政策风险是影响行业信用的重要因素

　　受益于国内经济的高速增长和前期有利的国家政策导向，中国房地产行业自改革开放以来，长期呈现快速成长的态势。

　　但从2007年下半年以来，市场整体成交开始出现量缩价跌的趋势，从而对国内房地产开发商的资金链造成重大冲击，其中部分开发商受到了广泛质疑。

　　而此次市场调整的宏观背景，是在国家调控下各种政策的累积效应的逐步显现。因此，市场对未来的政策走向及其可能影响，更是普遍感到迷惘。

　　行业风险正在积聚

　　中国房地产市场近年来的持续升温，使得整个行业在超速发展中正在积聚更多的风险。2007年，全国完成房地产投资2.53万亿元，实现商品房销售7.6亿平方米，金额达2.96万亿元。1999年至2007年，房地产投资额的复合增长率高达25.88%，商品房销售面积和销售额的复合增长率分别为24.29%和34.6%。

　　新兴市场特征明显，成长快速、波动较大，存在典型区域分割特征从行业发展来看，虽然每年超过1500万农村人口进入城市的浪潮、中国人均可支配收入年均提高16.94个百分点的速度、国民经济连续五年保持两位数以上的快速增长，都是推动国内房地产市场发展的内在动力，但中国房地产市场仍然属于新兴市场，表现为成长快速、波动较大，并且存在典型的区域分割特征。这种分割不仅表现为城市与农村房地产市场的区别，而且表现为资金高度集中于少数核心城市。

　　2006年末，全国房地产开发投资额和商品房销售额排名前十位的城市的合计比重，分别达到了36.18%和44.17%。而根据2007年国家统计局的有关资料显示，这10个城市的人口数仅占全国的9.74%，GDP占全国的23.08%。

　　市场结构零碎脆弱，开发商应对逆境的能力弱从行业结构来看，较低的行业进入门槛导致了市场结构零碎脆弱，市场集中度极低。目前，国内规模最大的开发商万科集团的销售面积与金额的市场占有率，2007年末也仅分别为0.81%和1.77%，远低于发达国家市场的正常水平。同时，国内半数以上的房地产开发商是2002年之后成立的，民营的房地产企业从1999年的不足3000家，增长至2006年末的4.79万家，七年间平均每年增长30.41%。这些开发商由于成立时间较短，普遍缺乏完整的行业周期经验，并暴露出技术层次较低、财务管理与资本实力较弱等诸多问题，当国家政策发生重大调整或市场发生剧烈波动时，均易面临重大挑战。这种挑战在直接融资与金融创新受阻，行业资金来源高度依赖于银行贷款的背景下，更会被成倍地放大。

　　开发技术不成为行业核心竞争要素，开发商的实质是买卖与投机土地从行业技术来看，开发技术没有成为行业竞争的核心要素组成部分，所开发物业的平均寿命仅为30年，远低于国家规定的50年标准。

　　而在住宅产业化技术方面，我国更是远远落后于日本、北美地区整整40多年，并且受制于企业开发经验和开发规模的不足，预计这方面技术的进步还将需要一段时间。因此，目前国内市场的多数开发商实质仍然是买卖与投机土地，而并非物业开发，整个行业内充斥着粗放型的开发与运作。

　　统计手段落后，阻碍了市场正常价格体系的形成从行业监管来看，市场统计手段的落后是造成房地产市场信息混乱的重要原因。即使是政府也难以获得全部准确有效的市场数据，尤其是房价数据。被过度学术化和专业化处理的有关结论，与普通民众的感受差异较大，统计口径不断变化影响了数据的连贯性和可比性。此外，虽然有信息公开制度的要求，但大多数房地产主管部门仍对当地真实房价讳莫如深的态度，也使得社会公众对房地产市场的真实运行状况无从把握，阻碍了市场正常价格体系的形成。

　　房地产金融配套发展缓慢，银行贷款仍是主要资金来源从行业环境来看，多层次金融市场的不完善、资本配置效率的不足，使得银行贷款为主的传统融资渠道成为了中国房地产市场的主要资金来源，银行贷款在房地产开发资金中的比例实际超过55%。2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，占本外币贷款余额总和的比重高达17.28%。与此形成强烈对比的是，2007年中国内地A股仅有两家房地产企业实现IPO，共募集资金15.85亿元，与上年相比，大幅下降72个百分点，而同期国内房地产企业在海外融资额达到554.27亿元，比上年大幅增长349个百分点；集合信托的融资规模也比上年减少31个百分点。中国房地产金融难以配套发展的原因，除了目前存在的金融业的多头监管、社会法律体系环境的不完善、政府的行政控制思维之外，投资者的普遍不成熟、风险承受度较低也是重要因素。而美国次贷危机的严重后果，也给国内投资者和政府监管层以前车之鉴。因此，作为风险较高的房地产债券产品，仍将难有市场空间。而利率的管制以及近期对银行提供担保的限制，加大了债券类产品的创新难度。

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