随着08年下半年二手房市场整体环境地低迷以及降价预期带来的观望情绪愈演愈烈的情况令交易价格出现了明显的波动。但与此同时，一些热点区域、品质较好房源的价格却保持坚挺上行。人们疑惑，在市场需求表现不很旺盛的情况下，究竟楼盘价格由谁决定？未来的房产市场是怎样的前景？针对这些疑问，21世纪不动产通过对京城下半年成交活跃的100多个楼盘的监测数据来正确评定房产的真实身价。

　　一、亦庄楼盘领跌前三甲

　　08年下半年，楼市调整带来买卖双方博弈加剧，新楼盘价格松动的迹象越来越清晰，使得周边二手业主不得不放低心态，从而带动二手房价格也出现了较为明显的下降。

　　据21世纪不动产对下半年100多个成交活跃楼盘监测数据显示：相比上半年二手房价格平稳走势，下半年有85%的楼盘价格出现了下降，平均跌幅为8.9%，这也是近十年来北京二手房市场价格首次下跌。而今年下半年北京市二手房跌幅前十名楼盘的平均跌幅为17.4%，月平均跌幅为2.9%。

　　而在08年下半年楼盘跌幅前十名排行榜中，亦庄区域成为受影响最大区域，领跌楼盘跌幅排行榜前三甲。首先，位于亦庄区的莲水怡园半年跌幅21.4%，月均跌幅3.6%；其次是一世情园，半年跌幅20.9%，月均跌幅3.5%；第三名则是浉城百丽，半年跌幅19.4%，月均跌幅3.2%。

　　究竟是什么原因导致亦庄区域价格出现了较为明显的下降？据21世纪不动产安信瑞德亦庄区域叶经理介绍，一方面，由于去年亦庄区域的价格出现了非正常的上涨，一些楼盘价格在短短几个月中上涨了30%，而当价格超出购房者预期的时候，很多客户只能选择观望；其次，全球的金融海啸自然也影响了中国企业，而亦庄作为北京制造产业的核心基地难免受到波及，而主要亦庄30%-40%购房需求来自这些企业当中，当感觉工作不确定后，也使很多意向购房者观望的情绪加大。

　　而在跌幅前十名榜中望京区域也占据三席，主要原因是由于国家限制二套政策对于大户型区域影响还是比较大的，因此今年该区域二手房市场在观望气氛笼罩下造成了成交量骤减。对于大户型总价高的高端房源来说，需求在不断地缩小，由此拉大了供需比例，导致买卖双方的议价空间也由此放大。因此，较为集中的高端居住区望京来说，其价格的波动幅度非常明显。

　　二、市场交易冷淡地段决定价格走势

　　虽然整体价格出现明显下降，但并不排除个别楼盘价格逆势上涨。

　　据21世纪不动产监测数据显示：下半年北京价格涨幅最高的项目是位于酒仙桥片区的晶都国际项目，半年涨幅为11.5%，平均月涨幅1.9%；其次是冠英园，半年涨幅11.1%；第三名是筑梦缘，半年涨幅7.1%。在08年下半年楼盘普跌的情况下，这三个项目依然能够平均涨幅7%以上，可见楼盘的抗跌性之强。

　　21世纪不动产市场分析人士认为：我们通过楼盘下半年涨幅排行榜可以看出，上涨的楼盘都是在一个区域内位置相当重要的，同时在我们今年接触的购房客户中有90%的客户都会选择购买区域内地段比较好的楼盘，因为好地段拥有便利的交通网络、成熟的生活配套设施。因此这些片区楼盘物业保值性高的特点凸现出来，从而在楼市调整中这些楼盘依然能够站稳脚跟。

　　21世纪不动产市场分析人士认为：综观2008年二手房市场价格变化情况，我们可以发现一个产品的价值需要历经时间的考验，也只有经历了市场起伏的变化，才能真正证明产品的价值所在。

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