5月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-06-18 18:26

  • 联合办公行业对比前4月有所恢复,但各个城市办公楼空置率仍处于较高位置,行业发展仍需谨慎。

    观点指数 经历了前几年的发展扩张后,2020年联合办公市场进入深度洗牌期。近日,联合办公企业We+酷窝正式宣布停止运营;亦有消息称Funwork目前经营状况不甚乐观,退租了过半项目。

    另一方面,疫情刺激联合办公企业积极探索多业态融合,以求增加行业渗透率。如梦想加与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作;优客工场与开元酒店集团达成战略合作,打破联合办公与酒店的场景边界。

    除此之外,其他业态企业也开始开辟联合办公业务,如近期星巴克、family mart开始尝试在旗下项目中融合联合办公,实行空间+服务的场景融合。

    5月,国内疫情基本受控,联合办公行业对比前4月有所恢复,但各个城市办公楼空置率仍处于较高位置,行业发展仍需谨慎。

    优客工场再上榜首,WeWork战略收缩

    从“5月中国联合办公发展指数TOP10”榜单上看,优客工场作为行业龙头企业,月内动作频繁,先是携手和聚金控,设立全球创业投资跨境平行基金;后又与四川·成都电商直播产业园签署运营合作,向电商平台资产运营领域迈进。

    梦想加和Distrii办伴紧跟其后,位列榜眼和探花。值得注意的是,本月办伴发展势头正劲,再度逆势扩张,近期新增项目两个,涉及面积超1.3万平方米。2020年上半年,Distrii办伴新增项目数量6个,新增项目面积超过6万平方米,对比去年同期增加了两倍以上,实现了逆势上涨。

    来源:企业官网、观点指数整理

    而WeWork母公司We Company在给员工的邮件中提及,WeWork第一季度收入为11亿美元,增幅达45%,这也是季度收入首次超过了10亿美元,自由现金流环比增长60%,但未提及利润相关数据。

    事实上,近期WeWork不断有裁员、弃租的消息传出,失去软银资金支持后,WeWork近期积极实行业务优化与收缩,及时止损,以应对当下低迷的市场环境。

    5月12日,消息称WeWork弃租位于香港尖沙咀及观塘甲厦两据点,涉及面积达20万平方呎。最新消息称,WeWork弃租了中环商厦H Code多层楼面。

    数据来源:iiMedia Research、观点指数整理

    数据显示,2018年底以来联合办公增速放缓明显。其中,2019年达到1267.2亿元,同比增长109.1%,比2018年增速减少50.2个百分点。

    在此背景下,目前联合办公行业需要的是放缓规模扩张步伐,将更多精力转移到调整内部产品、结构,或是通过转变商业模式、提升运营能力、新增收入来源等方式走出困境。

    We+酷窝离场,行业开启深度洗牌

    近期,联合办公企业We+酷窝发布通知书,称将停止与所有员工间的劳动合同,项目也处于停运阶段,这家成立5年的联合办公企业正式按下终止键。

    尽管通知上的停运原因仅有简短的“持续亏损”四字,但结合近一年来联合办公行业各类经营亏损、资金链断裂、关店风波及接盘传闻来看,不难看出——联合办公行业深度洗牌时刻已经到来。

    回首过往,We+酷窝也曾风光一时,在2015年共享经济兴起之际,We+联合办公乘势而起,一诞生就快速跑马圈地,迅速扩张至全国。2016年,获得近亿元人民币Pre-A轮融资,领投方来自高捷资本,分享投资,戈壁创投、寒武创投和英诺投资跟投,彼时We+的估值达到8亿元人民币。

    来源:天眼查、观点指数整理

    2018年开始,资本回归理性,行业盈利模式受到质疑,融资大幅减少。而缺少资金支持的部分联合办公企业开始后继无力,盲目扩张产生的高额运营费用更是加剧了企业的消亡,行业频频传出暴雷。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    据公开资料显示,2018年联合办公空间融资额达67.15亿元,创历史新高。值得注意的是,2018年氪空间和优客工场所获融资额达45.44亿元,占比近68%,全年融资呈现“寡头”局面,中小型联办企业难以获得资本支持,发展举步维艰。

    2020年已过半,联办行业融资事件数仅为1宗,为4月纳什空间获得远洋资本增资,具体金额未知。除此之外,行业再无融资事件。

    好的消息是,近期证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,并发布公募REITs落地制定了相关细则,标志国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

    数据来源:戴德梁行、观点指数整理

    在目前看来,已发行的类REITs数量比重较大的为公寓、办公业态。而未来REITS在办公上的应用,或许可以加速规模靠前企业的资金流通与降低门槛。

    这对于目前仍是重规模发展的联合办公企业和以产业聚集为特色的园区来说,都将受益。

    写字楼空置率居高不下,多业态融合寻出路

    受疫情影响,1-5月联合办公企业新开项目数较往年大幅度减少,但多为加码布局优质甲级写字楼,以及与多业态融合。

    来源:Wind、观点指数整理

    以北京甲级写字楼为例,数据显示,北京甲级写字楼租金单价已经连续4月出现下跌,鉴于近期北京的疫情状况,其租金继续下跌的可能性很大。 

    对于部分现金流充裕且发展意愿强烈的联合办公企业来说,目前或许是一个很好的扩张时机。2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创,租金在一年内下降40%,这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS。

    不可忽视的是,尽管一线城市甲级写字楼价格有所下调,但是目前大部分空置率仍处于高位。据戴德梁行统计,今年一季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率分别上升至13.8%、21%、24.6%,环比分别增加0.3、1.4、4.6个百分点,部分商圈空置率更是达到近5年新高。

    因此,加大布局写字楼对联合办公企业来说风险如影随形,不仅租户不稳定、流动性频繁导致空置期拉长,而且还要承担渠道代理费。

    另一方面,有部分联合办公企业选择多业态共存发展,与产业园、商城、酒店等业态企业合作,充分利用碎片空间,实行经济效益最大化。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    随着社会发展,用户对空间的需求正日趋多元。新的业态加入意味着会面对更多的市场竞争和更多的要求。在当前市场环境下,联合办公是固守单一模式,还是升级模式和服务快速适应市场的变化,是每个企业都应该思考的。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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