一、一周话题

　　继今年6月11日首播之后，CCTV-2《经济半小时》栏目7月2日再次播出了暗访节目“各大银行集体违规二套房贷暗中松绑”。该节目二次播出，立即引起高度关注。甚至有传闻称，此次是中央授命央视对违规松绑二套房贷款的银行进行批评。“二套房”、“银行”、“房贷”等关键词再次被提及。

　　俗话说“一白遮百丑”。这句话用在目前楼市身上恰如其分，今年年初以来楼市开始回温，时至今日用“火爆”二字形容也不为过。但在这火爆的市场之下，一些台面之下的东西却被人忽略了。

　　央视连续两次长篇累牍的报道，直指火爆市场的命门，人们不禁要问眼下楼市回暖有多少是百姓购买力的真实反映？有多少是钻了房贷政策空子，靠利率优惠换来的所谓需求？又有多少是在大规模信贷扩张之下，引入楼市的资产泡沫？

　　对二套房贷银行原则上规定首付比例40%，利率在基准利率基础上上浮10%。但这只是一个指导性意见，具体还要看各大银行下属的各个城市的分行与开发商之间合作情况。于是他们“合作”了。

　　一线城市的楼市竞争激烈，优惠措施成为了吸引消费者购房的重要手段，为了提高销售额，保证资金链，一些开发商铤而走险的打起了政策的主意。寄希望通过政策上的优惠来提升销售，其结果就是一些本该受到政策限制的客户，反而却成为了政策的受益者。但一个巴掌拍不响，银行在这其中也扮演了重要的角色，一直以来，个人房贷业务都是商业银行的优质资产和重要的利润来源，因此成为各家银行争夺的主要市场。在今年信贷规模迅速增长、房地产市场出现回暖的情况下，争取更多的房贷客户自然成了各家商业银行的目标。于是乎二者一拍即合的“合作”了。

　　这样的合作对于开发商和银行看起来是一笔双赢的买卖，但是对于整个楼市的健康发展却极为不利。政策的“紧箍咒”摘掉将会导致大量的投资客进入市场，推动楼价飙升，催生新一轮的泡沫，打压正常的购买力；而银行方面低首付意味着将会承担更大的风险，美国的次贷危机就是最好的前车之鉴。

　　如今征收物业税的措施短期内还无法出台，那么遏制炒房的全国性的政策似乎只有“二套房贷首付四成”这个救命稻草。它成为了必须坚守的一道防线。

　　作为行业的一员，对楼市的回暖中原无疑是持肯定的态度，但同时也希望它是以一种稳健的合理的走势复苏。

　　二、一周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　--暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况

　　本周郊县有2宗地块公告，公告面积总和为151.31亩。地块均位于都江堰，土地性质分别为住宅和商业。(详见附表一--郊县土地公告详情)

　　1.2.土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　--暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　本周郊县有2宗土地成交，成交面积达到了1939.76亩，两宗地块均位于双流县华阳镇香山村，土地性质为商业兼容住宅。两宗土地均被成都万华投资有限责任公司以70万元/亩的起始价取得。(详见附表二--郊县土地成交详情)

　　2、主城区商品住宅供应

　　2.1.供应量持续下滑，淡季影响明显

　　(数据来源:成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有2个住宅项目取得预售许可证，与上周持平。

　　本周主城区商品住宅供应面积3.13万㎡，环比下降39.34%，供应套数为441套，环比下降33.78%。供应端继续低位调整，已跌至近期的最低点。

　　2.2.供应端继续缩量

　　(数据来源:成都市房管局)

　　近几周供应端持续下滑，目前已跌至前期低点，楼市进入淡季之后供应端调整明显。目前推出的项目零星分布在各个区域中，体量较小。

　　进入淡季之后各项目缩量供应，市场向上冲高的阻力较大，因此预计短时间内将会维持在低位。

　　3、主城区商品房销售情况

　　3.1.成交量反弹，未来走势多震荡

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　本周主城区商品房成交套数2406套，成交套数环比上升了27.10%。成交面积22.74万方，在经过了两周的调整之后本周成交出现反弹。

　　淡季中的成交量下滑属于正常的调整。可以看到近期的成交量呈现出“波浪型”的走势，说明了目前楼市处在一个博弈时期，消费者与开发商对后市出现不同的预期导致成交起伏；另一方面刚性需求或将开始衰退，导致了以刚需构建的前期的高位成交量开始波动。

　　3.2.各行政区成交量止跌回涨

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　大部分行政区的成交量都有所回升。其中成华区由于最近几周都有新盘推出，虽然体量较小但也起到了提振成交量的作用，本周成交达到了579套，4.99万方，排在所有行政区的首位。另外青羊区和金牛区则是由诸如凯德风尚和花满庭之类的大项目带动，成交量分列二、三位。

　　随着项目供应减少，各个行政区近期的成交也将随之起伏。往往是有项目供应的区域，成交量相对较高，反之则较少。

　　3.3.二手房成交受到刺激成交强势反弹

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　受到一手房本周强劲反弹的影响二手房市场本周也开始走强。日均成交套数为189套。单周成交套数冲上1300套，达到了1324套，创下了近一个多月来的新高。

　　3.4.各行政区二手房成交情况

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　金牛区本周突然发力，成交量最高，达到了401套，之前一直保持首位的武侯区本周区以293套的成交量下降至第二位。传统区域的成交量基本能保持稳定。其他区域的稳定性则较差。

　　4、本周小结

　　本周郊县有2宗地块公告，公告面积总和为151.31亩。地块均位于都江堰，土地性质分别为住宅和商业；本周郊县有2宗土地成交，成交面积达到了1939.76亩，两宗地块均位于双流县华阳镇香山村，土地性质为商业兼容住宅。两宗土地均被成都万华投资有限责任公司以70万元/亩的起始价取得。万华投资再取两宗大面积地块，为第二个“麓山国际社区”奠定了基础。

　　本周主城区商品住宅供应面积3.13万㎡，环比下降39.34%，供应套数为441套，环比下降33.78%。供应端继续低位调整，已跌至近期的最低点。供应端的缩量是淡季楼市最为明显的表现，预计后市供应端都将在低位调整，进入9月之后在房交会的刺激下开始放量上涨。

　　本周主城区商品房成交套数2406套，成交套数环比上升了27.10%。成交面积22.74万方，在经过了两周的调整之后本周成交出现反弹。楼市成交量目前表现不稳定，处于一个震荡区间。说明了购买力有所减退，无法持续维持在高位，刚性需求在连续半年拉升楼市成交之后，终于显出了“疲态”。后市成交仍将保持震荡的走势，预计9月将会出现大规模反弹。

　　目前二手市场受到了一手楼市的带动，成交量出现较大幅度的上升。

　　5、下周走势预测

　　根据中原地产预测：本周主城区商品住宅供应面积3.13万㎡，环比下降39.34%，供应套数为441套，环比下降33.78%。供应端继续低位调整，已跌至近期的最低点。本周主城区商品房成交套数2406套，成交套数环比上升了27.10%。成交面积22.74万方，在经过了两周的调整之后本周成交出现反弹。由于受到供应的限制，未来一个月市场的成交量大幅增长或者保持高位的可能性不大，更多出现的是震荡走势。期间成交量将会受到开盘项目知名度，价格，优惠等多种因素的影响而在高低位上不断震荡。

附表一--郊县土地公告详情

·众厦地产：深圳楼市周报(7月6日--12日) 09/07/15

·世邦魏理仕：深圳房地产市场2009年上半年回顾 09/07/15

·碧桂园模式之殇 09/07/15

·中新地产出售天津项目40%股权 09/07/15

·泡沫亢奋年代：潘石屹的“困惑” 09/07/15

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