经常会在大街上看到两个朋友相互寒暄，“最近在炒股还是炒楼呢？”，就像问“吃了么？”一样普遍，从中我们不难看出，进入07年两市显而易见的火爆。

　　你在炒股还是炒楼？

　　经常会在大街上看到两个朋友相互寒暄，“最近在炒股还是炒楼呢？”，就像问“吃了么？”一样普遍，从中我们不难看出，进入07年两市显而易见的火爆，另一个是对于中国居民来说，可选择的投资产品实在少的可怜，要么是房地产、要么是金融型产品(常见有股票和基金等产品)。而传统意义上的储蓄(银行存款国债等无风险资产)随着CPI指数同加息幅度之间的不对称，“负利率”问题变得越来越突出，相当于你把钱存进银行不但没有增值，反而贬值了。于是出于收益的考虑，大量资金从储蓄形态离去，扑向地产和股市。国内某知名顾问公司曾经对投资者类型进行过分析，发现混合型投资者占多数(如图所示)。说明多数的投资者都是即炒股又炒楼，视具体情况而定，大量资金游离于股市与楼市之间。我们不禁对股市与楼市到这两大主要投资市场之间的关系产生兴趣。

　　负相关性

　　提起两市，直观的印象是相互对立的，即楼市高涨会吸引股市资金抽离，使股市下跌；相反，股市牛市也会分流一部分楼市资金，使楼市低弥。这种关系在经济学中被叫做负相关性，是财富效应(股价上涨将导致投资者总财富增加，则资产组合中的股票比例相对上升。投资者为重新平衡其资产组合，将会卖掉一部分股票而购买其他资产)会大于替代效应(当资产相对收益发生变化时，资金会从相对收益低的资产转移到相对收益高的资产)和挤出效应(股价上涨导致风险资产在个人总资产中所占比例相对增加。投资者将会减少风险资产的资金而投入到其他资产当中去)之和的结果。

　　实际上，在特定情况下，替代效应和挤出效应之和也可能大于财富效应，两市会表现出正相关。正常的股市可以看作是国民经济的晴雨表，总是先于国民经济运行，股市高涨，从一定意义上预示着国民经济的复苏及高涨，而国民经济的高涨会增加居民收入，进而带动房地产市场的繁荣。市场表现是两市同涨同落。

　　房价与地产板块综合指数

　　房价

　　从1997年至2006年，全国商品房平均销售价格一直在上涨过程中

　　从1997年至2006年，全国商品房价格持续高涨，由最初1997年的1997元/平方米增加到2006年的3339元/平方米。并且在2004年末出现了一次大幅度增长，涨幅达到15%。

　　地产板块综合指数

　　地产板块由众多地产类上市公司组成，地产板块包含公司较多，且股本较大，成为大盘强有力的影响力量。2007年股市呈现大牛市行情，5月份，房地产板块成为市场中表现最为抢眼的行业板块，上涨动力强劲，对沪深股市上涨格局的稳固起到了至关重要的作用。

　　1997年到2006年年末60日地产板块综合指数数据

　　地产综合指数与全国商品房成交价格相关性图形：

　　地产指数与房价相关系数计算：-0.47

　　图中红色为地产指数，黄色为房价数据，从整体相关系数来看，房价与股价并未呈现出明显的高度相关性，用股价难以直观的反映房价，表面上看达不到映射的目的。

　　但是从图中可以直观的看出05年以前两市基本呈现负相关，05年以后才出现一定的正相关性，因此将06年度数据去掉再次计算相关性。

　　地产指数与房价相关系数：-0.85

　　可见05年之前两市相关程度很高，相关系数可以达到0.85，说明在05年之前股市与楼市的财富效应会大于替代效应和挤出效应之，呈现高度负相关。

　　分析

　　2006年之前二者是你涨我跌，之后则共荣共衰

　　有资料显示，2003年12月我国居民消费价格总水平CPI经高达3.2%。与此相对应的是，自2002年2月21日降息后，人民币存款利率水平一直保持稳定，处于改革开放20年来的最低水平，其中一年期存款利率1.98%，五年期存款利率2.79%，再考虑20%利息所得税，实际利率已为负值，我国已进入负利率时代。但是尽管利率低微，中国居民大部分还是选择把钱放在银行里。一是中国人传统的忧患意识，为支付将来的生活开销或应付风险作准备。另外是当时个人理财的渠道狭窄，股市经过01年的大熊市后一直处于低弥阶段，可能的选择只有楼市，从图中可以看出楼市一直处于上行阶段，房价更是从04年开始加大增长幅度，04年开始房地产市场已经先于股市启动。此趋势一直延续至05年末。

　　进入06年，负利率的影响在逐步扩大，到07年7月居民消费价格总水平同比上涨5.6%，食品价格上涨15.4%；而此时，股市经过几年来的低弥状态已经出现回暖，房价也一路上行，投资市场的良好形式极大的刺激了居民的投资欲望，大批原来的储蓄资金纷纷投入到股市和楼市当中，形成了两市齐涨的态势。

　　股价、地价、房价的关联影响

　　在两市大好的形势下，地产板块上市公司更是利用资本市场的融资机会，不断借机增发新股，大量筹集资金，用于房地产开发以及拿地，天价地块不断刷新历史记录，地价越拍越高，没有实力的地产商是不敢问津的，我们经常会看到新的“地王”总是被上市的地产公司拿走了。所以，有专家说，土地市场已成为上市公司的竞技场。地价的提高，房价也相应提高。房价的提高以及开发商屯地的举措又使得地产类上市公司财务指标高涨，增加投资者信心，对提升股价有一定的刺激作用，股市里的地产股，总是涨得那么高，如此循环往复。

　　地产上市公司股价可用来分析房价

　　无论两市呈现正相关还是负相关，都存在高度的相关性，两市之间的变化归根结底是资金的流动性造成的，当资金流动性不强的时候，我们可以认为资金是有限的，有限的资金在两市的分配比例直接影响着两市的繁荣与衰落，股市的衰落支撑着楼市的繁荣；当资金流动性强的时候，资金可以认为是无限的，两市共同繁荣，股市的繁荣拉动房价的上涨。加之地产上市公司从房价上的收益与从股市融资方面的收益有着千丝万缕的联系，可以说股价从一定程度上是可以映射房价的。在特定的条件下(负利率问题凸显)，我们可以用地产板块上市公司股价对房价进行分析。

　　启示

　　统计显示，房价与地产上市公司股价确实存在一定的相关性，并且在06年后出现同涨现象，这不禁使我们想到一个类似蛛网模型的循环。一般来讲，地产上市公司利用自己上市公司的身份在股市融资，这种方式在股市形式良好的大背景下是一种轻松的融资渠道，地产上市公司在大规模的股市圈钱之后回到楼市大规模的拿地，用于后期开发储备，所拿的土地自然的要记入公司总资产之内，总资产的增长表现出公司规模的扩大，增长潜力的提升，当股民看到如此好的财务数据之后对地产上市公司信心大增，从而将更多的钱投入到房地产上市公司股票上，促使股票价格的上涨，再次实现地产类上市公司轻松融资，如此循环往复，使得地产类上市公司的规模在轻松融资的前提下不断扩大，拿地的力度也在不断加强，事实显示，各大城市不断涌现的地王基本都是地产上市公司的杰作，一定程度对各大城市房价的攀升推波助澜。

　　市场规律告诉我们，无论任何产品，其价格虽然会围绕真实价值上下波动，但是最终仍然会向其真实价值回归，有涨必有落，股价如此，房价同样如此。明年货币政策稳健转从紧的基调已定，未来必将有一系列的相关措施随之出台，任何金融政策的变动都将对股市形成相当的影响，上市公司圈钱——高价拿地——圈钱的模式不可能永远持续的。一旦链条破裂，就可能造成连锁反应，甚或引发行业整体的大起大落，不可不慎。

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