政策框架的不断变化，是导致国内房地产市场及其参与者信用水平不高的重要原因中国房地产市场的现状，是在国内独特的社会经济体制下和历史发展过程中逐步产生，其发展进程既归因于历史必然性，又受到了诸多人为因素的影响。但纵观其演化进程，人为因素中最主要的仍当属政策变化的影响最为明显。中国房地产自诞生之日起，就在政策与市场的边缘徘徊，市场与非市场的力量交互作用，虽然目前市场化的力量维持着不断加强的趋势，但整个市场仍在政府制定的大框架内运行。这种框架本身由于中国快速发展带来的持续性结构改变而显得不够稳定，这也是导致国内房地产市场及其参与者的信用水平始终无法保持在较高的位置的重要原因之一。而在所有政策中，土地、金融、税收、业务、外资及住房保障等政策的影响尤为重要。

　　政策是重要因素

　　针对未来政策在以上这些方面可能发生的变化及其潜在影响，我们（新华财经）在此进行如下的专题讨论与分析：土地政策中国未来的土地所有权仍然不可交易，虽然《物权法》出台有助于克服部分制度缺陷，但其效果的释放需要时间。土地开发引入市场化机制，增加了物业开发成本，自2007年下半年以来土地市场的低迷，使得部分地方政府又流露出放松土地出让控制的意图，但中央近期以土地问责制度为代表的新政策，则加强了这方面的约束，将会起到一定的制衡作用。近期，国家加强对土地的管理，使得土地供应存在集中化趋势，但《土地储备管理办法》作为部门规章的法律地位并不高，不具有对地方政府的强制约束力，制度的推广效果还需进一步确认。总体来看，具有一级土地开发能力和经验的开发商未来优势将更为明显，但开发商与地方政府的协调能力在行业内依然至关重要。

　　金融政策作为影响中国房地产市场的核心驱动因子，目前金融政策取向存在市场化机制与窗口指导并存的状态，其收缩与否对行业的生存状态影响重大。从实际效果来看，政府在金融市场中的窗口指导行为，对房地产领域的影响通常更为直接和明显。目前，国家金融政策的总体趋势是鼓励房地产的消费属性，抑制投资属性。从长远来看，虽然中国金融领域的创新潜力依然巨大，政府对金融创新持谨慎并不拒绝的态度，但结合近期美国次贷危机的经验教训，中短期内通过金融创新提供房地产市场发展新动力的可能性不大。

　　税收政策地方税收的分割与无序竞争，导致宏观调控中的税收工具效果不明显。房地产税费繁多，包括土地出让金在内的各种税费支出，约占整个房地产项目销售收入的50-60%。重交易、轻保有的税收特征，使得各项税收的政策效应被短期化，从历史数据来看，政策出台后房地产市场的成交量呈现短期脉冲现象，对中长期的影响并不明显。作为市场重点关注的物业税目前开征的难度依然很大，而其一旦开征，将对市场产生重大影响，其具体细节的制定至关重要。总体来看，对于政府而言，当前提高税收的执行力度，将比完善制度建设更容易在短期内收效。

　　业务政策长期以来，房地产市场存在的多头管理现象影响了政策的执行效果，但近期大部制改革的结果显示了政府对房地产市场的重视。有关部门推出的套型限制政策在缓解结构性矛盾的同时，也将对细分市场产生不同影响。目前，对房地产市场供应结构的人为限制，有可能会对未来高端房地产市场价格反而起到推高作用。缩短开发周期的政策将影响房地产业的开发模式，虽然有助于增加市场供应，但也不利于开发商通过大块土地开发来获得规模效应。预售制度的管理，将成为未来政府宏观调控的重要手段之一。

　　外资政策虽然海外热钱的具体规模难以精确，但其已确实成为推高房地产市场的重要原因。目前，中国政府对资本项目的管制，在某种程度上也降低了未来热钱大规模撤离时，可能出现的房地产市场崩盘的可能，但这种管制的可持续性更多地会受到国内和国际双重政治因素的干扰。此外，政府目前在打击假外资与境外融资方面的努力虽然有助于规范市场行为，却造成了行业正常的境外融资渠道受到抑制的现象。而对于外国投资者而言，其个人投资中国房地产市场的限制，也将面临进一步加强的趋势。

　　住房保障政策在住房保障方面，保障体系的缺失容易引发市场供求的恶性循环。但目前政府力推的廉租住房制度由于覆盖人群有限，并且多数是购买力严重不足的弱势群体，因此，中短期内对市场影响将非常有限。经济适用房制度将主要对低收入人群产生分流作用，但这些楼盘同时将对周边的其他商品住宅产生显著的价格拉低作用。需要特别关注的是，保障性住房的发展可能会受到资金、开发能力的制约，而从各地政府已经公布的2008年保障性住房供应的计划来看，愿望目标与现实的可操作性之间差距是明显的。

　　总体来看，未来的政策空间较大，相关政策出台时机与方式受制于宏观经济走势。未来数年中国房地产市场仍将处于政策密集期，政府在金融、土地等方面仍有较大的政策空间，并可对市场产生根本性的影响。但这些政策的出台时机与方式，将在更大程度上与宏观经济的整体发展趋势密切相关。

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