上半年广州各项物业租赁市场表现低迷的重要原因是外资公司租赁未见明显复苏，且大型机构对市场态度仍趋保守。

　　观点网 邬琼 仲量联行广州二季度报告显示，事实远非如想象当中那样乐观。

　　“个人投资者入市欲望强烈，但机构投资者仍在观望，入市速度比机构投资者慢。”仲量联行华南区研究部主管陈锦平表示。

　　据仲量联行二季度广州市场研究报告显示，除住宅市场之外，各类租赁市场均未见乐观，大型的机构投资者并未进入市场。

　　低迷的租赁市场

　　一种理解是广州上半年租赁市场的整体低迷。仲量联行数据显示，上半年广州商铺市场租金下降幅度高达16.5%，甲级写字楼租金下降11.6%，产业园租金下降2.0%，物流园上升0.1%。而上半年广州豪宅市场的租金则下降了4.2%。

　　似乎所有的租金水平下降均与金融危机及急剧增长的供应量相关。

　　仲量联行表示，由于外资公司本身处于成本考量，导致外资租户的写字楼扩张欲望低迷，从而造成了整个广州写字楼市场的持续低迷。

　　尽管仲量联行方面认为，由于写字楼租金下跌导致部分内资公司扩充写字楼的欲望增强，但是由于广州下半年写字楼供应量巨大，因而广州写字楼市场仍不乐观。

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，随着广州写字楼供应量的增加以及需求复苏步伐缓慢，预计下半年广州写字楼市场的空置率将超过20%。

　　“下半年租金仍会下跌，但预计下跌幅度会有所减缓。”马炜图说。

　　与写字楼面临同样困境的是商铺市场。仲量联行认为，广州部分核心区域的商场已经出现商铺空置的情况。虽然广州消费品零售额的增长虽较去年上升11.4%，但这是近年来的最低升幅。而上半年商铺市场租金下调为所有物业中租金下调幅度最大的，达到了11.6%。

　　而2009年上半年表现出色的豪宅市场则出现了价格上涨但租金下调的局面。仲量联行数据显示，2009年上半年广州豪宅市场租金下调4.2%。仲量联行认为，这与金融危机下外资公司中高层管理人员的住房租赁市场调整有关，该部分市场在2009年下半年不会有明显改善。

　　观望的需求

　　仲量联行认为，上半年广州各项物业租赁市场表现低迷的重要原因是外资公司租赁未见明显复苏，且大型机构对市场态度仍趋保守。从住宅市场成交上升82%的情况判断，目前进入物业销售市场的主要为个人投资者及部分国内公司。

　　但事实上境外投资者并未对经济表示乐观态度，主要原因是因为外资公司本身的经营压力及对市场的观望态度。

　　资料显示，广州首五个月外贸出口额同比下降了21.6%。而消费增长幅度并非如预期。并因此影响到广州写字楼及商铺市场的需求。

　　此外，早前广州市场相关商业金融用地的集中供应，则可能在未来一段时间内为广州提供巨量的商铺、商场及写字楼。此部分供应量将给未来的广州商铺市场及写字楼市场带来进一步的压力。

　　仲量联行认为，如果外资公司没有写字楼的扩张需求的话，那么广州写字楼及豪宅租赁乃至商铺租赁市场依然面临巨大的压力。

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