上海的房地产营销代理业经历了一个从无到有的过程:

　　——从1993年的内地发展商不需要营销包装

　　——到1997年纷纷寻找营销代理公司

　　——到现在大大小小的营销代理公司铺天盖地

　　营销代理在整个房地产买卖过程中起到了相当重要的作用

　　特别是台湾地产营销理念的入沪对开发商更有推波助澜的积极作用

　　一台湾房地产业速写

　　台湾的房地产二级市场被称为房屋预售市场，存在五种主要参与者：

　　建设公司(即发展商)

　　代销公司(即代理商)

　　购屋者(即消费者)

　　营造公司(即承建商)

　　银行

　　二台湾房地产业发展简述

　　(一)简要发展概况

　　20世纪60年代中期开始，随着台湾经济的发展，台湾房地产行业快速发展，农民的土地逐步转移到开发商手中，由于台湾实行了公开的土地买卖制度，一开始就没有形成大型发展商对土地的垄断，另外台湾的房产开发盛行合建制度，该做法使中，小开发商的资金承受能力和开发风险较小；

　　台湾房地产代理行业从80年初开始起步，开始时是作为单纯的销售行业，但随着房地产开发行业竞争程度的加剧，代理行业也迅速向深度、广度扩展；

　　代理公司业务不但包括了传统意义上的销售，而且还包括了项目前期的产品规划、中期的广告、销售以及项目后期的客户维护和发展商整体品牌建立等诸多方面；

　　(二)简要发展过程

　　(A)台湾房地产历经几十年的发展，从初期的大涨到现今进入“冬天”景象，其基本过程为:

　　1985年——房地产开始有起色,即相当与上海1998-2000年的房地产状况；

　　1986-1991年——房产行情大涨，每年的涨幅在30%-40%，即相当于上海2001-2003年的房地产状况；

　　1991年至今——房地产表现出持平(冬天)的态势，其中属于顶级地段、高档楼盘则仍保持微幅上调外，台北市外周边地段(类似于上海中环外地区)则有一段时间的价格下调表现(跌幅在10-20%左右)；

　　(B)台湾楼市的特点

　　土地私有化(产权无年限)，要取得土地，相对须付出较高的成本；

　　房产开发的量体普遍很小(一般在2-3万方左右、超过5万方的个案属于大型项目、10万以上的则属于超级个案)；

　　市场并无毛坯房的概念，其房地产开发方向围绕基本配套的装修房推市，精装修房推市则因台湾银行制度的限制、推动不易；

　　其商品房档次也按高、中、低三档划分(按人民币价格区分):

　　高档——40000元/㎡或以上

　　中档——25000元/㎡或以上

　　低档——10000元/㎡或以上

　　台湾房地产市场基本划分四大板块(按价格高低排序)：

　　大台北：包括基隆、台北县市、桃园、中坜；

　　大台中：包括台中、云林、嘉义、彰化、南投；

　　大高雄：包括高雄县市、屏东、台南；

　　大花东：包括花莲、台东、宜籣；

　　(C)简要开发流程

　　土地看样(开发对象的确定)→寻找专业房地产代理公司介入并

　　评估→取得土地→取得土地证→寻找设计公司设计(含规划)、

　　配合代理公司作产品定位→向有关部门报批、取得建筑执照后开

　　始进行销售→项目开工→完工证明(1.配套申请、2.获得大产

　　证)→分割小产证并办理按揭→交屋

　　(D)台湾与大陆房地产的区别

　　1989年的时候大陆还没有房地产这个概念，台湾的房地产市场已经成型，所以台湾的一些制度是成熟的、比较完善的，大陆房产市场的某些方面还在完善中；

　　台湾的地(楼盘)都比较小，当然这和土地的情况是有关系的——台湾的土地是完全的私有化的，且人口过度集中、拆迁不易，另外其土地取得方式一般分为：买断、合建、标售；

　　最大的区别就是首付款的概念，比如预售期房，台湾是从签约到取得房产证交屋之前、并按工程进度只缴10%—30%的首付款及工程款，在取得房产证明并交屋后才开始办理按揭、缴交贷款；而大陆的按揭方式是房子还在兴建中就要还按揭，这中间对消费者即产生风险系数的大小区别；

　　台湾股票市场的牛熊与房产市场的涨跌成正比(同步)趋势，而大陆则关联不大,主要是大陆的股市散户尚未使资金积累到一定的程度；

　　三台商面面观

　　从1978年开始，在两岸贸易的促进下，台商开始对大陆进行试探性投资；

　　1987年后，台商对大陆间接投资逐步合法化，使得台商投资项目数与投资总额迅速增加；

　　台湾总人口2300多万人，约有100万人在东南亚大陆沿海经商，其中在上海就有30多万人；这一批人离开台湾后，对台湾市场产生了一定的影响；

　　1994年后，台商投资快速向大型化、高科技化方向发展，其间虽经历“戒急用忍”政策与诸多政治性风波的影响，但始终呈现稳步增长态势；

　　从间接投资，到以独资方式投资，再到以策略联盟方式与欧美日企业共同投资大陆；

　　新上海，有三波台潮，第一阶段在1992年前，主要是散兵游勇；第二阶段为1995年后，是企业家、创业家的冒险乐园，2000年后是第三阶段，上海已成为台商青睐的新工作地；

　　在上海人眼中，台湾企业家工作的狂劲是吓人的，以往的“台湾牛(苦干)”，加入上海孔雀(排场)、猴子(精明)、猫(敏锐)的多元性格，已经变成另一种伟大的精明；

　　四台湾市场初探

　　(一)几个特点:

　　台湾的房产发展与政治气候有非常紧密的关联，行情的好坏、起伏均依赖政治走向；

　　台湾的经济属于“浅碟”型、即其中小型企业占主导地位，在资金周转、抗风险能力、受外来金融冲击影响等方面显示出强大的灵活性，应变手段相当丰富；

　　由于台湾房产很讲究专业分工，因此同样一块基地找不同的策划代理商则获得的项目定位和未来的价值是远不相同的；

　　台湾的房产开发很流行“合建”模式，即开发商、土地方、承建商均各自分工负责，以“链式”方式完成一个开发项目；

　　(二)台商几点经验谈

　　台湾对市场预警十分敏感，如小户型的出现到盘整(衰落)在台湾只有2年半的时间，比目前的上海市场明智得多；

　　一般对稀有性高总价的不动产(如顶级别墅)而言，其市场的抗风险能力较强，市场好坏的影响一般难以波及此类物业开发的信心度；

　　台湾的办公物业因稳定的投资回报故售多租少(九十年代前)，目前因行情走低渐渐由售转租；其办公面积大多采用弹性隔间为主，洗手间基本公用，另外比较强调大楼自给自足模式(即底层设商业)、会所功能多、停车场大等特点；

　　针对商业物业，台商一般不看好封闭性商场的划小单元分割式销售模式，其被视作短期获利行为(相对长期经营前景而言比较有害)；仅安排一二楼(含B1)的商业经营设置多于三层以上(除了超大型的专业商厦外)；

　　五台湾地产代理特色

　　(一)行业地位——强势姿态

　　由于台湾土地市场的高度公开，一个项目是否可以成功，很大程度上取决于发展商前期规划时产品定位的抗风险能力、项目营销策略和本身资金操作能力；

　　台湾代理公司在地产行业中处于相当重要的地位，在某些角度上比发展商更为专业、强势；

　　由于台湾代理公司亦注重自身品牌的建设、且具备专业的产品规划能力和行销能力，因此在很多情况下，开发商比较依赖品牌代理公司进行销售，而代理公司的优劣之选主要体现在其司的产品规划能力，亦成为该投资项目成功与否的重要关键因素之一；

　　(二)业务组成——形式多样

　　台湾地产代理公司，通常情况下在前期(土地未实质获得、或已经获得未规划之土地)就介入项目，如此可以确保该项目与市场需求紧密结合，并参与项目全程操作，直接深入到产品的开发、策划、广告、品牌战略等诸多方面；

　　在业务的形式方面，除传统意义上的“代销”外，台湾代理行业还开展广告包销、包柜型、纯企划、企划带业务等多种业务形式，根据项目的不同特征及发展商的资金实力和对风险的不同意识，为发展商提供不同形式的服务；

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