由于市场资金充裕，购买资产热潮由住宅延伸至写字楼及商铺，带动各类物业价格相继上涨。

　　销售重现火爆，租赁逐渐回稳

　　——深圳房地产市场2009年上半年回顾

　　今年上半年，国际金融危机对深圳经济的影响进一步显现，进出口贸易因国际市场需求锐减而下降，工业生产增长放缓，外商及港澳台企业投资萎缩；但另一方面，在国家经济刺激政策的带动下，国内投资、消费及信贷市场表现突出，工业增幅逐步回升。总体来看，全市经济不仅保持了增长态势，并且初步呈现靠稳回升的迹象。

　　第一季度深圳本地生产总值为1740.9亿元人民币，同比增长6.5%，略高于全国平均增幅。前五个月全市规模以上工业增加值为1137.43亿元，同比增长3.5%，增速比前4个月提高1.5个百分点，其中国有及国有控股企业和股份制企业贡献突出。同期，全社会固定资产完成投资509.23亿元，增长12.9%，增幅比上年同期提高7.6个百分点。消费品零售总额达到1009.75亿元，保持了同比12.7%的平稳较快增长。出口及货运下跌状况仍未扭转，但降幅逐月收窄：1-5月深圳出口总额累计564.49亿美元，同比下降15.3%，深圳港港口吞吐量亦同比下降18.2%。

　　受国家及广东省颁布的房地产新政的刺激和住宅刚性需求反弹的带动，深圳住宅销售市场率先出现明显的反弹迹象。由于市场资金充裕，购买资产热潮由住宅延伸至写字楼及商铺，带动各类物业价格相继上涨。相比之下，房地产租赁市场表现较为稳定。在今年上半年经济维持增长的背景下，因需求萎缩而自去年年底开始下跌的优质写字楼和工业物业租金逐渐回稳；而高档住宅租赁市场仍未见起色，租金继续下滑；本地优质商铺总体租赁需求变化不大，优质零售物业租金保持平稳增长。

　　一、写字楼市场：租金止跌回稳，CBD表现突出

　　由于控制成本预算，跨国公司写字楼租户大多选择续租原有办公地点，优质写字楼市场第一季度录得的新增需求有限，优质写字楼租金延续2008年第四季度的跌势，但跌幅有所收窄。第二季度，受到国内企业，尤其是大型金融机构的强劲需求的支撑，租金出现止跌回稳。优质写字楼租金上半年累计下跌3.7%。福田中心区的中国港中旅大厦和车公庙的时代科技大厦在第二季度落成交付使用，为市场提供约11万平方米的优质写字楼供应，截至6月末深圳优质写字楼空置率上升至10.1%。

　　区位及物业条件优越的福田中心区优质写字楼空间充裕，成功吸引大量国内金融机构扩张及设立新点的需求：建设银行深圳分行在福田中心区甲级写字楼荣超中心承租约25,000平方米写字楼面积，而包商银行和江苏银行亦分别在区内设立深圳分行。尽管深圳优质写字楼平均租金在第二季度仍轻微下滑0.3%，但福田中心区租金却录得2.4%的增幅，显示该区域优质写字楼需求仍然旺盛。

　　尽管外资公司短期内对深圳优质写字楼的需求难以大幅回升，但在深圳政府对金融及总部企业落户深圳进行补贴的刺激下，预计国内金融机构及大型国有企业将成为优质写字楼空间的需求主力。下半年深圳优质写字楼租赁市场新增供应不多，将以消化现有空置空间为主，整体空置水平可能下降。整体写字楼租金有望在下半年回稳，但由于从旧商务区及旧写字楼搬迁至新兴商务区的趋势仍在继续，各区租金表现将有所分化，其中福田中心区优质写字楼租金预计将继续领先整体市场。

　　二、商铺市场：总体需求稳定，租金平稳增长

　　虽然部分商户在金融风暴之下业务扩张趋向谨慎，但上半年深圳优质零售物业总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业的零售商和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场。如日本快速时装品牌UNIQLO继2008年在东门太阳城广场开设深圳首店后，又于2009年上半年在华强北茂业及南山海岸城新增两家店。2009年上半年深圳优质零售物业租金上涨1.6%。

　　2009年上半年没有新增大型优质零售物业落成，但出于提升商场档次，改善商场运营状况等目的，各大型购物中心纷纷进行租户调整。由此释放的可供租赁优质零售空间分布在各个商圈，尤其是新兴商圈。二季度末深圳优质商铺空置率为8.0%，较2008年末上升2.5个百分点。

　　万象城二期将在今年下半年开业，商场预租情况理想，LV、Tiffany、Hermes、Ferragamo、Bulgari、Cartier、Dior等国际奢侈品牌均将进驻，将带动优质零售物业的整体租金向上攀升。同时，各大型购物广场的租户结构经过不断的租户调整逐渐得到优化，随着商场的运营日趋成熟，租金水平有望进一步提升。

　　三、豪宅市场：成交重现火爆，价格急促上涨

　　随着前期累积购房需求在今年年初的一次性爆发，深圳高档公寓从第一季度就开始销情畅旺，成交大幅反弹。但开发商仍普遍采取的保守定价策略，一手高档住宅平均价格在头三个月内仍录得6.4%的下跌。而后广东省出台十五条楼市新政，从降低购房成本，提升购房者支付能力及增加潜在购房需求等多个方面扶持住宅市场。政策利好，成交回升，再加上价格的深度调整，在鼓励自住及改善型需求入市的同时也刺激了投资需求。随着成交量继续大幅上升，在新增供应不多的情况下，高档住宅可售存量迅速减少，一手高档公寓售价在第二季度急促上扬，环比大涨9.8%。

　　与豪宅销售市场的热火朝天不同，深圳高档住宅租金在上半年持续下跌。受到企业裁员潮及就业市场不景气的影响，高档住宅租赁市场自去年下半年已开始需求转弱，而年初刚性需求的爆发又令部分人转租为买，令租赁市场雪上加霜。截至六月末，高档住宅租金较2008年末下跌6.4%，服务式公寓的租金更是大幅下降8.0%。

　　宽松的信贷环境和较低的利率水平增加通涨预期及催生投资需求，上半年的量价急升已令市场产生一定程度的泡沫，如果没有整体经济实质性全面恢复作为基础，下半年高端住宅价格虽然有可能仍在高位徘徊，但将面临一定的回调压力。下半年，新兴豪宅区后海的大型住宅项目太古城、三湘海尚将展开预售，这两个高档住宅项目最终将为市场提供约3,000个豪宅单位，供应短期内尚算充足。随着经济增长的逐步回升及就业市场的回暖，高档公寓租金应可在下半年靠稳。

　　四、工业物业市场：租赁需求疲软，厂房加速翻新

　　工业物业租赁市场在2009年上半年表现疲软，研发物业租金紧跟写字楼租金下跌，厂房和物流设施更深受出口下跌拖累，半年内工业物业整体租金下降6.7%。但第二季度经济出现回稳迹象，租金跌幅收窄。在部分区政府鼓励并提供补贴之下，关内空置厂房加速翻新改造，向商务园区转变。随着下半年经济的逐渐恢复，深圳工业物业市场预料将走出低谷，特别是商务园区的租赁将得到发展势头良好的金融行业后台服务及软件外包等行业的支持。

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