商铺

　　需求

　　行业需求

　　2009年第1季度，经济环境对深圳零售业的负面影响加剧。大部分的零售商暂停了2009年的扩张计划，令商铺租赁需求明显减弱；而部分仍有开新店计划的零售商在选址的时候要求十分严格，也一定程度的影响到租赁成交。

　　租赁需求的明显减少，迫使部分的大型购物中心开始采取降租的方式应对目前的招商困难。尽管如此，怡景中心城的品牌调整也因受到零售商对铺位需求减少的影响，而难以达到预想中升级换代的目标；星河发展中心的商业部分的招租计划也因各大奢侈品牌纷纷暂缓扩张而受阻。

　　从区域来看，工作岗位的减少致使外来务工人员的消费也随之减少，商家经营状况大不如前，特区外寻求转让甚至结业的铺面不在少数，导致特区外的商铺空置率也大幅上升。特区内，过往一铺难求！的成熟商业区，如东门商圈、华强北商圈也开始受到影响，租金呈现下调走势，并出现零星空置。行业方面，服饰零售受到的冲击最大，销售额下滑较为明显；而超市、家电零售、银行仍有零星的扩张需求。2月21日，位于龙华片区民丰路的国美龙华民治店正式开业，其新店面积4，000平方米，这是国美在2009年开业的第1家新店，根据其计划今年内将在在深圳区域新开门店5－6家；1月2日，东亚银行（中国）在车公庙天安数码时代大厦设立了福田支行，该支行是东亚银行在深圳设立的第7家支行。

　　销售和投资

　　商铺市场的低迷使得在近期入市的项目都采取了比较务实的定价，相对较低的价格也吸引了部分投资客的关注，但经济前景的不明朗使得投资行为更加谨慎。另一方面，成熟区域的较少新供应也是商铺买卖市场不活跃的原因之一。

　　统计数据表明，深圳商业物业一手市场1月至2月的成交面积为2.7万平方米%同比下降11.5%。二手商铺售价总体上出现小幅下调，但成熟区域的物业叫价依然十分坚挺，并由于跟买家的预期难以达成一致而少有成交。

　　供应

　　本季度，全市商铺批准预售面积为6.3万平方米，较去年同期大幅下降42%。特区外的社区商业仍然充当供应主力，批准预售面积为2.6万平方米，占全市的供应41.6%。

　　位于福田区竹子林的丰盛町阳光地下商业街1月推出107个5-100平方米的铺位，均价每平方米70000-110000元，开盘三个月售出约40%；位于宝安中心区的熙龙湾中央大街于12月底开始发售，单元面积为56-236平方米，均价约为每平方米26000元，截至第1季度已经售出九成。

　　本季度，面积约1200平方米、亚洲单店规模最大的Burberry复式生活馆在益田假日广场正式开业，该店也是Burberry华南旗舰店。

　　展望

　　零售市场受经济下滑的影响日趋明显，大型零售商纷纷停止扩张计划，使得市场对大型商业的需求大幅减少，预计年内大型商业项目的将面对空置率上升和租金下调的压力。

　　2009年，特区内的商铺新增供应量将会有所增加，多个写字楼项目的入市将会为福田中心区和中心西区市场带来体量不小的裙楼商业供应。从目前投资客对成熟区域的商业物业的追捧情况来看，预计买卖市场的活跃程度将有所增加；并且由于写字楼的裙楼商业大多为中高端项目，将对全市商业物业的平均售价将起到一定的拉升作用。与此同时，相对高端的定位将在低迷的市场环境下为写字楼商业的招商工作增加难度。

　　（根据戴德梁行供稿，略有删节）

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