2009年上半年房地产市场一片繁荣，其背后所蕴含的内涵，不得不引发我们的深思，究竟是什么原因造就了这一轮房地产市场的快速反弹？那么这种市场现象是否得以延续？

　　卖方市场逆转非理性繁荣加剧

　　目录

　　1.多因素助推非理性繁荣显投资需求快速膨胀，高端市场活跃各地房价再攀高峰，卖方市场强势企业加速融资圈地，地王频繁又现

　　2.短期繁荣仍在中长期波动风险增加

　　在积压的刚性需求和政策刺激的双重作用下，3月以来全国房地产市场持续活跃。并且随着政策力度的逐步加大，尤其是第二季度投资性需求以及改善性需求的入市，高端住宅市场也开始呈现活跃态势，从而带动住宅量价屡创新高。在成交活跃的刺激下，开发商重拾投资热情和信心，5月份以来，全国房地产开发投资及新开工面积开始大幅回升，重新踏上07年的上升轨道，且在6月份创下历史单月新高。而且从短期来看，供需双方的热情依然高涨，因此，在政策未有实质性转变的情况下，预计第三季度房地产市场仍将保持活跃，房价在投资需求的推动下亦将再攀高峰。然而此番房地产的繁荣大大超越预期，甚至超越了历史发展的均线。在宏观经济仍未脱低迷时期，在后市经济仍存在诸多不确定性的情况下，本次繁荣其背后所蕴含的内涵，不得不引发我们的深思。究竟是什么原因造就了这一轮房地产市场的快速反弹？那么这种市场现象是否得以延续？

　　多因素助推非理性繁荣显现

　　自09年3月以来，中国内地房地产市场超越预期地快速复苏，住宅成交量屡创新高，住宅成交价格连续上涨，投资比例快速增加，地王频现等繁荣现象又再次呈现。本次繁荣主要受三大因素的影响和助推，一是各级政策的全力支持；二是宽松的货币环境；三是消费者的追涨避险心理。在优惠政策及追涨避险心理的刺激下，消费者加快购房行动，而在金融体系的支持下，无论是个人还是企业都有了强大的后盾，购买力大大加强，买卖双方的投资热情高涨。因此，本次的繁荣已经开始呈现出非常明显的非理性特征。

　　投资需求快速膨胀，高端市场活跃

　　如果说是积压的刚性需求催生了09年初的“小阳春”，那么改善性需求和投资性需求的入市则造就了“红五月”。从第二季度开始，需求结构已产生了质的变化，投资性需求持续快速地进入市场，刺激了成交量和成交价格均呈现加速上升之势，并直接导致了高端项目的热销。

　　根据中原地产统计，五大城市高端住宅的成交比重自3月的10%左右已升至6月的15%-20%。其中北京的比重最高，已超过20%(见图1)。另据深圳中原二手住宅成交的调查显示，2009年1-5月，自住性需求已呈下降趋势，而投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰期的占比1。根据中原地产对上海一手住房客户的长期监测统计，外地购房者的比例从09年第二季度开始迅速攀升至15%左右2。而根据7月初对中原地产二手门店随机调研的访问可知，目前部分城市如上海、深圳等地投资性购房比例已近四五成，个别区域可能比例更高。

　　目前市场的回暖，特别是高端市场的快速回暖，某种程度上表现出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理。这种投资热度与氛围已经接近2007年高峰时期。而一旦后市房价产生波动，过高的投资比例以及宽松的贷款环境，将对市场和社会造成较大的冲击。

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