各地房价再攀高峰，卖方市场强势

　　据中原地产监测，自4月开始，全国主要城市住宅成交价格普遍上涨。“红五月”的到来，更是演绎了一场价格快速上涨的“价格战”，楼盘新开盘价格全面上涨，二手住宅业主跳价现象也更为普遍。可以判断，大部分地区特别是一线城市，楼市已从去年的买方市场逆转向卖方市场。而从市场反弹的时间点和价格上涨的幅度来看，珠三角扮演领头羊的角色。

　　今年上半年，一手住宅成交价加速上涨，尽管大部分城市仍未达至历史高峰，但上海、杭州已经超越历史新高。中原所监测的八个城市，第二季度成交均价环比平均上涨了11%，其中上海涨幅最大，高达21%，北京、深圳、重庆、杭州等地涨幅也均超过10%(见图5)。根据对近期新开盘的监测显示，6月各地新开盘项目中，多数项目较前一期开盘价有所上升，尤其是广州、深圳，上涨幅度分别高达20%和16%(见表1)。

　　以二手住宅市场为例，深圳和广州今年以来价格累计涨幅惊人，已经分别达到27.6%和18.34%(见表2)。与之相比，环渤海区域涨幅较小，其中北京和天津价格累计涨幅分别为8.97%和4.67%。根据中原领先指数显示(见图6)，近期由于改善性需求和投资客的介入，各地二手房价格正在呈现加速上涨的态势。2009年6月，各主要城市二手住宅价格单月涨幅正在逼近2007年高峰时期的最高单月涨幅。

　　企业加速融资圈地，地王频繁又现伴随楼市回暖，开发商资金压力大为缓解，自3月销量大幅飙升过后，各房企的发展战略也由“保生存”向“谋发展”转变。尤其是政府屡次放松对土地市场的限制，如取消90/70限制、延缓土地出让金的缴纳等，更是加快了企业圈地寻觅新项目的进程。据中原监测12个城市土地市场数据显示，2009年上半年土地成交量自3月份开始出现回升，并且溢价成交率开始普遍出现。2009年上半年热门地块用途主要集中于居住，其中位于热点区域的优质居住用地溢价率均达到100%以上。

　　中原土地监测系统数据显示，在5月一线城市土地成交火爆的带动下，6月二线城市开始加大居住用地供应量。6月居住用地供应量较前12月均值增加45%。其中，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显。6月土地成交异常火爆，堪称为“地王月”。居住用地成交面积大幅增长，比前12月均值翻一番。地价水平回升明显，并已接近2008年以来的最高值。

　　北京、重庆纷纷涌现地王。继5月以来，北京土地市场一直持续火爆，一周之内地王记录被刷新三次，中化方兴40.6亿豪夺广渠路15号地块，成为新地王。保利地产亦在重庆斥资38.1亿获取鸿恩寺地块。值得关注的是，此轮土地圈地热潮中，表现激进的并非是大家耳熟能详的大型房地产开发企业，而往往是一些具有资金实力的央企背景企业，或其他以非房地产为主营业务的企业。其重要的原因与其他行业普遍仍处不景气相关。为平衡企业整体盈利水平，抢占房地产市场无疑是当前最有利的选择，因此，这些企业拿地不惜成本，显示出非理性的倾向。

　　然而相比之下，标杆房企的土地投入反而更加谨慎。由于2007年的大举扩张，标杆房企的土地储备相对充裕。尽管由于土地储备区域分布不均，部分开发商仍会选择在储备不的热点城市加大土地投入，如富力和金地高价获取北京、上海地块，但整体而言，标杆房企在土地投入上却比前两年有所减少。

　　虽然此次圈地运动仅发生在个别区域的个别地块，属典型事件，但“地王”的产生对消费者的心理影响以及周边房价的影响不容小觑。我们可以看到，北京广渠门地王出现后，周边房价立即迅速上涨。预计未来政府将不断加大土地的供应量，各类背景的开发商也将蜂拥入市，土地市场的争夺战将愈演愈烈。

　　短期繁荣仍在中长期波动风险增加

　　虽然上半年房地产市场已呈现出非理性繁荣的征兆，然而短期内，投资性需求似乎并未放慢入市的步伐。根据7月初对中原地产二手门店的调研显示，主要城市无论是挂盘量还是求购客源量都仍在增加，这将继续支撑后市成交仍持续活跃，价格有可能再攀高峰。

　　然而，从过去中国楼市几次调整的历史可以看到，投资性需求的过度膨胀实际上是与现行政策的一场博弈，它将挤压自住性的需求，从而推高市场的泡沫，为市场进入下一次调整种下祸根。况且，目前这种在投资性需求刺激下的楼市繁荣已大大超越了整体经济复苏的速度，虽然对拉动整体经济的内需复苏有积极作用，但其实是在透支未来的需求，使其中长期内的波动风险在加速积聚。因此，政策制订者们应有意识地通过“税”、“率”来调节需求的可持续释放，及供应的可持续性增加，才能保证楼市平稳持续地成长，进而对经济复苏产生长期正面的效应。

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