降到21.68%，全市平均租金较上季度末微幅增长0.78%，达到每月每平方米86.66元(US$12.69)。

　　10月份，天兴罗斯福购物中心成功易主新加坡ARA，海外基金对大连商铺市场兴趣日益浓厚。10月底安盛沃特时尚广场正式开业，北部商圈得到进一步发展。

　　今年前十个月，全市商品住宅总成交量为669.6万平方米，同比增长34.3%，全市商品住宅均价为每平方米6,324.7元(US$926)。市内四区共成交二手房272.4万平方米，为去年同期的3倍。

　　经济概览

　　前三季度，大连经济实现平稳增长，全市生产总值3,086.1亿元(US$451.8亿)，增长率为13%(表一)。

　　与去年同期相比，第一、三产业增加值均保持平稳增长，第二产业受到经济危机的影响，增长速度由去年同期的21.1%降低到13.1%(表一)。

　　在9月份对外进出口总额首次出现增长之后，10月，该项指标再次出现同比大幅下滑。1月至10月，大连市对外进出口总额较去年同期下降18.3%。

　　1月至10月，大连实际利用外资42.9亿美元，同比增长4.5%，增幅较去年同期大幅下降58.9个百分点。

　　在成交量持续攀升的利好环境下，前三季度，房地产企业景气指数不断上升，由第1季度的80，上升至第3季度的107.64。

　　写字楼

　　第4季度末，大连市甲级写字楼市场(根据新的抽查样本)平均空置率下降至21.68%，较上个季度下降0.9个百分点。总体吸纳量3,321平方米，环比下降约43.5%(图二)。

　　随着经济逐渐企稳，开发区需求回升态势迅猛，外资软件企业，机电企业，包括英特尔芯片厂的关联企业，在本季度表现出活跃的需求，该区域本季度空置率77.7%，较上季度下降近4个百分点，成交租金也呈现稳定发展趋势(表二)。

　　本季度，青泥洼桥区域需求流失843平方米，空置率较上季度上升约0.5个百分点。是2009年以来，该区域首次出现空置率上升。退租原因主是由于公司总部在应对金融危机时缩减预算造成来年无力支付既定租金所致。

　　第4季度，甲级写字间平均成交租金为每月每平方米86.66元(US$12.69)，较上季度小幅上涨0.78%，呈现稳定发展态势(表二)。

　　根据戴德梁行写字楼指数，第4季度，大连写字楼整体市场平均租金较上季度下降约0.4%，售价环比上升约2.5%(图一)。

　　随着经济逐步复苏，写字楼市场需求将呈现回暖态势。2010年上半年，星海湾期货大厦将正式入住，写字间部分面积约10万平方米，新项目的入住将导致整体空置率明显上升，同时由于竞争的加剧，预计甲级写字楼租金在明年不会出现明显涨幅。

　　市场活动

　　新动态国际英语租赁青泥洼桥天安国际大厦约700平方米办公面积。

　　向蕾如软件租赁开发区佑玛国际金融中心整层1,802平方米办公面积。

　　大连欣憬景观设计有限公司租赁青泥洼桥希望大厦180平方米办公面积。

　　绿城集团成功购得沙河口区中山路东侧、高尔基路南侧办公用地，最大建筑面积4.7万平方米，总成交金额16,659万元(US$24,390,922)。

　　商铺市场

　　1月至10月，大连全市社会消费品零售总额达到1,146.7亿元(US$167.9亿)，同比增长17.8%(图三)。

　　随着大连城市向北扩展，北部华南商圈得到较快发展，继去年安生购物广场成功开业之后，安盛旗下又一品牌——安盛沃特时尚中心于本季度正式开业，营业面积约3万平方米。世界500强企业迪卡侬在大连的第二家店，也在沃特首层正式开业。

　　本季度，西安路天兴·罗斯福购物中心第3层索尼、诺基亚、惠普等品牌数码店及婚纱摄影店陆续开张。目前，该商场已经成功引入了西铁城,IDO，Zara等国际品牌。经过一年半的升级改造，天兴罗斯福购物中心主要通道店铺开业率已达到95%以上。

　　今年下半年，海外投资基金对大连商业市场的考察逐渐频繁。10月，天兴·罗斯福购物中心再次易主新加坡ARA基金。外资基金对大连商业物业兴趣的提升，一方面反映出大连商业市场的潜力巨大，另一方面，外来资本的进入也将为大连商业物业带来新的合作品牌和经营理念，扩大商圈辐射范围，提升大连商业市场整体水平。

　　市场活动

　　麦当劳租赁和平广场首层商铺。

　　C&A租赁天兴·罗斯福购物中心约一层及二层共计超过1,500平方米店铺。

　　鹰君集团购买中山区东港区28,600平方米商业用地，总成交金额7.3亿元(US$1.08亿)。

　　住宅市场

　　前十个月，全市商品住宅总成交量为669.6万平方米，同比增长34.3%。商品住宅均价为每平方米6,324.7元(US$926)，较2008年同期上涨14.3%(表五)。

　　受去年楼市持续低迷影响，今年1月至10月市内四区一手住宅供应量较去年同期减少约51%，由于一手房供应量不足，导致部分有效需求将目光转向二手房市场，加上二手房交易优惠税费在年内有效，因此1月至10月，市内四区共成交二手住宅272.4万平方米，为去年同期的3倍，价格也较去年同期增长7.1%(表五)。

　　10月，大连市内四区共成交二手住房19.18万平方米，较上年同期增长139.4%，但房价的快速上涨已经使得一部分需求转向观望，8月至10月，二手房成交量连续三月环比降低。同时，10月份二手住宅成交均价环比9月小幅下降1.04%。

　　由戴德梁行住宅价格指数可以看出，第4季度，大连中高端住宅价格环比上涨6.8%，租金基本保持稳定(图四)。

　　12月9日，国务院和大连市同时出台“自2010年1月1日起取消二手房交易环节营业税优惠”的规定，营业税的恢复将大幅提高二手房尤其是购买不足5年的房屋交易成本，同时由于每年第1季度是传统销售淡季，所以预计未来几个月大连二手市场供需将在本年末迅速走高之后出现明显回调，价格预计会在短期内小幅回落。

　　市场活动

　　恒基地产以3.2亿元(US$4,685万)总价购得开发区金石滩区域300,255平方米住宅用地，建筑面积144,122.4平方米，楼面地价每平方米2,220.33元(US$325.1)。

　　远洋地产分别购得开发区三块住宅用地，地块面积分别为81,131平方米、381,027平方米和272,210平方米，成交总金额为9.73亿元(US$1.42亿)。

　　大连万象地产有限公司以万元总价摘得甘井子区16,300平方米住宅用地，总价1.5亿元(US$2,178万)，楼面地价每平方米2,608元(US$381.8)。

　　定义

　　可出租面积

　　可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。

　　空置率

　　可出租面积与楼面总面积之比。

　　开发中项目

　　由两部分组成：

　　1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。

　　2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。

　　净吸纳量

　　一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。

　　新供应量

　　已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。

　　预租售

　　竣工前已经租出或售出的开发项目。

　　最优租金

　　品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)

　　租金

　　除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。

　　最优物业回报率

　　品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)

　　一般市场回报率

　　年租赁总额与物业资本价值之比。

　　存量

　　商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。

　　占用面积

　　已被使用的楼面面积，包括下列几项：

　　(i)出售/出租给最终使用者的办公室

　　(ii)预售/预租给使用者的开发项目

　　(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)

　　空置面积

　　即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。

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