从近3个月成交均价看来，目前大部分楼盘价格已调整至低位，接近底部。

　　一、宏观经济

　　1、全国宏观经济

　　1) 国内生产总值（GDP）

　　恒昌点评：

　　国家统计局初步定于4月16日公布今年一季度主要经济数据。西南证券首席宏观分析师董先安预计，2009年一季度GDP同比增幅回落至5.9%-6.0%。从环比来看，一季度GDP增幅环比折年率后为6%左右，这比去年四季度的1%明显好转。

　　中金公司首席经济学家哈继铭预计，一季度GDP同比增幅为6%-6.4%，经济已逐步结束前期的大幅下滑。

　　专家认为，一季度GDP同比增速将继续维持在较低水平，这主要是受周期因素和经济刺激效果尚未完全显现所致。预计二季度后经济增长将有所反弹，如果到时经济复苏仍慢于预期，政府有可能对经济扩张政策进一步加码。

　　发电量用电量作为重要的经济指标之一，从侧面反映了全国经济运行情况。单看3月份发电量同比情况要好于1、2月份累计发电量，但分旬来看，3月下旬发电量同比下降幅度超过整月发电量，因此整个3月份发电量并没有体现持续回暧趋势。据专家评定，3月份，由于几次寒流袭击，取暖的用电量有可能提升，因此即使发电量有所回升也难以反映经济实体的恢复，从电力行业下游钢铁、有色等终端产品来看，暂时还没看到明显的回暖迹象。

　　2) 消费者物价指数（CPI）、生产者物价指数（PPI）

　　恒昌点评：

　　今年2月份的CPI和PPI增幅分别为-1.6%和-4.5%，呈双负格局。CPI单月负值是六年来首次出现。这是否意味着中国经济已进入通缩，有关情况仍然不甚明朗。原因主要受国际市场初级产品价格显著下降和一些特殊性因素的影响。

　　2月份国际市场上能源价格下滑48.8%、金属和矿产品价格下降48%、非能源价格下滑33.1%的急速下滑态势对我国的传导影响是PPI回落的重要原因。而CPI方面，2008年的春节在2月份，同时春节前夕南方部分地区发生了严重的冰雪灾害，均导致了当时的物价高涨。春节后食品价格的稳步回落及去年翘尾因素影响的减弱，是导致上月CPI增幅下降的主要因素。被抬高的基数导致今年2月份CPI同比涨幅明显下降。

　　2、广州市宏观经济

　　1) GDP

　　恒昌点评：

　　2009年，1月份广州的GDP增长了7.6%，2月份增长8.1%。工业增加值1月份增长1%，2月份又增长3.3%。

　　虽然，与1月份相比，2月广州GDP增长幅度稍有上升，但去年2月刚好是农历新年，且遇上广湖交界特大雪灾。整体来看，2月份的经济运行速度放缓。

　　2) 消费者物价指数（CPI）、生产者物价指数（PPI）

　　消费价格近年来首次下降。受经济下滑及对比基数较高的影响，消费价格在2月份开始下降。1—2月累计，城市居民消费价格总水平同比下降1.2％，其中消费品价格下降1.0％，服务项目价格下降1.9％；其中1月份城市居民消费价格总水平上升2.2％，2月份下降4.4％，是近年来首次下降。1—2月累计，在构成城市居民消费价格的八大类商品中，同比价格“二升一平五降”，其中，烟酒及用品、食品价格分别上升3.5％和2.6％，娱乐教育文化用品及服务价格与上年同期持平，居住、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品价格分别下降5.6％、4.6％、4.5％、2.4％和0.2％。2月份，八大类商品价格环比均下降。

　　生产价格继续下降。1—2月累计，我市工业品出厂价格同比下降2.7％，原材料、燃料、动力购进价格同比下降6.4％。2月份，我市工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格同比分别下降3.2％和7.4％，降幅分别比上月加大1.0个和1.9个百分点。

　　附注：重要经济指标名词解释

　　国内生产总值（GDP） gross domestic product

　　国内生产总值是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的一个重要指标。生产过程中的新增加值，包括劳动者新创造的价值和固定资产的磨损价值，但不包含生产过程中作为中间投入的价值；在实物构成上，是当期生产的最终产品，包含用于消费、积累及净出口的产品，但不包含各种被其他部门消耗的中间产品。

　　生产者物价指数（PPI） Producer Price Index

　　PPI是指生产者物价指数主要的目的在衡量各种商品在不同的生产阶段的价格变化情形。一般而言，商品的生产分为三个阶段：一、 原始阶段：商品尚未做任何的加工；二、中间阶段：商品尚需作进一步的加工；三、 完成阶段：商品至此不再做任何加工手续。

　　消费者物价指 （CPI） Consumer Price Index

　　CPI是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。 如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如，在过去12个月，消费者物价指数上升2.3%，那表示，生活成本比12个月前平均上升2.3%。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前收到的一张100元纸币，今日只可以买到价值97.75元的货品及服务。 一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，我们把他称为SERIOUS INFLATION，就是严重的通货膨胀。

　　固定资产投资

　　固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。

　　按照现行统计制度规定：全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造、国有单位其他投资、城镇集体经济单位投资、房地产开发投资、零星固定资产投资，城镇私营、个体经济投资，城镇和工矿区私人建房投资和农村固定资产投资。

　　二、宏观政策

　　1、全国性政策

　　1) 2009年对符合条件的二套房贷松绑

　　颁布单位：国务院

　　颁布时间：2009年3月5日

　　主要内容：

　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。

　　温家宝总理表示要通过加强对房地产业的分类管理，整顿市场秩序，规范交易行为，使房地产建设规模和房价保持在一个合理的水平上。

　　2) 建设部长姜伟新表示：各地可据实处理限价房政策

　　颁布单位：（摘抄于）《第一财经日报》

　　颁布时间：2009年3月6日

　　主要内容：

　　建设部长姜伟新首次就限价房等问题公开表态：允许地方根据各自的实际情况，处理限价房等政策。以落实“既定的政策”为主，当前主要是执行党中央和国务院已经出台的政策措施，将其贯彻落实好。要促进和稳定楼市交易，“房价自身须调整”已逐渐成为共识。2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，房价已经到了必须调整的时候。经过一年的调整后，一些大中城市的房价也不过刚刚回到2008年初的水平上。他认为要积极响应温总理的政府工作报告中提出要促进房地产市场稳定健康发展，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　3) 今年中央财政投入330亿元建设廉租房 三年解决750万户城市低收入家庭住房困难

　　颁布单位：（摘抄于）十一届全国人大二次会议“住房保障问题”专题

　　颁布时间：2009年3月16日

　　主要内容：

　　今年中央加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入，用于各地廉租住房制度建设的资金投入将达３３０亿元。此外，中央代地方增发的国债资金也作为地方配套资金，补充用于廉租住房建设和保障性安居工程。其中包括：强化保障性住房建设，增加廉租住房和经济适用住房的供应，推进棚户区改造和农村危房改造；完善住房保障体系，加快解决低收入家庭住房困难问题；完善住房保障政策体系，积极发展公共租赁住房，加快解决新就业职工等“夹心层”群体的住房困难，落实普通商品住房消费和供给政策，满足居民多层次的住房需要。

　　要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题，扩大农村危房改造试点范围。二是经济适用住房供应增加。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。三是棚户区改造的范围在扩大。截止到2008年底，中央累计支持改造煤矿棚户区28万户，去年第四季度启动了对林业、农垦区的棚户区改造工作。

　　4) 集体用地流转开闸在即 政府将参与增值收益分配

　　颁布单位：（摘抄于）《第一财经日报》

　　颁布时间：2009年3月19日

　　主要内容：

　　根据现行《土地管理法》，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《办法》的征求意见稿基本明确了哪些农村建设用地可以进行流转：“在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。”

　　无论是政府征收集体土地，还是集体直接出让、转让或出租土地用于非农建设，关键是要在国家、集体和农民个人之间合理分配土地增值收益。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。

　　国土部将在推进集体建设用地流转时，首先进行土地确权登记工作。《意见》称，对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易。除了所有者获得主要收益外，政府也将对土地的增值收益进行二次分配。比如土地增值税、相关的管理费等。政府在集体土地流转过程中应起到监管者和引导者的作用，而不能充当主导者。

　　2、地方性政策

　　1) 《广州市闲置土地处理办法（送审稿）》

　　送审单位：广州市国土房管局

　　公布单位：广州市政府法制办

　　征求公众意见时间：2009年3月5日前

　　主要内容：

　　亮点一：闲置土地定义明确，开发商难规避

　　原《办法》规定，超过一定期限没有开发建设，或已开发建设但开发建设用地面积和投资额达不到一定比例的，都将被认定为闲置土地。由于原《办法》未明确“面积”和“投资额”的内涵，实践中对“面积”和“投资额”理解不一。若认为建筑面积超过三分之一，则实际上仍可能出现大部分土地未开发而闲置的情况；若认为投资额包含土地取得成本，则可能造成未开发建设但已投资额占总投资额超过25%，有违立法初衷，容易造成疏漏。

　　为实现促进土地依期动工开发建设的目的，送审《办法》明确“面积”为“用地面积”并明确“土地取得成本”不计入“已投资额”范畴，规定：已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足三分之一，或者已建设投资额（不含土地取得成本）占总建设投资额（不含土地取得成本）不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的视为闲置土地。

　　亮点二：土地闲置费提高，统一按地价20%征收

　　原《办法》规定，用地单位以出让方式取得土地使用权的，对其闲置土地闲置费的征收总额累计不得超过该宗土地使用权出让金的百分之二十。土地闲置费按月计征，闲置期间不足一个月的，按一个月计算。

　　送审《办法》不再按月累计征收，而是统一按出让地价或划拨地价款的20%征收。

　　亮点三：国有闲置土地可用作临时社会停车场

　　送审《办法》相较于原办法，特别增加了一条，规定已领取国有土地使用证的闲置土地，用地单位申请安排临时使用的，经有关部门批准可按下列方式安排临时使用：（一）由用地单位负责建设、养护临时绿地、广场等；（二）用作临时社会停车场。

　　2) 越秀区《河涌综合整治沿线房屋拆迁补充细则》

　　颁布单位：越秀区建设局

　　颁布时间：2009年3月18日

　　商业用房补偿标准（产权证记载用途为商业）：

　　马路面首层房屋每平方米补偿38000元，二层房屋每平方米补偿19000元，三层房屋每平方米补偿15200元；

　　办公用房补偿标准（产权证记载用途为非住宅）：

　　框架结构房屋每平方米补偿10000元，混合结构房屋每平方米补偿9500元，砖木结构房屋每平方米补偿9000元；

　　住宅补偿标准（含20%旧城区增幅补偿）：

　　框架结构房屋每平方米补偿8860元，混合结构房屋每平方米补偿8500元，砖木结构房屋每平方米补偿8140元。

　　在2009年7月31日前交出被拆迁房屋、不选购越秀区危破房改造项目复建房的，给予每平方米4500元的奖励和补贴；如要购买复建房，则给予每平方米3000元的奖励和补贴。

　　附：2009年至2010年越秀区将实施新河浦涌、东濠涌、沙河涌（水均岗支涌）和景泰涌4条河涌的征地拆迁、截污、清淤、补水、堤岸景观建设等综合整治，4条河涌在越秀区的流域长8.28公里，需要进行整治的长度3744米，总投资约11.6亿元。如果符合奖励条件，拆迁范围住宅最高可以拿到每平方米13360元。

　　2) 广州市房地产交易登记中心将定期公布开发建设项目确权信息

　　颁布单位：广州市房地产交易登记中心

　　颁布时间：2009年3月24日

　　公布内容：

　　为了保障市民的知情权，广州市房地产交易登记中心将从2009年3月份开始，通过市国土房管局网站等每月定期公布上月广州市（目前只包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区和黄埔区六区，下阶段扩大到全市十区两县级市）的开发建设项目的初始登记（即大确权）信息。

　　根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条规定，新建商品房初始登记后，预售人（开发商）和预购人（购房小业主）应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，向房地产登记机构申请房地产转移登记，核准登记后，预购人可领取《房地产权证》。如果预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记，或未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以持《预告登记证明书》、缴清房款的证明等材料，单方申请转移登记。

　　三、广州市政建设

　　1、猎德大桥5月主线通车

　　今年5月初，猎德大桥系统工程（江海大道——花城大道）主线工程完工，5月底主线可以通车。届时，市民从番禺市桥到天河区，可全程高速，按照60公里时速计算，耗时只要半个小时。

　　2、新火车站将有大巴直通珠三角

　　新火车站已规模初现，站房主体龙骨正在开始搭建，160多个巨型桥墩大部分已经建好，2万多名工人正在加班加点地施工，以确保年底武广客运专线顺利开通。新火车站将实现铁路干线、城际轨道、地铁、公路等的紧密衔接，实现零距离（“无缝”）或短距离换乘。公交、长途客运站统统设在新火车站内，配建的汽车客运站将开通覆盖珠三角9个城市的客运班车线路。

　　3、广汕路改造年底有望完工

　　广汕公路荔城至中新段改造工程正在进行环评公示，改造后的广汕公路将由双向4车道变成8车道的城市快速路，设计时速为80公里/小时。预计整个工作将于今年年底完工，而且路费不会上涨。该项目全线位于增城市内，起点位于荔城街布吓山村广汕公路环岛平交路口，终点为中新镇与广州市萝岗区交界处，路线全长19.1公里，双向8车道，路宽40～55米，道路等级为一级公路城市快速路，设计车速为80公里/小时。

　　4、广州新电视塔塔顶将建全球最高摩天轮

　　近日从广州新电视塔建设公司获悉，16个观光球舱联动回转，临边而置的世界最高摩天轮将“站”在广州新电视塔塔顶。明年国庆节前，市民便可登上摩天轮，把城市新貌尽收眼底。据介绍“观光球舱围绕天线‘公转’一周为20分钟至40分钟，游客能够从各个角度观赏广州市容”，广州新电视塔建设公司负责人表示，由于“站”在450米的广州新电视塔之上，它是世界上最高的摩天轮。

　　5、华南植物园项目通过验收

　　4月1日上午，由中国科学院、广东省人民政府、广州市人民政府组织的专家验收委员会宣布，三方共建的华南植物园项目顺利通过验收。该项目自2002年12月16日签订协议，建设前后历时逾6年，三方各投入1亿元人民币。

　　6、联邦快递亚太中心投产

　　广州白云机场正式取代菲律宾的苏比克湾，成为联邦快递新的亚太转运中心。今后每周将有16条联邦快递的国际货运航线136班货机在广州白云国际机场起降，往返于联邦快递所服务的全球220多个国家和地区。据权威机构研究，该中心到2020年将为华南地区带来740亿美元年产值和61万个就业机会。

　　7、广州三条地铁获准提前建

　　日前，国家发改委批复广州在完成2005年至2010年间建设目标和任务的基础上，提前实施地铁六号线二期工程、七号线一期工程、九号线工程，三条线路总长53.4公里，规划建设期延长至2012年，届时，萝岗、番禺、花都都将新增一条地铁线路。

　　四、广州土地市场

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　　1. 2009年3月最新土地出让预告

　　3月份，广州市并没有土地成交。近期，广州市土地出让预告仍然以工业用地、公共建设用地为主，仅有一幅越秀区的地块挂牌转让，原土地使用权人为广东储备物资管理局（约占35.26％份额，对应建筑面积16796.38平方米）、广州华储房地产开发有限公司（约占64.74％份额，对应建筑面积30833.39平方米），转让其中19.29%的土地使用权，总建约9188平方米。

　　五、广州商品房整体市场

　　1、新建商品房批准预售情况

　　本月，广州市共批准预售商品房面积21.12万㎡，创历史新低，与上月比较降幅达50%。

　　萝岗区为此月批准预售商品房面积之最，但预售面积不超过10万㎡，荔湾甚至出现负增长。说明开发商对市场持观望态度，消化存货成为大部分在售盘的首要目的。

　　2、新建商品房成交情况

　　本月广州新十区成交商品房53.17万㎡，超出商品房批准预售量；环比无太大变化，同比上升76%；

　　从商品房的成交来看，番禺、花都、白云区继续占据成交量的前三名，除番禺成交超过15万㎡外，其余各区成交量均超过10万㎡。

　　六、广州住宅市场

　　1、新建住宅市场

　　1) 09.2广州市住宅批准预售情况

　　2009年2月，广州市住宅批出面积20万㎡，环比与同比均有回落，尤其环比下降五成。

　　其中，萝岗为这个月住宅批出量的主力区域。

　　2) 09.2广州市新建住宅成交情况

　　广州楼价在经过近一年半的调整后，在售商品住宅的价格已有较大幅度回落。价量变化甚微，分别为8011元/平方米与47.36万㎡，呈现较为平稳状态。从近3个月成交均价看来，目前大部分楼盘价格已调整至低位，接近底部。

　　节后广州楼市继续恢复人气，置业者看好后市，促使前期受抑的需求释放。数据显示，在上个月的成交区域分布中，番禺继续领跑，以16.34万平方米的交易量稳居第一，其次是花都、白云、海珠均有不错的成交量。总的来看，上月成交均价环比下降和上升的区域各有5个。其中，荔湾区房价跌破万元，而越秀区上月均价涨幅超过三成，从今年1月的10862元/平方米涨至上月的14143元/平方米，成交面积为3.26万㎡；天河其次，为12297元/平方米，成交面积3.53万㎡。

　　受到今年人民币流动性增加的预期和股市短暂回暖部分投资客解套的影响，2月成交量攀升显示广州楼市已呈现回暖迹象。除了成交热点郊区盘外，某些具备稀缺性和增值前景的市区盘也吸引着多次换房置业者。

　　3) 楼盘平面广告投放

09年2月广州市报纸广告投放前十强

　　恒昌点评：

　　2月份，刚刚送走中国传统新年的节假日，下半月，广告推盘量逐渐增加，拉开新一年楼盘营销竞争的序幕。恒大水岸、保利中环广场、广州雅居乐花园成为2月份报纸广告投放量的前三名。

　　广告投放十强中，品牌发展商的宣传力度仍然占据主要地位，其中，保利旗下有3个住宅项目挤入前十，光大水岸榕城在等待半年的蓄客期后，于新产品开盘之期加大了项目的宣传力度。

　　4) 广州楼市新推盘概况

09年3月新推楼盘概况

　　恒昌点评：

　　顺着2月份“小阳春”销售情况转好的趋势，各大楼盘纷纷在3月份推出新货抢占市场，与2月份相比，新推盘、新推货的数量增加，尤其是集中在21日、28日两个周末期间，在消费者逐渐走出“观望期”，市场消化量增加的情况下，各大楼盘之间随着新产品的推出，竞争情况也逐渐激烈，宣传推广抢占客户眼球和心理的营销力度有所增强。

　　在广州原六区中，海珠、白云成为新盘新货聚集的区域，而东山、越秀等老城区新货较少，天河区在3月份仍然以消化旧货为主。

　　3月份，市场上的产品户型多种多样，既有4.5米高的小复式产品，也有平层的单身公寓；既有70、80㎡的紧凑型户型，也有近200㎡的舒适户型，客户对产品的选择范围扩大。

　　部分楼盘在3月份的新推货中，价格与2月份相比，稍有走高，平均增长幅度约在200元/平方米之间。

　　从2月份的“小阳春”开始，广州号称“日光盘”的项目逐渐增多，光大水岸榕城、朱美拉公寓、可逸豪苑、中海金沙湾等项目均在当天完成其新推货的消化量，积压近两年的购买欲得到快速消化，为2009年下半年新盘新货的推出带来销售压力。

　　2、09.2广州市二手住宅市场

　　本月二手住宅市场呈现价升量跌的情况。广州存量房的价格指数在上月的下跌之后，又出现反弹，达到4661元/平方米。业内人士表示，放盘价格的回升，似乎意味着广州二手楼市开始进入“小阳春”，照这样的形势来看，“五一”期间市场回暖这个说法可以期待。

　　从成交均价来看，越秀、天河区的存量住宅成交均交位居前三。天河、白云、荔湾、黄埔、花都、萝岗区成交均价均有所上升，其中，天河区的成交均价环比上升8%。

　　七、广州商业市场

　　本月，新建商业成交经过上月的降幅后，成交均价重回万元/平方米以上，出现价升量跌的情况。

　　存量商业成交方面，成交均价对比上月有所下降，成交均价甚至低于去年12月，为7442元/平方米。

　　八、广州写字楼市场

　　本月，新建与存量写字楼均呈现价量齐跌的情况。存量写字楼价格下降幅度大，但成交量不多。

　　新建写字楼成交量下降50%，成交均价下降333元/平方米；

　　存量写字楼成交面积增加1600平方米，但成交均价有明细下降，仅为2088元/平方米。

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