深圳楼市持续低迷，外围环境影响加大——DTZ戴德梁行2008年第三季度市场透视

　　经历了一年的下滑和调整，深圳房地产市场仍然处于整体疲软的状态，在近期外围经济形势波动的不利影响下，第三季度楼市继续保持低速运行的状况。

　　经历了一年的下滑和调整，深圳房地产市场仍然处于整体疲软的状态，在近期外围经济形势波动的不利影响下，第三季度楼市继续保持低速运行的状况：住宅买卖市场持续低迷，一二手市场交易量均维持在较低的水平，价格则进一步小幅下探；住宅租赁由于受到季节性因素的支持，总体需求仍然保持旺盛；商业市场保持了较快速的发展，多家大型集中式商业均抢在旺季来临之前开业；写字楼市场和工业市场由于受到经济增长放缓及全球经济波动的影响，扩张需求出现了较明显的放缓。

　　住宅买卖交易持续低迷，开发企业积极调整价格应对

　　第3季度，全市住宅市场新房销售面积较第2季度有继续回落。主要原因是目前整体经济情况不容乐观，国家的调控政策依然维持，使得多数消费者对后市并不看好；部分自住买家在目睹市场多次调整价格以后，变得更为谨慎而持币观望。市场的低迷迫使开发企业继续调整其销售价格，不少特区内的楼盘在开盘时也采取了比较保守的定价策略，如佳兆业o香瑞园的高层物业以均价15，000元/平方米入市，位于世界之窗地铁站的沙河世界假日广场以均价18，000元/平方米入市。特区外的价格大都继续走低，其中宝安西乡新盘价格也继续下探，7，000-9，000元/平方米已成片区主流价格，而去年绝大多数都在12，000元/平方米以上。特价房成为了刺激销售的最重要营销手段，富通城四期推出的均价在8，000元/平方米的特价单位，取得了不错的销售成绩，在一周内售出了一半。

　　不同于整体市场的低迷，高档住宅市场的成交仍然相对活跃。如南山后海的卓越维港开盘两个月销售率超过70%，蛇口的招商海月5期在开盘一个月内销售率达到40%，龙岗的万科清林径在开盘一个月后销售率超过60%，成熟的配套或稀缺的资源、亦或良好的发展前景令这些项目都取得了不错的销售成绩。

　　住宅租赁市场相对稳定，高端物业需求有所下滑

　　相比持续低迷的买卖市场，住宅租赁市场在第3季度总体保持平稳。7月和8月，大量的应届毕业生来深工作，加上同期也是一个主要的换租期，因此租赁市场的普通租赁需求继续扩大。从区域来看，罗湖的人民南和蔡屋围、福田中心区、南山区商业文化中心区由于周边商务办公场所集中，相应员工居住的租赁需求仍然比较旺盛，租金稳步增长。从需求特征来看，小户型的一房两房仍然是市场需求最为旺盛的，租金也较为平稳；相比较而言，部分大户型的物业租金则出现了一定的下滑。受奥运期间限制签发工作签证的影响，一些前来深圳工作的外籍人士无法成行，因此本季度对高端物业的租赁的需求有所减少。但由于深圳市高端租赁物业的供应较少，市场一直处于供不应求的状况下，因此本季度高端租赁物业的空置率仅有小幅的上升。

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