由观点机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开，本届年会的主题为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”。观点网作为博鳌房地产论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。以下为6月14日下午中原集团副主席黎明楷（Sherman）演讲实录。

　　主持人(宋娜)：首先非常感谢钟伟老师的精彩报告，主办方争取把每一届论坛举办成盛会。接下来请出的是中原集团副主席黎明楷先生。

　　黎明楷：大家好！我讲的内容跟大会选择的主题有一点点不同，我讲一下二手住宅市场，为什么讲二手呢？我相信你们对一手的掌握度已经非常深了，不想听我来吹了，我谈一下中国主要城市二手住宅市场的比较。二手市场在一个成熟的市场来讲占的分量是比较重的，二手市场活跃是住宅整体市场成熟的标志，从内地的市场竞争来看现在处于一个成长的过程。也不是说内地市场不成熟，不如说开发商在某些方面不理智、消费者不理智，偏偏大企业一般都是在市场中扩大市场占有率，在市场好的时候它能跑过一节、它能生存下来。另外，二手的产品比一手有更强的一般性，就是买房的人不一定要买新的房子。

　　如果香港卖成熟的，那南方成熟的投资是比较高的，二手房占比例还是比较大的，我们看到二手房在质量方面还是有差距，但是确实跟规划、环境方面有关系。

中原集团副主席黎明楷（Sherman） 

　　再说一下市场活跃程度，我这里用人均成交套数来解决。内地城市二手住宅市场未来发展空间大，你在推广盯着这种客人的时候不要那么积极会好一点，香港与你的想象是差不多的。在香港做二手还是比较努力做的，成本还是能达到大的成交量。要等内地变成二手住宅专用市场，应该还要经过好长时间等待。大概介绍一下二手的水平，一手的可能没有你们的熟悉，具体比较其中一个应该是人算的，香港的人均GDP大概是深圳的三倍，深圳的GDP也超过了1万，其实广州也能赛过，也就是低了一点点。凡是上海、北京的二手平均价格有点偏高了，作为一个核心的大城市其实还有很多的努力，有一些是进度比较低的，是我们在二手市场积极的成交。与这些积极的成交为例，以北京为低，在北京市场的差度可能就会比较大。

　　接着分析一下各城市中原领先指数。基于对各地二手市场的掌握，在二手方面的价格是比较明确的。其实在这段时间里上海在2005年就经过一些调整，调整以后上海目前的楼价低了，但上海的5月份仅升了50%。如果我要分析一下在深圳，目前也在回调，北京的价格也上升了，这是好事还是坏事，这是大家自己判断了。

　　各城市租金水平及租金回报率，香港租金绝对值高，内地城市租金水平差异小，内地城市租金回报率已经低于香港；广州和香港租金回波率水平相当，均为4.5%左右。其他的东西不用说太多了，我就讲这些，谢谢大家！