（2009．03．16—2009．03．22）

　　1. 一周话题

　　春节之后，楼市成交就如同天气一样一天一天的回暖，从房地产的成交情况看，几乎全国所有的城市，春节之后的一个月都是全年成交量最低迷的月份，而09年的2月，楼市成交量相比08年有了巨大的涨幅。

　　楼市成交量大幅上涨的并非只有成都，根据相关部门统计显示，2月份30个重点监测的大中城市中，24个城市成交均大幅上涨，苏州、武汉成交量几乎翻番，重庆、天津成交量涨幅都达到50%以上。由此可见，成交的回暖已经是一个普遍现象。

　　楼市成交量的上升，有着以下几个方面的综合原因：第一、经过08年一年时间的等待和观望，有一些购房者认为房价已经达到心理预期，开始入市需求逐步释放；第二、08年底的一波降价潮中，各个城市均有不少项目采取一步到位的降价策略，价格已经降到比较吸引人的价位；三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付的降低，购房门槛的大幅降低非常有效的促进了需求的回暖。

　　但是，成交量的上涨是否会带来房价的反弹？中原认为至少09年上半年，楼市还将处于价平量升的情况，原因有三。

　　其一、宏观环境所不容许

　　目前中国仍然处在一个调整周期之内。而本次调整的还没有到位，作为经济体的一部分，房地产行业的调整应该是与国家的调整同步进行的，只有当整个宏观的经济层面向上发展之后，房地产行业才能真正的回暖——持续回温仍待经济的复苏。

　　其二、市场以销量为主

　　由于2008年一手住宅市场供需失衡，市场供应量远远超出需求量，2009年市场上存量房将大幅增加。消化需要一个相对较长的时间，因此目前市场应该把“量”放在首位。高房价导致高存量，降价是市场博弈的必然结果，非理性的涨价重视短利，忽之远虑，一旦市场再次出现波动，其处境将十分被动。

　　其三、投资市场依然疲软

　　根据中原市场监控数据来看，目前的市场需求以自住为主，而投资客则甚为稀缺。在经济环境不景气且后市未明的情况下，绝大部分投资者尚不敢贸然入市，所谓的楼市“抄底”亦不过是一厢情愿，市场上的投资需求将持续疲软。因此，不难发现推动此轮上扬行情的是一群购买力相对较弱的人群，当涨价的幅度超出了这部分消费者的购买力时，他们将再度转为观望。

　　综上所述，目前房地产市场上部分楼盘价格的上涨主要是开发商借购房者“买涨不买跌”的购房心理所采取的一种营销手段；加上部分楼盘在前期热销后，成功回收资金，所剩房源又相对有限，销售压力下降，故借机涨价，寻求更大利润。但是，就目前成都房地产市场现状来看，价格的理性回归及刚性需求的释放是促使成交回升的主要原因，后期市场价格的回调在很大程度上存在再度压抑市场需求的可能性，市场观望气氛不无死灰复燃的可能性，成交量同样存在回落的可能性。市场价格的全面上涨还有待新的时机。

　　2. 一周楼市

　　1. 土地公告、成交信息

　　1. 土地出让公告

　　1.11 主城区土地公告情况

　　——本周主城区有7宗地块公告，其中2宗位于武侯区金花街办瓦房村，5宗位于高新区西部园区。共449.186亩，土地性质均为工业用地。（详见附表一——主城区土地公告详情）

　　1.12 郊县土地公告情况

　　——本周郊县有1宗地块公告，位于双流县籍田镇新华路一段。共4.53亩，土地性质为城镇住宅用地。（详见附表二——郊县土地公告详情）

　　2. 土地成交情况

　　1.21 主城区土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　1.22 郊县土地成交情况

　　——本周郊县有2宗地块成交，均位于都江堰市灌口镇高埂村一、七组。共125.03亩，土地性质均为居住用地，均被四川正国房地产开发有限公司以90万/亩的起拍价拍得。（详见附表三——郊县土地成交详情）

　　2. 商品住宅供应

　　1. 大体量项目面市，供应创下新高

　　（数据来源:成都市房管局）

　　据房管局数据显示，本周主城区有4个住宅项目取得预售许可证。比上周减少5个。

　　本周商品住宅供应面积20.66万㎡，环比增加94.36%，，供应套数为1794套，环比增加79.58%。虽然供应项目数量减少，但由于出现了几个大体量的供应（万景峰：72119.34㎡、599套；北湖龙珠：64659.9㎡、576套），因此环比供应量不降反升，达到了近4个月来的最高值。

　　2.大盘带动片区供应

　　（数据来源：成都市房产管理局）

　　（数据来源：成都市房产管理局）

　　（数据来源：成都市房产管理局）

　　在连续两周市场大规模放量之后（主城区单周供应项目均为9个），本周进入调整周。主城区供应项目为4个。

　　本周三环外出现了两个体量超过6万方的大项目，拉升了整体的供应量，其中备受关注的万景峰项目将于近期亮相；城东出现了两个项目因此在各方位中其供应量最大，本周11.6万方，1010套的供应量领跑；行政区方面，依靠万景峰的强势出击，高新区（西区）的供应量一跃冲上第一，取代了之前一直领跑的成华区，供应7.21万方，599套。

　　整体而言目前的供应量较之前期已经明显放开，供应面积已经连续三周突破10万方。在成交市场火热的带动下，供应端开始发力，预计随着时间进入4月，房交会的临近，市场的供应量将会继续攀升。

　　3. 商品房销售情况

　　1. 成交趋于稳定，保持高位运行

（数据来源：“房产114”网站）

　　本周商品房成交面积28.58万㎡，成交套数3245套，环比分别下降了0.45%%和4.36%。与上周中原预测相符“之前W型的调整走势将被稳定个高位成交所代替”——本周的的成交量开始稳定在高位。

　　从上图可见，自春节过后成都市主城区的商品房单周成交量已经连续7周保持在2000套之上。进入09年以来，单周商品房成交量基本上维持在2000套以上（08年四季度单周成交量在1700套/周左右），春节黄金周期间出现过下跌，之后又迅速回温，并迅速冲高。在02.23-03.01之间，创下了单周成交4151套的记录。刚性需求的大量进入是本轮走量的主要助推力。

　　预计这轮小阳春的行情仍将继续，但前提是价格的涨幅不能超过消费者的购买力。否则市场的“春天”将戛然而止。

　　2. 供给不均，涨跌各半

　（数据来源：“房产114”网站）

　　虽然整体的成交量变化不大，但各个行政区的成交量变化较为剧烈，表现为“三升三降”。

　　成华区的成交量仍然排在所有区域的首位，但本周成交套数环比下降了19.31%。由于前期区内销售火爆，好的房源所剩无几，而片区项目的推盘速度无法跟上销售节奏，消费者选择面变窄，成交量出现了下滑；成交量出现攀升的大都是近期有高品质新盘推出或将要推出的区域，如，锦江区的金色海蓉、高新区的万景峰等。

　　市场目前的供应充足，“东方不亮西方亮”的供应房源，为总体成交量的高位运行提供了有力的“支援”。预计接下来的一段时间成交市场将会保持目前的状态，房交会期间将再次冲高。

　　3. 二手房成交——稳中有升

　　（数据来源：“房产114”网站）

　　本周主城区二手房成交量继续上升，日均成交218.5套，环比上周的188.17套上升了16.12%。

　　周成交量也出现了上升达到了1311套，环比增加了16.12%，新房市场的成交火热也带动了二手房市场的成交，预计近期成交量将稳中有升。

　　4. 主城区二手房成交概况

　　（数据来源：“房产114”网站）

　　青羊区本周以290套的成交量排在所有行政区的首位。金牛区退居次席，成交259套。武侯区247套。上述三个区域近期轮流坐庄，是二手房的主要成交区域。

　　二手房集中成交区域多位于发展较早的人口聚集地区，从成都来看金牛、武侯、青羊区中存在大量的老社区，因此上述区域二手房成交量较高。而高新、成华等区则是以新房为主的区域，因此二手房的成交量相对较小。

　　4. 本周小结

　　本周土地市场较为活跃，主城区与郊区推出多宗地块，同时也出现了成交。但所推出地块的使用性质仍然是以工业用地为主，对于住宅类用地，政府相关部门仍然显得谨小慎微，不过随着房地产市场行情的逐步好转，住宅用地或将在近期放量。

　　本周商品住宅供应面积20.66万㎡，环比增加94.36%，供应套数为1794套，环比增加79.58%。虽然供应项目数量减少，但由于出现了单个项目大体量的供应，因此环比供应量不降反升。在连续放量之后本周供应端开始调整，具体表现为取得预售证的项目数量减少。另外值得注意的事近期一些项目开始频繁开盘，采用“少量多次”的手法，故技重演的它们或许又想在价格上做点“文章”。

　　本周商品房成交面积28.58万㎡，成交套数3245套，环比分别下降了0.45%%和4.36%。本周的的成交量开始稳定在高位。行情趋稳表示目前绝大部分消费者已经形成共识，即，此时是置业的较好时机。刚性需求形成的主流购买力对价格比较敏感，因此价格的波动不能超过起购买能力。这股“暖流”并不“坚强”。

　　二手房市场稳中有升。

　　5. 下周走势预测

　　根据中原地产预测：近期楼市呈现出供销两旺的态势。供应端的打开为成交量提供了“补给”。成交量的火热也带动了供应端的放开。一些项目又开始采用起了“少量多批”的营销方式，希望通过多次开盘将一步步将降格抬高。

　　高房价导致高存量，降价是市场博弈的必然结果，借势非理性的涨价重视短利，忽之远虑，一旦市场再次出现波动，其处境将十分被动。

　　走量为主，调价为辅

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