中原9月报告:上海土地和一手住宅市场

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2008-09-21 11:56

  •   普通商品住宅新增73.83万平方米,环比减少43.1%,较上月出现大幅下滑,估计开发商都将房源保留到金九银十来推出。

      土地市场

      土地政策

      全国土地供应上半年减少25% 或对市场结构有利

      日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》(下称《土地报告》)出炉。该报告指出,今年上半年全国土地供应总量同比减少25.27%,对两年后全国房地产市场总量和结构将产生有利影响。同时,报告统计分析指出,今年上半年的土地供应对GDP增长率拉动大致为0.68个百分点,并建议土地调控与金融调控同步化。

      报告指出,“由于土地供应转化为可上市的房地产新产品一般需要两三年,所以2001年至2003年土地的过量供应带来了2005年至2006年的房地产业过热发展;2004年加强对房地产的宏观调控,导致当年土地供应的锐减,形成2007年前后房地产业与房地产市场新的局面。近年来,土地供应量仍在不断上升,2007年达到新的峰值,可能在2009年至2010年形成新的房地产业和市场的热潮,这是值得严重关注的问题。”

      鉴于此,《土地报告》指出,2008年上半年,由于国际国内市场形势的变化,加之土地调控政策的作用,全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。但是,“我们认为,这并不是不好的现象,而是经济发展规律的要求,同时,有了一个逐渐合理的土地利用结构和开发节奏。”报告说。

      报告最后指出,目前是我国经济社会发展方式转变的关键时期,整个土地管理和土地市场必须满足宏观调控的需要,并建议土地调控与金融调控耦合化、一体化和同步化。

      全国地价增幅趋缓

      全国地价增幅趋缓,长三角、珠三角落后于全国平均水平。根据国土资源部最新消息,中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果显示,二季度全国地价涨幅继续趋缓,重庆深圳等城市地价环比负增长。

      据统计,第二季度全国35个主要城市地价总体水平为每平方米1806元,其中商业、居住、工业地价分别为每平方米2829元、2020元和573元。从地价增幅来看,第二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1.59%,商业、居住、工业地价平均水平环比增长分别为1.95%、1.85%、0.87%,较去年增幅明显减缓。 从主要经济区域来看,环渤海地区地价涨幅居前,长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。统计数据显示,第二季度长三角、珠三角、环渤海地区综合地价环比增长率分别为1.43%、0.36%、4.13%。第二季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区综合地价水平分别为每平方米2035元、1587元、3100元、1392元、1660元、899元。

      土地出让

      本月上海土地市场共有九个公告合计56幅土地出让,涉及十二个区,是本年度迄今为止单月出让土地区域最广数量最多的一次,共计266.55公顷,较上月小幅增长,增幅约7%,从土地性质看,居住用地共有七块,办公用地三块,商办居综合用地十四块,公共建设用地四块,其余二十八块为工业用地。居住用地分布在宝山、闵行、南汇,浦东,松江,青浦六区,其中占地面积最大的是位于浦东的上海临港新城主城区WSW-C1街坊东侧地块(东至楔形公共绿地边界、南至橄榄路北侧绿化带、西至附图划示一期建设范围线、北至申港大道),出让面积26.09公顷。另外本月徐汇地区有3块土地新增,均为商业办公综合用地,这是本年度徐汇地区第一次出让土地。

      本月出让土地分布情况为:崇明23%、浦东13%、松江12%、宝山11%、奉贤9%、闵行8%、青浦7%,其余区县均不到5%。

      一手住宅市场

      总体概述

      全市供求及价格

      本月全市新增供应面积为192.57万平方米,环比增加4.4%,同比增加20.7%;其中普通商品住宅新增73.83万平方米,环比减少43.1%,较上月出现大幅下滑,估计开发商都将房源保留到金九银十来推出。本月普通商品住宅供应较多的区域依旧为浦东、松江和宝山三大主力区域,分别占全市普通商品住宅的比例为25%、21%和13%。

      本月全市成交面积为110.03万平方米,环比增加3.2%,同比减少60%,共计成交10671套房源;其中普通商品住宅成交64.95万平方米,环比减少9.6%,受到本月奥运影响,成交再度下滑也在意料之中。本月普通商品住宅成交面积较多的区域有松江、宝山和浦东,分别占全市普通商品住宅的比例为17%、16%和15%。

      本月全市成交均价为9495元/平方米,环比下降6.5%,同比上升8.2%;其中普通商品住宅成交均价为13609元/平方米,环比上升4.1%,同比上升29.1%,普通商品住宅整体价格仍在上扬。

      全市成交单价与面积结构

      从成交单价分布看,本月中高价位比例段有所上升,单价一万元以上的比例达到34%,较上月增加近10个百分点,而7000-10000元/平方米的成交量比例缩小较为严重。价格段比重朝高价位便宜也是导致本月普通商品住宅价格上涨的一个原因。

      区域概述

      中心城区——供求齐跌,价格难支撑

      本月中心城区新增供应环比减少73%,仅为1.82万平方米,成交环比减少50%,仅为2.86万平方米。新增和成交双双下滑,一是由于市场不景气,二是由于奥运会,将人们的注意力转移开去。本月中心城区新增楼盘可圈可点的只有卢湾区的“永业公寓二期”,上市1.58万平方米,共计134套房源,占中心城区的87%,主力户型为110平方米左右的两房和140平方米左右的三房,销售参考均价为39800元/平方米,套均总价在500万元左右。成交楼盘中,徐汇“尚海湾豪庭”以0.33万平方米、成交均价32414元/平方米位列成交量之首,“徐汇新城三期”以成交30套,均价15015元/平方米位列成交套数之首,同时也是成交量第二楼盘;长宁古北板块的“御翠豪庭”以18套的成交位列第三,成交均价再度回到四万元之上,达到41721元/平方米。本月中心城区的成交均价为20086元/平方米,环比下降42%,同比下降21%,中心城区价格出现明显下滑。

      次中心区——供需相对平衡,价格微扬

      本月次中心区新增供应环比减少44%,为41.62万平方米,成交环比减少33%,为32.16万平方米。新增楼盘中,浦东区包揽前三名,分别是“高行镇5街坊5/3宗地块商品住宅”(金地未未来),共计600套;“仁恒河滨城”,共计150套;“天歌华庭”,共计417套。成交楼盘中,闵行区的“鑫都城云天绿洲”以2万平方米的成交量位居次中心之首,成交均价7897元/平方米,其次是浦东的“万科中林苑”,成交1.4万平方米,成交均价14944元/平方米;排名第三的是宝山的“绿地丰翔新城”,成交1.2万平方米,成交均价7208元/平方米。别墅方面,成交前三的楼盘分别是宝山的“旭辉依云湾”,浦东的“歌雅花园”和“浦发博园”。

      郊区——供求双升全赖配套动迁房

      本月郊区新增供应环比大涨67%,为149.13万平方米,成交环比增加43%,为75万平方米。新增方面,普通公寓为64.89万平方米,联排别墅为3.24万平方米,独栋别墅为5.71万平方米,配套动迁房为75.29万平方米;成交方面,普通公寓为53.82万平方米,联排别墅为8.86万平方米,独栋别墅为3.54万平方米,配套动迁房为8.78万平方米。

      环线概述

      本月五环(内环以内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环以外)的成交量(含配套动迁),分别为4.87万平方米,7.01万平方米、15.62万平方米、62.68万平方米、19.86万平方米;分别占总量的4.4%、6.4%、14.2%、57%及18%,与上月结构基本相同。

      成交均价方面,各环线的成交均价依次为27016元/平方米、20770元/平方米、10921元/平方米、7636元/平方米、6064元/平方米。各环线成交均价呈现普跌局面。

      2008年8月商品住宅新增供应典型个案

     

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