香港的地产行业，每家地产商都非常清楚，地产这个行业是有波动的，大陆地产行业从80年代初到现在只有30年的历史，而香港是经历了上百年的商业化发展的。房地产行业是有规律可循的，地产商干的事情就是在行业低谷的时候囤地，将“土地”这个房地产企业最主要的“原材料”的价格降低，在行业高峰的时候向市场供应，在行业周期处于高位的时候，赚更多的钱，融更多的资，并这个钱囤下来，在低谷的时候又去囤地。

　　Q：这次宏观调控一线城市受到的影响是最大的，但是二线城市似乎还在上升的过程中，您怎么看待现在这些二线城市和很多的二线开发商呢？

　　王化：国内房地产行业有一个非常有意思的现象，就是门户观念比较强，在这样一个环境里面，地产商之间的并购到目前为止还是比较不活跃的。我们近期比较关注在一些二线城市的开发商，希望通过直接投资等方式培殖几家真正具有去整合别人能力的区域领先型房地产开发商。

　　首先，这种类型的企业自身没有太大的包袱，扩张主义色彩不是很强，所以也还没有来得及犯太多的错误；其次，中国地产业里面，有一点是很可喜的，就是企业的学习能力普遍比较强。学习能力强，造成企业之间在造房的技术层面的差距在逐渐缩小，也使得房地产企业的核心竞争力逐渐向成本——主要是土地成本，和融资能力上转移。因此，我们把投资的对象定位在具有优秀的学习能力和成本控制能力的房地产企业上，通过我们的金融经验，解决他们的融资困境，使其能够在行业低谷时发展壮大，未来成为区域内甚至全国具有竞争力的房地产开发商。

　　Q：虽然毗邻香港这个全球知名的金融中心，深圳的商业地产一直走在国内最前端，但是和香港比，还是有明显的区别。近年来，深圳CBD发展迅速，很多人想投资商业地产，您怎么看待呢？

　　王化：我们认为中国的商业地产行业还不够成熟，商业地产适合于出租获得收益，而国内的售价租金比还非常不合理。同时与住宅地产相比，商业地产容量有限，一个城市的CBD的写字楼数量也是有限的。

　　回头看香港的例子就很明显，香港发展了一百年只有中环一个CBD，搬进来的企业业务不好又搬出去，后面的人再搬进来。比如最近国际金融行业受次贷危机影响，很多金融企业的业务不好，中环最高档的写字楼就已经有空置的了。

　　香港是国际金融中心，CBD的容量也是有限的。国内城市比如上海、深圳这些区域性的金融中心未来肯定也是这样的，其商业写字楼的容量总是有限度的。

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