开发商还是应该继续坚持“去存货”的思路，加快开发和销售节奏，不要捂盘惜售。

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　　观点网 王小明　地价与房价的双双飙涨成为了近两个月来各地楼市的普遍现象。经历了一年期调整的市场以井喷之势再现了2007年的火热景象。然而，这一场地价与房价的集体狂欢与2007年时候相比显然有着本质的不同，因为在这一切表象的背后，仍然是危机重重的外部经济环境。有人认为，在宏观经济环境并未明显好转的大背景下，楼市到底复苏只不过是昙花一现。监管层近期接连出台措施严控二套房贷、打击捂盘惜售也表明，楼市的调整远未结束，短期内的复苏依然包含各种不确定的因素。

　　但客观上而言，楼市成交量的上升还是给各大房企带来了耀眼的半年报业绩。根据各大房企陆续披露的6月份销售数据来看，业绩普涨已经成为不争的事实。

　　为了能够对房企在当前市场形势的心态有一个客观的判断，观点新媒体近日对金地集团进行了专访。素有“理性”之称的金地集团在访问中表示出了对当前楼市的谨慎态度。金地认为，对当前市场仍应保持清醒的头脑，控制投资风险，把握机会积累资金资源。而楼市的去存货时期也并未结束，捂盘惜售并非明智之举。

　　以下为采访实录：

　　观点新媒体：金地怎样看待2008-2009年中国房地产行业所经历的如此巨大的转折？在这个转折过程中，金地本身是否也有所收获？

　　金地：地产是一个周期性明显的行业，2008年-2009年，中国房地产行业经历了一个明显的调整阶段。对于市场化时间并不长的中国地产行业来说，这种调整是空前的考验，但同时也是了解行业发展规律，重新审视自我、提升自身实力的机遇。对于金地来说，同样如此。

　　经历了2008年的调整，金地收获了在顺境中难得的应变能力。面对市场下滑。公司主动求变，调整经营策略。一方面，大力提升企业执行力来使经营策略得到坚决实施，从集团总部的目标制定，到区域公司的策略制定，到项目中心的贯彻落实，集团的销售回款任务得到了快速有效的执行。

　　另一方面，公司通过创新性的营销手段开拓客户资源。比如金地首创的二三级市场联动方式，已逐步发展成为公司成熟的营销模式；发动银行上门给客户做按揭服务；针对首次改善型客户，推出了独创的“旧房换购新房”策略。2008年公司实现销售金额114亿元，比2007年同期增长17%，在主要上市开发商中居于前列，跑赢了大市。2008年公司在市场成交量大幅下跌的环境下，保持了07年销售量水平，在绝大部分城市逆势大幅提高市场份额，部分核心城市市场份额翻一番。

　　在调整经营策略，逆市中提升业绩的同时，金地也没有忽略对自身管理能力的锤炼。首先在风险管控体系建设上，金地在今年开始建立风险管理部门，同时加强了对宏观市场和房地产行业的战略研究能力，通过企业内部对冲机制的建设，巩固风险防范和管理的基础，通过建立季度滚动的投资管理提高公司战略应变的及时性。其次，公司大力提升产品能力，实现系统性的创新战略，通过产品对客户价值的精准把握提升市场竞争力。在强调回款的同时公司也进一步关注利润指标，通过提高人工效能，压缩管理费用和营销费用，提高费效比，降低管理成本提升管理效率。

　　观点新媒体：截止6月底，金地已经顺利完成了85.75亿元的销售额，同比大幅增长，距今年137亿元的销售目标也仅差52亿左右。公司是否会对经营计划进行调整？

　　金地：从目前的情况看，金地的销售情况不错。上半年实现销售额85.75亿元。针对目前的情况，公司将会根据市场情况对开工面积做出小幅调整，将在2009年原计划开工135万平米的基础上有所增加，但幅度不会太大。计划竣工面积计划为170万平米，预计比去年增长27%；计划销售金额137亿，预计比去年增长20%。

　　观点新媒体：上半年公司的主要业绩贡献来源于哪些区域或重点楼盘？对于下半年的推盘计划公司是如何安排的？重点将会放在哪些区域？

　　金地：金地目前已经初步完成全国化布局，进入全国14个一二线城市。从上半年的情况来看，长三角、珠三角以及环渤海区域均有不错的表现。上海格林世界、湾流域、未未来、南京金地名京、杭州自在城、天津格林世界、武汉格林小城、西安芙蓉世家、沈阳国际花园等项目都保持了较高的销售业绩。因此，公司上半年累计实现销售面积84.47万平方米，同比增长77.46%；累计实现销售金额85.75亿元，同比增长72.47%。下半年，随着深圳上塘道、沈阳滨河国际等项目的相继入市，相信会对金地全年的销售起到更大的推动作用。

　　观点新媒体：我们注意到，公司在上半年也在谨慎地获取土地储备。截止6月底，公司先后在上海、武汉、北京三地投资了20几亿元用于新增土储。对于上半年国内土地市场的火热场景，金地持怎样的态度？下半年公司的土地储备战略是否会有新的变化？

　　金地：公司在2009年年初就已经制定了完备的土地拓展思路及计划。即强调研究先行和因地制宜。通过对于宏观经济及地产行业走势地科学解读和预判，聚焦于现已进入的城市寻找投资机会，并根据不同市场所处的不同调整阶段，因地制宜地采取相应的策略。对于市场已经相对调整到位的区域，公司将考虑加大投资力度。截至目前，公司已分别在上海、武汉、北京三地获取三块土地，这些土地的获取完全符合年初制定的土地拓展计划，公司对于这些土地的赢利能力充满信心。

　　面对下半年的市场变化，金地拓展的总体策略不会变，我们依然要在理性分析的基础上，寻找合适的机会。

　　观点新媒体：对于上半年迅速反弹的市场，金地是如何看待的？与年初相比，公司对于市场形势的判断是否有变化？

　　金地：金地认为，今年下半年的宏观经济走势会比较好，原因在于两方面：1)房地产市场的持续回暖使得开发商提高了对后市的信心，同时目前房地产市场的去库存化也已经接近尾声，开发商手中的可售存货已大幅减少，加大开工量也已成为大部分开发商在下半年的一致动作，同时在自有资金充足及融资环境宽松的情况下，房地产企业也开始纷纷重回土地市场，这都会推动房地产开发投资持续增长，并进而拉动经济增长。2)我们预计在政策优惠和全球经济环境有所缓解的情况下，出口在今年3、4季度将有所回暖，这也会对经济的回暖形成一定的帮助。因此我们总体上认为宏观经济在下半年将有所好转。

　　但从更长一段的时间来看，中国宏观经济层面的结构性矛盾仍然存在，以往的以出口为导向的经济增长模式仍未转变过来。在出口很难恢复到以前的高增长的局势下，中国经济长期的繁荣仍然需要提高人民收入，刺激国内消费。这需要我们深化改革，包括加大公共服务的开支，完善社会保障和医疗制度改革以鼓励消费，促进收入分配结构的调整和改革等。同时，我们也要通过加快放松各种垄断，推动要素价格改革、税收改革以促进产业结构升级，推动企业向服务业和高科技产业转移，促进经济的高效增长。而所有这些结构改革都是非常艰巨而复杂的，其效果的显现也不可能太快，因此从更长的时间来看，宏观经济将可能经历一个从外延增长转向提高效率的阶段，企业可能也是如此。

　　我国的城市化进程刚刚起步，在这个过程中，房地产行业一定会发挥非常重要的作用，因此，我们对地产行业中长期的发展趋势一直非常看好。近期在各种因素刺激下，地产行业出现了明显的回暖，这将对经济的整体回暖产生明显的带动作用。但从根本上来讲，它的发展还是离不开宏观经济基本面的支撑、离不开人民收入的持续提高。因此，盘活整个经济需要地产行业的先行回暖，但也不能过度。否则，无异于杀鸡取卵，饮鸩止渴，无论对于宏观经济的复苏，还是地产行业的长期稳定发展，都是有害的。

　　至于目前的购买力如何延续的问题，金地认为，首先还是要继续推进城市化进程的发展。相对于目前农村的土地经营模式，城市的生产力水平更高，生产效率更高，提高城市化水平将促进经济总量的提升；其次，要促进中小企业，民营企业的发展，破除部分垄断行业的垄断利益，只有这样才能扩大就业，保证内需的持续发展；第三，在社会财富的分配上，要更加合理的处理好国家、企业、居民之间的关系，增加居民收入。同时，国家应该继续加强各种社会保障制度建设，通过减少后顾之忧的方式，提振消费信心。

　　总之，只有在不断增加社会财富的基础上，进行合理的一、二次分配，才能从根本上保证购买力得到持久延续。

　　观点新媒体：对于大型房地产企业而言，由于自身规模及资金需求，在当前情形下，最重要的策略是什么？

　　金地：地产是一个典型的资金密集型的周期性行业。经过过去两年的动荡、调整、发展，其行业集中度正在不断提高。

　　而对于大型房地产企业来说，当前情形下应该充分利用资金面相对宽松的机会，积累资金资源，为公司的发展积蓄力量。同时要加强对于宏观经济形势和地产行业走势的认识和把握，最近我们注意到，地产市场的回暖过程中，房子的价格上涨很快，土地价格上涨的速度就更快，高价地，甚至是地王又频频出现，应该警惕这种房价与地价相互推动的过快上涨。所以大型地产企业一定要通过科学、审慎的研究，在复杂的市场中保持清醒地头脑，这样才能规避风险，健康持久发展。此外，开发商还是应该继续坚持“去存货”的思路，加快开发和销售节奏，不要捂盘惜售。

　　金地认为，随着行业集中度的提高，主流开发商所拥有的外部资源、竞争的平台将将越来越取决于公司资源运用的效率。面对今后日益激烈的市场竞争，苦练内功才是一个企业得以长久发展的根本。以金地为例，公司在08年已成功进入房企销售额的百亿军团，公司各方面成熟度越来越高，这对公司管理能力和运营效率提出了更高的挑战，笃行方能致远，切实有效地提升公司的软实力将成为公司在2009年的重要课题。早在去年年底公司就全面启动产品战略研究，建立系统性产品创新战略，实现对客户价值的精准把控，同时提高产品开发效率。

　　总之，当前情形下，我们首先要保持清醒，加强对市场的研究，做好风险控制，尤其是投资风险。其次是把握好开发和销售的节奏，抓住时机实现销售目标，提高市场地位。更重要的是苦练内功，改善公司管理，准确把握客户需求，加强产品和服务品质，确保公司盈利能力。