防空设施暗含商机

　　人和商业的历史可追溯至17年前。1991年11月，首个作为商业用途的哈尔滨地下人民防空工程设施(简称“哈尔滨一期”)取得政府批文后动工，1992年1月，人和商业的前身即当时中外合作企业哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(简称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立，负责开发及经营该项目。该项目位于哈尔滨市繁华的南岗区商圈东大直街地下，占用地下两层，总建筑面积约为15920平方米。1992年6月，哈尔滨人和商城正式开业，这是人和商业的首个地下商城项目。也就是说，人和商业发展的地下商城实际上是可作商业用途的人民防空工程设施。

　　所谓人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。1980年以来，中国政府颁布了一系列的规定及通告，鼓励私人及外国企业参与发展地下人民防空工程(表2)。根据《中国人民防空法》及其他相关规例，中国政府支持私营及外资公司投资于人民防空工程的开发，在和平时期，投资者可使用及管理人民防空工程，并取得人民防空工程产生的利益。就建设人民防空工程而言，虽然中国政府机构有权在战争时期接管人民防空工程，以用作人民防空洞，但是投资者有权使用、经营、管理开发的设施，并取得其产生的盈利，包括出租该等设施内的商铺单位或转让商铺单位经营权，且无须就该等权利支付任何代价。

　　更重要的是，根据目前国内法律及规例，开发地下人民防空工程作商业用途没有被分类为房地产开发，因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制，无需缴纳土地出让金及土地增值税，众所周知，土地出让金及土地增值税是房地产商开发成本的主要构成部分，占比通常超过50%，而且城市黄金地段的土地出让金更是代价高昂。显然，将位于城市黄金地段的人防工程开发作为商业用途，比传统的房地产开发业务更具成本优势，投资回报率更高。也就是说，人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。

　　大规模复制“防空洞模式”

　　1996年1月，英国籍人士秀丽·好肯(简称“好肯”)通过一家由自己全资拥有的英国公司德顺沃，以1000万元的代价从香港和斯手中收购了哈尔滨人和公司50%的股权。1998年9月，好肯的丈夫又购买了香港和斯25%股份。另外，根据哈尔滨人和公司的合营企业协议，哈尔滨人和公司的另外一个股东哈尔滨南防作出的注资并不符合法律和规例的许可，因此，德顺沃成为100%持有哈尔滨人和公司权益的股东。也就是说，哈尔滨人和公司成了一家纯外资企业，从而可以享受到1997年中国政府颁布的有关外资企业投资地下人民防空工程业务的一系列优惠税务待遇规定，例如，外资企业可以享受物业税的豁免等。

　　哈尔滨一期作为地下服装商城，大部分单位出租给了从事女装时装服饰批发及零售销售业务的租户，租金收入稳定。招股书显示，哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元，而2005-2007年的租金收入为2610万元、2740万元和2850万元，两年的租金收入就超过了全部投入，投资回报率惊人。

　　在哈尔滨一期项目取得成功后，人和商业开始复制这一模式。2000年和2003年，人和商业相继成立了两家中外合作企业哈尔滨宝荣和哈尔滨人和世纪，分别开发哈尔滨二期和三期项目。这两期项目分别于2001年和2004年正式开业。人和商业真正大规模扩张还是从进军广州市场开始。2005年8月，人和商业成立了中外合作企业广州人和公司，开发广州的地下商城项目，建成后的项目被命名为“广州地一大道”，于2007年1月正式开业。这是人和商业首个位于哈尔滨以外的地下商城项目。与哈尔滨人和地下商城一样，地一大道的商铺主要从事服装批发零售业务。招股书显示，广州项目的开发成本约4.39亿元，约为哈尔滨前三期项目合计2.31亿元开发成本的两倍。

　　尽管地一大道开发成本较高，但由于项目地处繁华的广州火车站商圈并具有较低的价格优势，出租率仍高达100%。2007年，地一大道每平方米的年平均租金约为2013元，每平方米经营权平均转让价格约为3.8万元，而同处广州火车站商圈的白马服装市场，每平方米的年平均租金超过5000元，每平方米经营面积估值超过10万元。

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