7月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-08-24 15:58

  • 随着国内推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的展开,预计我国IDC REITs市场有望迎来突破。

    观点指数 7月,远洋资本成功发行全国首单IDC新型基础设施ABS,迈出了国内数据中心资产证券化关键一步。

    相关数据显示,截止2019年底,中国数据中心市场规模已达到了1563亿元,预计2022年将达到3200亿元,规模翻倍。

    对比其他国家IDC REITs市场,新加坡数据中心地产近年来一直处于REITs市场领先地位,收益率及总回报率均非常可观。

    随着国内推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的展开,预计我国IDC REITs市场有望迎来突破。

    大宗交易方面,恒大本月计划抛售233个商业地产物业,侧面反映了其对旗下物业租金增长的保守,以及对商业地产的谨慎。

    光大安石夺冠,远洋资本IDC动作不断

    从“7月中国商业地产资产管理创新力排行”来看,位列内地和非内两个榜单榜首的分别是光大安石和领展房产基金,而远洋资本则凭借其在数据中心领域的动作,排列内地榜单第3。

    7月30日,远洋资本成功发行国内首单IDC新型基础设施ABS“远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划”,储架规模32亿元,首期发行规模11.06亿元,发行期限9年。

    其中,优先01级票面利率仅为3.5%,各档加权平均票面利率为4.03%。

    来源:观点指数整理

    该ABS产品基础资产为远洋资本投资企业北京云泰数通互联网科技有限公司(云泰数通)的IDC服务收费收益权,原始权益人为云泰数通。

    自4月30日推出基础设施公募REITs试点以来,国内相关企业对REITs领域跃跃欲试,争取在市场低迷的环境下利用政策红利拓展新业务。

    上月,中交路建成功发行国内首单桥梁基础设施类REITs,积极发挥了央企的带头作用,而本月远洋资本凭借其在IDC行业的强大实力和成熟经验,紧跟着迈出了创新的一步。

    2017年12月,远洋资本并购IDC基础设施运营服务商云泰数通,正式开始布局大数据中心。资料显示,截止到2019年底,远洋资本在数据中心领域投资已超过40亿元;远洋曾透露,IDC中心的稳定期租金收益率预估达到10%以上。

    数据显示,截至2019年底,中国数据中心数量约为7万个,约占全球总量的23%,市场规模已达到了1563亿元,预计2022年将达到3200亿元,规模翻倍。

    数据来源:科智咨询、观点指数整理

    8月5日,远洋资本官微透露,已完成浙江省安吉经济开发区大数据中心产业园第一期100亩土地摘牌,预计三年内将完成2万个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设。

    远洋资本连续的动作,无疑显示了对数据中心领域的看好。

    星城亚洲先行,IDC REITs表现突出

    相比国内IDC REITs终于踏出第一步,新加坡早在2014年就上市了亚洲第一只IDC REITs吉宝DC REIT。

    吉宝DC REIT旗下共运营19个IDC项目,约18万平方米,主要分布在新加坡、澳大利亚、爱尔兰等八个国家的核心城市。

    吉宝DC REIT的整体出租率一直保持在92%-95%,整体加权租期平均达到8年,现金流非常稳定,这也是吉宝DC REIT跑赢新加坡REITs市场平均水平的原因。

    事实上,在新加坡REITs市场表现20强中,含有数据中心地产的REITs已经占据了3个名额。其中专注数据中心的吉宝DC REIT表现最为亮眼,2019年总回报率达到了66%,三只REITs的平均总回报率也达到了44.7%,远远超过了2019年REITs行业指数水平。

    数据来源:新交所(数据截至2020年6月23日)

    不同于吉宝DC REIT,丰树工业信托和腾飞房地产投资信托,二者数据中心地产分别约占总资产的31.6%、4.3%。

    自6月丰树工业信托被纳入海峡时报指数后,就宣布将数据中心投资组合占比从31.6%扩大至39%,并收购了美国14个数据中心的剩余60%权益。

    在2020年市场普遍低迷、商业地产租金下滑的大环境下,丰树投资组合的调整也反映了数据中心对抗风险的防御性和稳定性。

    领展再出海外,恒大抛售二线商业资产

    大宗交易方面,7月共录得4宗,交易总额为71.26亿元,最大一笔来自领展的海外投资,也是领展首次在英国收购物业。

    与2019年底收购的悉尼物业相同,本次标的也是位于核心商业区的甲级办公楼,现存租约加权平均期限为10.9年,属于具备长远增值潜力的优质资产。

    来源:观点指数整理

    另外,7月初恒大计划大批散售全国111个城市共233处商业项目,包含写字楼、酒店、商业、购物中心等物业,其中不乏一二线城市项目。据估算,这批资产总价值超过2000亿元。

    数据来源:恒大年报,观点指数整理

    根据恒大年报数据,投资物业账面总值由2014年的619亿元增长至2019年的1626亿元,增长近2.6倍;租金的增长在2016年达到高峰后每年逐渐降低,可以看出,在没有新增投资物业后,租金表现逐渐走弱。

    恒大此次大规模地出售商业地产物业,也从侧面反映了持有物业对其收入贡献较低,未来增长动力不足。

    出售清单显示,此次被集中处置的商业物业是非核心业务资产,包含购物中心、写字楼、酒店,另有分布于全国约100个住宅及公寓的配套商铺,以及数个会议中心、医院业态。主要位于合肥、贵阳、南宁、南昌、沈阳等多个二线城市。

    目前全国商业地产空置率上升、租金下降的背景下,此次恒大的抛售计划也似乎情有可原。当然,出售上述233处商业项目,可以释放恒大的存量资产价值,进一步降低负债,补充现金流。

    变现以实现价值,这也是商业地产资产管理的重要操作准则。

    撰文:周艺初    

    审校:欧阳颖



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