在研究房地产公司业绩时，不少投资者陷入了误区，钻进了牛角尖。他们错误地认为，房价的涨跌是房地产公司未来业绩向好或向坏的首要参考指标；他们还错误地认为，开发商之所以存在“暴利”是因为房价高的原因。以上这些认识都是错误的，容易导致投资失误。事实上，房地产公司的毛利率近几年几乎没有较大的变化，而导致业绩波动的原因主要在于存货周转率和融资成本的高低。我们考察任何行业的公司，都不能只看收入，不看费用，房地产行业同样不例外。2007年房地产公司股价出现泡沫，主要原因并非是房地产的毛利率上升，而是因为成交量放的很大，导致存货周转速度变快，以及综合融资成本的降低(预售款增加)。王石说的不怕降价，并非是违心的语言，而是基于这样的正确逻辑。潘大认为，房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化。

　　王石的降价说是作秀吗？

　　王石关于降价的论调，并非是为了迎合普罗大众的情绪，而是真实想法，也是未来万科战略的体现。

　　当然了，这种思路应该不是王石自己想出来的，一般来说是搞财务的人发明的，也就是说应该是郁亮想出来的点子。

　　金地集团在战略上是和万科基本一致的，区别仅仅在于金地管理层不是很喜欢上媒体宣扬，只做不说。保利地产和招商地产在股权机构和战略层面与万科都有较大差异，股价市场估值差异有的时候也较大。

　　地产业分析师错在哪里？

　　利润=收入-费用，这是常识。收入费用如果同时降低，那就并不能得出结论说利润是下降的。

　　多数小券商的地产业的分析师的研究思路是错误的，他们在研究报告中强调收入和毛利率，而忽略费用的变化，这是片面的。中金公司的研究报告要相对全面一些，收入和费用都有谈到，这是正确的逻辑。

　　通过降价刺激地产销售，好处是两方面的，第一是提高存货周转率，第二是降低融资成本。降价促销提高存货周转率比较容易理解，为什么降价促销的同时也降低了融资成本呢？因为销量增加，同时也意味着购房者的定金和预售款是增加的，定金和预售款不需要付利息。

　　由于今年一季度住宅成交量较高，使得综合融资成本下降。在多数分析师采用融资成本不变的错误假设下，市场预期可能是偏低的，这可能将导致地产业上市公司一季度业绩超过预期。

　　地产公司融资渠道和成本

　　目前地产公司的融资渠道主要包括：

　　银行贷款公司债券预售款和定金股权融资

　　一般而言，中小开发商不能发行公司债券融资，另外股权融资的成本要高于上市公司，这决定了中小开发商长期前景不容乐观。

　　2008年金融机构人民币贷款利率区间占比表(数据来源：人民银行)

　　即使是大型开发商，银行贷款利率目前也高达10%以上，中小开发商会更高。开发商如果在办理预售证上不顺利抑或是工期控制不力的话，仅利息负担，就足够侵蚀大部分利润。开发商晚一年将房卖出，等于房价下跌10%，这个问题的严重性投资者需要有清醒的认识。

　　地产业上市公司愿意与机构投资者保持良好的关系，是出于降低融资成本的考虑。只要机构愿意捧场，开发商就可以获得投资活动现金流入，提高净资产收益率。

　　有的大型开发商，在资本市场上以廉价的成本融到了资，然后收购四证齐全的中小开发商项目，从而起到降低开发周期，提高存货周转率的目的，这符合股东利益。潘大认为，开发商在接待机构投资者调研时，可能出于保守“商业机密”的动机，没有向机构阐明其中的逻辑。但事实上这个逻辑并不复杂，机构投资者需要明白开发商收购行为的内在动机。

　　关注地产公司融资成本高低

　　投资者投资地产公司股票的时候，应该重点关注地产公司的融资成本，而不应过分关注毛利率。汤臣一品拿地的价格非常低，但是它的存货周转期已经超过了10年，它的利润是不是就高，潘大认为答案是否定的。

　　融资成本的决定因素一个是存货周转率，二个是融资渠道差异。如果地产公司拥有发行公司债的能力，能以比银行贷款利率更低的利率融到钱，则对维持高于同业的净资产收益率大有好处。

　　存货周转率，主要是市场决定的，不是开发商主观意志决定的。投资者需要认识到，房子好不好卖，比房子价格涨不涨，更为重要，对开发商业绩的影响更大。

　　包括基金经理在内的机构投资者，应该认识到一些分析师的逻辑是错误的。当前形势下，重点关注房地产市场成交量，而非关注房价涨跌，是更为理性的地产股投资策略。

·滚滚财宝西向流 09/03/23

·余华解读当代中国 09/03/23

·中原一周楼市统计 09/03/23

·世联：3月16日-22日深圳房地产市场周报 09/03/23

·中部崛起与郑州地产 09/03/23

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。