政府需要吸取前几轮调控的教训，保障供应，退出房市的刺激政策，同时需要考虑“4万亿”刺激政策的顺延效果。

　　上周，中国国家统计局公布了12月份的房价涨幅等系列数据，由于环比上涨达到1.5%，同比涨幅也因此出现了快速上涨，达到7.8%，笔者此前也预测过，按照目前的环比增长速度，房价同比涨幅将很快超过10%。

　　从历史上来看，2007年房价同比涨幅也达到了双位数，监管层也因此出台了“二套房”等相对严厉的调控措施，最终房价的同比涨幅在2007年逐渐见顶，并回落到2009年初的负值水平，在此期间，各部门及地方政府又相应出台了刺激房地产的措施。从目前的情况看，由于上涨趋势已经形成，房价涨幅超过两位数只是时间问题，这也将导致监管层出台相对严格和密集的房地产调控措施。

　　笔者认为，本轮房地产调控已经开始，但政府需要吸取前几轮调控的教训，保障供应，退出房市的刺激政策，同时需要考虑“4万亿”刺激政策的顺延效果。

　　从历史上来看，中国房地产调控针对房地产商的多，针对购房者的相对较少。多次房地产调控的经验表明，监管机构倾向于收缩“地根”和“银根”，同时由于考虑到“自住需求”和各种货币政策的因素，往往不愿意或者较晚对利率水平进行调整。这样的调控的问题是，供应量减少，而需求量却没有相应调整，容易导致在一轮调控周期结束后出现“供不应求”的情况。在本轮调控中，政府需要考虑吸取的教训是，稳定楼市供应是保障楼市健康发展的重要基础，为了快速打压房价而导致供应量锐减，只会导致下一轮调控来的更早。

　　前来看，中国政府几乎每两年就对房地产市场进行一次大规模的宏观调控，频率不仅太多，而且容易导致资源浪费。在本轮调控中，政府应该考虑加大土地供应，并及时地公布来年的土地供应量和楼市竣工量，以稳定市场预期。从目前的情况看，几乎没有人能说清全国性的土地供应情况，而从媒体上除了能得到“地王”的消息外，也很难得到相对宏观的对土地供应的描述，这样的信息不透明不仅容易让购房者心慌，也让很多研究者无法对楼市情况进行准确的分析。

　　此外，政府也应取消房贷优惠利率等刺激性政策，既然刺激已经见效，而房价涨幅已经快速接近历史的高位，让更多的“刺激”留在体内只能导致未来更加迅猛的调控加码。同时，对二套房贷政策的执行也应该更加严格，投资性和投机性的需求容易导致房地产市场的大起大落，这在香港和台湾的市场上已经得到证实。由于通胀率将逐渐回归到3-4%的历史正常区间，中国央行也应该调整利率，不仅为了保证通胀不至于失控，同时通过抑制楼市的需求也能够减轻资本市场对实体经济需求的“传导效应”。另外，政府应考虑对二套房征收房产税。这对收入分配不均和住房空置高的状况都有改善作用。

　　在政策上，中国政府在本轮调控中提出的关键步骤是“政策性住房”的建设，这对于楼市调控来说，是正确的也是必需的一步，对于中国经济的结构调整来说，也异常重要。我们知道，香港和新加坡超过一半的居民居住在政府提供的“公屋”里，这对于保证城市的正常运行和普通居民的生活来说，起到了重要的保障作用。在房价逐渐升高的过程中，保障弱势居民的利益，应该是分内之事。我们的研究也显示，经济适用房的提供量与城市房价存在着一定的负相关关系，这表明政策性住房不仅有利于改善一部分人的居住条件，也有利于平抑房价。

　　在这次调控中，政府也需要考虑目前的政策性住房的已在建的供应量，在“4万亿”的经济刺激计划中，中国政府已经提出了规模庞大的政策性住房的提供计划，相信这部分供应将会在今明两年逐步推向市场，如果这些保障几乎被严格执行的话，我们将很可能看到某些城市集中推出大量的保障性住房，这对于平抑房价肯定是有正面作用的。因此在考虑其他政策时，也应该考虑未来一年内可能上市的政策性住房的效果，以防政策调控在一段时间内过于密集地出台，从而导致房产市场过度降温，影响宏观经济的正常运行。

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