我们有理由认为，如果中国国家经济还有30年的增长空间，中国的房地产市场也有至少30年的增长空间，我用了40个理由支撑这一点。

　　第一，经济增长，中国经济已经持续多年呈两位数的增长，经济的持续增长必然带来城市发展，住房扩大，投资增加和流动性过剩。人民购房的能力和投资能力也在增加，而对购房质和量，中国中产阶级在迅速崛起，这是增长最快的一个组合。

　　第二，支柱行业，房地产应该说国家和许多地方的重要支柱产业。尽管现在媒体不太提这个支柱产业，但是它本身就是。我想这个不是以媒体提不提，或者政府提不提来决定的。我记得在04年的时候，北京市有一个统计数字，北京市社会总投资中有52%是跟房地产投资有关，这个数字是相当大的。

　　第三，人口存量。中国是一个特殊国家，现在公布的数字已经超过了13亿，中国的人口总量和基数非常大，在调查中有70%的家庭认为现在居住环境没有到满意的状态，所以未来空间很大。

　　第四，人口增量。中国的人口增量相当于澳大利亚的总量，澳大利亚的国土跟中国差不多，中国是960万平方公里，它大概是930万平方公里，但是澳大利亚人口的总量跟中国人口的增量差不多。这引起了在考虑城市化比率因素之后，每年有1亿平方米的量。

　　第五，人口质量。中国的人口质量也在发生重要改变，随着经济的发展，人均寿命也在增长，与1995年相比增长了近两岁，而且还在增长当中。

　　第六，人口结构。中国老龄化已经形成，据统计中国60岁人口超过1.3亿，相当于美国的人口。人口寿命延长对房地产市场有直接影响。而且所谓的银发族，就是老年人对家庭居住方式已经有了不同的选择。

　　第七，换房需求。这可能在中国房地产行业中是一个非常大的组成部分。据德国的一个研究机构讲，中国在2006年的时候，全世界新增建筑量有40%是发生在中国的国土上，这是一个非常庞大的数字。随着建筑和住宅的发展，在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地提升换代，吸引有条件的人不断换自己的房子。我刚才也提到，现在还有70%的家庭对现有的居住条件是不满意的，有条件的时候还会更换自己的房子，这就形成房地产市场房屋市场的提供，这有利于中低收入人群的满足需求。

　　第八，第二套房。现在中产以上的家庭，有许多人都已经有了第二套房子，甚至有第第三套房子，也许因为中国有效投资渠道比较有限引起的。有能力购买第二套房的家庭正在增加，也形成一个特殊市场。

　　第九，拆建用房。中国的城市化率大概是47%、46%左右，但是未来要发展到多少，可能全国的指标和各城市的指标不一样，比如说深圳已经到了百分之百了，人口已经百分之百实现城市化了，在全世界都是少有的。我相信上海这些地方的人口城市化率至少到85%以上，德国已经超过了87%。所以未来人口城市化的进程不会停下来，每年一定会需要不断扩大城市的发展，需要大量的安置拆迁，同时来满足一些因为需要补偿而需要购房的市场。

　　第十，政策类房。三类，一个是廉租，一个是经济适用房，一个是限价房，这本身也是一个非常大的增长量。

　　第十一，特殊住房。中国人自己不同的生活习惯，或者生活文化的特色，比如说中国家庭基本是独生子女，有条件的人在子女就读的附近购买住房，这在国外比较少。年轻人结婚，房子成为一个老人必须要负担的内容等等，所以中国人的生活习惯，带来的一些特殊市场。

　　第十二，中国的投资意识在觉醒，中国城乡居民在银行存款余额已经超过20万亿，这次股市据说蒸发掉20亿，总体还有这么大。绝大部分中国老百姓投资意识还在觉醒阶段，真正有投资能力的人还很少，今后的潜能很大。

　　第十三，异地置业。无论是个人的异地投资，或者帮助亲友买房，外出打工，或者成功人回家买房，异地置业很多。目前旅游目的地的房产购置的也很多。

　　第十四，生活方式。有一个哲学家提到，中国的许多城市和国际上一些发达国家的城市，现在已经从所谓工业时代，进入到了后工业时代，或者后现代，也就是人们现在对工业时代的许多生活方式进行反思了。这两个时代最大的区别，工业时代人们在居住方面追求功能，后工业时代或后现代时代，人们追求文化，对健康、养生等等有了追求，就带动发展商不断提供新的产品改变人们的生活方式。

　　第十五，居住文化。在中国的传统特殊观念当中，住房一直是第一位的，只要有了钱，只要有了条件，哪怕现在没有条件贷款也要买房子。而且现在从以前的老习惯，三代同堂、四代同堂的生活习惯已经发生改变，现在人希望不离老人太远，也不要太近，上海说一碗汤的概念，走路的距离，能够赶回去喝父母做的一碗汤，这个习惯也是中国特有的习惯。

　　第十六，商业发展。有一个意大利04年做了分析，中国的零售业相当于意大利全国的零售业，但是中国人随着中产阶级的崛起，今后零售业的发展会非常惊人。他预测09年的时候，中国每年零售业的增量将相当于一个意大利，这个数字确实很大。所以我说中国现在商业不是太多，而是太乱，太弱了。随着商业的发展，会带动许多新住区的发展，尤其是轨道交通带来的商业和居住区的发展。

　　第十七，地方经济发展，无论大中小城市，对土地价值变现的依赖是很重的，这一点尽管有专家学者和中央政府提出批评，但是我们不得不承认的一个现实，因为地方要发展，政府是需要政绩的。这个时候来的最快的资金来源就是土地变现。

　　第十八，城市化进程。十年前中国城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。新增的城市约1300万，新增的住房需求约3.25亿，这是非常大的数字。

　　第十九，城市递进。中国的县级以上多达3000个，随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈现“梯级成长”之状态，比如说现在的合肥，它的发展令人感到吃惊，非常快，实际是承接了长三角移出的投资。这种状态往往会引起投资地点和方向的转移。

　　第二十，城乡改造。中国的旧城改造从来没有停步，而且越来越快，也带来大量的房地产机会。

　　第二十一，土地供应。土地供应现在越来越少，城市中心区的房价为什么降不下来，因为已经没有地可盖了，很多地方拆迁成本很高，就动不了，市区房子就稀缺了。土地供应量越来越少，温总理也提出18亿亩所谓的高压线不能碰，尽管很多专家学者对这个说法有一些自己的看法，我个人也有一些看法，但是这可能也是国家不得不保证的，国家经济安全和粮食安全的政策。所以土地供应的控制，也带来今天房价上涨的原因。

　　第二十二，观望过后。现在楼市的低靡，有一个非常重要的原因，是由于去年房价过快增长之后，带来购买力确实撑不住了，第二是许多百姓在等待开发商普遍降价。我们是做发展商的非常知道，不是每一个楼盘和每一个开发商开发的产品都有下降空间的，这一点很快我相信大家都看得到。这次沈阳市的房交会之所以能破这个纪录，说明老百姓的刚性需求在，我相信60亿的成交量当中，投资或投机的人很少，绝大部分是刚性需求。所以长期观望之后，到了一个点，这个点在哪里我现在还不太清楚，但是之后不排除会像以往一样，还会出现局部地区有爆发性增长的态势。

　　第二十三，货币升值。中国在过去半年之内升值了近7%，人民币现在和将来的持续升值，使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发展改变。

　　第二十四，国际差异。中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、深圳、广州等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市的房价相比，仍存在着数倍的差距。此外，中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10%。

　　第二十五，投资热钱。人民币的升值使得不少热钱进入中国，据统计今年第一季度涌入的热钱高达851亿美元，为历史最高点。

　　第二十六，“灰色收入”，国内有一部分人有“灰色收入”，已是不争的事实，具体比例我不好说，有专家说占到GDP的几十，这在我们的楼市、车市、汇市中转，这对房地产是有影响的。

　　第二十七，经济安全。由于房地产这个行业在国家经济当中地位太重要，我看媒体公布的是有57个行业受房地产业的影响，我曾经排过有98个行业受房地产影响，直接产生的影响是对金融、就业、金融安全的影响，这个是国家不可忽视的，而且今天的中国老百姓已经有80%以上拥有自己的房产，我相信大家都不希望自己的房产，手头的不动产大幅度地折价，另外也影响到社会的稳定。由于它的特殊地位，房地产的健康发展对国家综合影响是非常重要的。

　　第二十八，就业问题。因为今天中国最关注的问题，其实一个是稳定，一个是就业问题。樊纲也说过，中国经济所有问题的核心问题是保住就业问题，但是如果一个跟国民经济关联这么深，对其他行业的影响这么大的一个房地产业，如果出现重大的波动，一定会对国家的经济安全产生影响的，所以我相信国家的调控政策，之所以在今天基本上没有新的东西出来，而且已经有一些信号开始在希望楼市的稳定、复苏，我觉得是有理由的。

　　第二十九，政策调整。我觉得宏观调控当中，最关注，也觉得最有道理的是四个字——适时微调，适当的时候进行微调，我觉得现在在行业里面，包括在国家经济的宏观调控方面是没有做好这四个字，这四个字其实也是中央领导提出的，如果做到适当的时候调，而且是微调，不是硬着陆，我相信今天的经济不会是这样的。我觉得各级政府要把这四个字理解得更好一些，而且我相信经过适时微调后房地产会回到理性阶段。我曾经在去年房价暴涨的时候提醒过，暴涨未必是好事，健康的开发商真正关心的不是房价有多高，而是有合理的空间。因为房价高了人们买不起，所以房价应该适当调整，调整到合理的时候，逐步地、稳健、长期、平稳地往上涨，相信这次冬天会教会很多发展商不要像去年一样，去年在报纸上谁都嘻嘻哈哈，谁都没有在乎，今年确实是一个很好的教育。

　　第三十一，住宅产业化。国家一直提倡住宅产业化，我认为是两个方向，一个是万科倡导的拼装式，这存在一定的障碍和困难。第二是关于室内的设施、装备的问题，这方面我相信海尔会走在前列，我们正在解决一个系统的解决方案，让人们在一个能买得起，比较小的空间里面享受比较宽阔的生活，来自于商业社区、网络生活等等，这套方案出来以后，会得到市场和建设部的支持。

　　第三十二，大企业的进入。

　　第三十三，厂区外迁。比如说海尔，在全国有十几个工业园区，在最初以较低的价格拿到一些工业用地，我相信全国各地很多企业有这种地，政府可能会规划你需要位移，把这块地腾出来，经过转型之后开发价值，这会带来许多开发机会。

　　第三十四，走出国门。我在上实的时候，已经走出国门，在圣彼德堡，做了一个民宅项目。海尔在巴基斯坦做了一个33亩的工业园区，我已经去看过了，这个项目还没有最后决定，但是是一个非常好的机会，提到这里，我想说，中国的开发商总体上已经具备走出过门的基础了。在过去的十年当中，有哪个国家有这么多的机会？中国的开发商在开发水平的进步上，技术的成熟度上，营销的水准上，应该不输给外国，没有一个国家像中国这样，我们现在新增建筑量是全球的30%—40%，这对中国开发商来说是一个很好的锻炼。所以我们已经具备走出国门的条件。

　　第三十五，三农进步。农村、农民、农业的改变，使得现在的农村发生了很多的改变，上次我也听说，中国其实在建设部系统里面，基本上目前没有农村规划这个体系，其实我觉得这是挺可怕的。我们走到欧洲会看到许多乡镇非常漂亮，每个乡镇都是旅游目的地，我相信中国国家今后会重视这一点，对农村城乡建设的加强。

　　第三十六，城乡一体化，我相信这会是一个方向。我们在飞机上看下来中国的农村是什么状况呢？是星罗棋布，大量农村的住房是无规则分布到地上，我到巴基斯坦这么非常落后的国家去，有一点非常感动，到农村就是农村，基本上看不到村镇，大概是英国人留来下的规划，村镇就是村镇，农田就是农田。所以下一步城乡一体化也会带来很多机会。

　　第三十七，交通改善。尤其是轨道交通的建设，会使得郊区化和远程化带来条件。

　　第三十八，技术进步。中国建设业内的技术进步非常迅速，这必将催生房地产界建造更迅速、生活更加舒适，也会带来很多开发机会。

　　第三十九，工程移民，像三峡等大工程的移民，会带来新城市的产生。

　　第四十，灾后重建。

　　所以我总结以上四十条理由，中国房地产业还有很大的发展空间。其实可以归纳为五点，第一总体发展前景看好，第二近期市场上确实存在比较浓的观望情绪，量价都在缩。第三，行业的暂时低靡既存在风险也充满机遇，机会对大的有实力的企业有并购的机会，对一些小一点的企业，缺乏实力的企业，我觉得有一个被并购的机会，其实做生意来讲，买人家是生意，被人家买也是生意。第四，行业调控已经基本到位，有望回升。因为8月4日中央提到宏观调控已经基本到位，我相信即将召开的中央经济工作会议和十七届三中全会，它的基调一定是有利于经济继续发展的。第五，房地产行业影响面大，不可能让其“熄火”，熄火后重新点燃非常困难，我也关注到从成都、沈阳，地方政府已经开始救市了，而且我觉得这种救市应该理直气壮。

　　总之我觉得中国房地产市场还有很好的前景，希望我们的媒体能够很负责任的，包括我们的开发商，我们的专家，我们的政府官员，尤其是一些所谓的头面人物，说话一定要负责任，我们有很多理由来呵护完善这个行业，而不是简单地指手划脚。中国的经济和百姓生活真正棋盘稳健的房地产发展市场，而不是不负责任，竭力把这个行业唱淡，唱空，我相信大多数的开发商，中国的开发商名义上有六万家，其实一万家都没有，在大淘汰当中，有许多早就出局了，或者已经停下来了，在剩下的开发商当中，我相信绝大部分开发商会希望有一个健康、平稳的环境，是为国家经济发展贡献力量的平台。所以无论是拐点论还是百日剧变论都不应该是一个正常的言论。

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